Apartman Yönetici Yazıları

Yönetim hizmeti sunulan apartman, site, bina için mutlaka NOTER onaylı bir karar defteri bulunması gerekmektedir. Noter onaylı karar defteri son alınan kararlar yine onaylanmış olmalıdır. 

Bina adına Vergi Numarası yok ise apartmanın bulunduğu bölgeyle ilgili vergi dairesinden vergi numarası alınmalıdır. Apartman adına yapılacak olan Banka hesap işlemleri, Elektrik, Su, Doğalgaz, Güvenlik firma anlaşması, Asansör firma anlaşması, Yönetim firma anlaşması ve diğer oluşabilecek iş sözleşmeleri ve fatura işlemlerinde bu vergi numarasıyla işlem yapılmalıdır. 

Apartman adına 

APARTMAN ADI

Mah. Cad. Sok. No.

İlçe/ İl 

Vergi Dairesi: Vergi Numarası

 yer alan kaşe yapılması banka ve diğer resmi kurumlarda işlemlerinizi çok daha hızlı yapmanıza imkan sağlayacaktır. 

Karar defterinde toplantıda alınan kararların işlenmesi ve yapılacak işlemler için yetki alınması konularında bazı kurumlar fikir ayrılığına düşüyor olsa da aşağıdaki şekilde alınan kararlarla nokta atışı net işlemlerinizi yapmanız mümkün olmaktadır. 

Noter eğer yetkinliği var ve hukuk alanında KMK hakim ise karar defterinde alınan kararda kat maliklerinin yarısından bir fazlasının toplantıya katılmış olup olmadığını kontrol edecek ve örneğin 30 daireli konutta 16 imza yok ise Genel Kurulda Nisap Sağlanmadı hükmüyle karar defterini onaylamayı reddedecektir. 

Genel Kurul 2. Toplantısı olsa bile yapılan oylamada oylanan konu özelinde çoğunluklara bakılır. Ancak toplantıya minimum %51 arsa ve malik katılım oranı olması alınan kararları geçerli kılacaktır.

Alınan karar örnekleri aşağıdaki gibidir.

Bina vergi numarası yok ise

"apartmanı/sitesi Yönetimi adına vergi dairesine başvurarak vergi numarası alma işlemleri için aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb 'a yetki verilmiştir.

Belediye ile alakalı işlemler var ise

" apartmanı/sitesi Yönetimi  adına belediyesine başvurarak gerekli işlemleri yapma, işlemlerin yapılması için avukat tutma yetkisi aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb 'a verilmiştir. (Belediye ile özellikli bir konu var ise belirtilebilir)

Gaz, elektrik, su vb abonelikler yapılmamış ise

"apartmanı/sitesi Yönetimi adına kurumundan apartmanı/sitesi Yönetimi adına aboneliklerin yapılması veya mevcut aboneliklerin bilgi güncellemelerinin yapılması için aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb 'a yetki verilmiştir.

Asansör Sorunları var ise

"apartmanı/sitesi Yönetimi adına sanayi bakanlığı ilgili denetleme kurumundan apartmanı/sitesi Yönetimi adına asansörün yıllık denetlenme ve kullanıma uygunluk raporu alma, bakanlık onaylı asansör bakım firması ile anlaşma yapma işlemleri için aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb ’a yetki verilmiştir.

 MUTLAKA KARAR DEFTERİNDE OLMASI GEREKENLER:

 Sözleşmenin Geçerliliği İçin

Kat Malikleri tarafından oy birliği ile (xx Kabul yy Ret oy ile) aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb  Apartmanı yöneticisi olarak seçilmiştir.

Yöneticiye aylık yönetim ücreti olarak her ayın 25'inde Aylık KDV Dahil ***** TL (***** Türk Lirası) ltd.şti  tarafından düzenlenen Faturaya istinaden ilgili şirket hesabına ödenmesine, aksi karar alınmadıkça aynı şartlarda yönetimin devam etmesi halinde yıllık zam yapılarak sözleşmenin devam etmesine oy birliği ile karar verilmiştir.

 Banka Yetki Yazısı

Yönetici olarak seçilen aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb ………………Apartman Yönetimi adına T.C. faaliyet gösteren bankalarda vadeli-vadesiz-yatırım-günlük kazandıran vb isimlerle bankalarda tanımlı hesapları açma, kapatma, para çekme, para yatırma, hesaba tanımlı kart talep etme, kart şifresi alma, interaktif bankacılık işlemleri yapmak için şifre alma, interaktif bankacılık uygulamaları ile eft-havale-FAST vb. para transferi yapma, fon alış-satış yapma, SGK - fatura ödeme - otomatik ödeme talimatı verme-iptal etme, banka entegrasyonu ile bankacılık işlemlerini farklı programlarla (Dijiyon, Apsiyon, senyönet vb Apartman yönetim takip programları) online takip etme yetkileri Yönetici Zaaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb 'a oy birliği ile verilmiştir.

 Personel SGK ve Vergi Daire Beyannamesi için

……………. apartmanı Yönetimi adına SGK'dan, personel giriş çıkış işlemlerinin takibi amacıyla gerekli evrakların ve başvuruların SGK'ya internet ortamında verilmesi için Ayrıca ilgili Vergi Dairesine başvuruda bulunulması E-bildirge sözleşmesinin imzalanması, Kullanıcı kodu, Kullanıcı şifrelerinin temin edilerek Bina Yönetiminde çalıştırılan personel veya personellerin SGK kurumuna ve vergi dairesine dair yapılması gereken tüm işlemlerin yapılması hususunda yetki ve sorumluluk Oybirliği ile aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb 'a verilmiştir.

 Geciken Aidat ve Ödemelerin takibi için

Aidat, Onarım, tamirat ve tadilat avansı borçlarını ödemeyen dairelerin borçlarını tahsil için icra işlemlerini başlatma ve vekil tayin ederek avukata icra başlattırma, itiraz halinde açılması gereken iptal vb. davaların açılması hususlarında ………………… apartmanı Yönetimi adına açılmış olan dava, bina çıkarlarını korumak amacıyla açılması gereken dava, Mahkeme tarafından atanan veya hukuki anlaşmalar amacıyla muhatap olunacak olan Arabuluculuk ile görüşme yetkisi, Noterden ihtar çekme ve noterlik işlemleri yapma yetkisi Oy birliği ile aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb ve Vekaleten tayin etmiş olduğu Avukatına verilmiştir.

Yönetim Planı ve Kat Maliklerinin Tespiti İçin

……. Ada ……. Parselde bulunan …………… Apartmanı yönetim planı, güncel kat malikleri listesi, Kat malikleri adres bilgileri, iletişim bilgileri, arsa ve tapu sicil kaydında bulunan hisse, hissedar bilgileri, arsa pay oranları gibi yönetim hizmeti verilen toplu konut ile ilgili tüm evrakları tapu dairesinden talep etme, alma ve yönetim planına uygun olarak gereken işlemleri yapma, takip etme yetkileri yönetici olarak seçilen aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb ’a verilmiştir.

Banka Hesaplarının Takibi ve Online Kontrolü için İŞ BANKASINA ÖZEL YAZI Hesabın illaki İŞBANK bünyesinde olması talep ediliyorsa. (Güncelini İş Bankası Şubenizden talep edebilirsiniz)

Apartmanımız yöneticisi aaaaaaaaaa bbbbbbbbbbbbb tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca Türkiye İş Bankası A.Ş. nezdinde açtırılan ……………. müşteri numarası altında tanımlı tüm hesaplardan, adı geçen Bankanın dijital bankacılık (internet Şubesi, Telefon Şubesi, İşwap, İşcep vb.müşteri no’su altında tanımlı tüm hesapların işleyişi hususunda iş bu kararımız ile tanınan yetki ve usullerin bundan sonra belirlenecek yöneticiler de dahil olmak üzere tüm yöneticiler ve Kat Maliklerimiz adına bağlayıcı ve aynen geçerli olmasına karar verildi.

Apartman karar defteri, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirtildiği gibi yılda bir kereden az olmamak üzere gerçekleştirilen apartman kurulu toplantılarında alınan tüm kararların yazıldığı defterdir.

Apartman karar defteri olarak herhangi bir defter kullanılamamakta; sadece noter onaylı olan defterler kullanılabilmektedir.

Apartmanda alınacak kararlar yapılan ve yapılacak işler gelir ve giderlerin kayıtlarının apartman karar defterinde tutulması gerekiyor. Bu defter için noterden tasdik almak gerekiyor. Tasdikli deftere, toplantılar ile ilgili detaylar ve alınan kararlar yazılıyor.

Apartman karar defterine yapılan bir sonraki toplantılarda alınan kararların kaydedilmesi sonucunda, apartman karar defteri ara tasdiki almakta yarar oluyor. Böylece, defterde alınan kararlar resmi ortamda kaydedilmiş oluyor.

Apartman karar defteri tutulmazsa ne olur?

Bu zorunluluğunu yerine getirmeyen yöneticilere kanunun maddesinde belirtilen idari para cezası uygulanıyor.

Madde 33 –

Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder. Aynı zamanda apartman yöneticiliği kanunu sayfasını da inceleyebilirsiniz.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAK VE GÖREVLERİ

Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK

KAT MALİKİ YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MI

sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesi gereğince, kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ NASIL BIRAKILIR

sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi hukuki prosedüre uyarak feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. 

Ancak, uygulamada yönetici bina/apartman yöneticiliğinden istifa edeceği zaman, izlenmesi gereken hukuki prosedüre hukuki sorumluluk açısından dikkat etmek gerekir.

APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN ÜCRET İSTEME HAKKI

sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.

Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir. 

Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU ve HESAP VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kendisine yüklenen işleri görür

sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38’inci maddesi gereğince, yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmünden dolayı, yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkide Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümleri uygulanmaktadır.

Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.

Ayrıca, aynı kanunun 39’uncu maddesi gereğince, yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısı ile o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdüseafoodplus.info maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Görevlerini yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Yöneticilik halk arasında öyle görünmese de çok fazla görev ve sorumlulukları olan bir iştir. Gayrimenkulün ortak alanlarının, bina veya sitenin üçüncü kişilere karşı temsilini gerektiren bir iş daha doğrusu ağır bir meslektir. Bu nedenle yöneticinin görev, sorumluluk ve haklarının hukuken ne olduğunu bilmesi gerekmektedir. Aksi halde, yöneticiliği layıkıyla yerine getiremeyecek, aynı zamanda da hukuki ve cezai sorumluluk vetazminat ödenekle yüzyüze gelmesi kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, yöneticilerin yaptıkları her iş hukuka uygun olmalıdır. Bu nedenle telafisi güç zararlarla karşılaşılmaması için bina ve site yöneticilerinin, yapılacak bina ve site toplantıların öncesinde ve sonrasında ve yöneticilik faaliyetleri kapsamında yetkilerini kullanmadan önce konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir.

Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.