Dış Cephe Mantolama Kat Mülkiyeti Kanunu

T.C. YARGITAY
Hukuk Dairesi

Esas: /
Karar: /
Karar Tarihi:

ÖZET: Yapılacak olan manto lama işleri ana taşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.


( S. K m. 19, 42)

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacılar vekili dava dilekçesinde; ana taşınmazın kat malikleri kurulunca tarihinde yapılan olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptalini, iptal kararı verilmediği takdirde Kat Mülkiyeti Yasası'nın maddesi uyarınca lüks yenilikler için yapılacak harcamalardan bağışık tutulmalarını istemiş, mahkemece davalılardan Turgay ve Müjdat dışındakiler yönünden davanın kabulüyle anataşınmazın kat malikleri kurulunun günlü toplantısında apartmanın dış cephesinin mantolanması ve en iyi cins dış cephe boyasıyla boyanması yönünde alınan kararın iptali yolunda hüküm kurulmuştur.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; iptali istenen günlü kat malikleri kurulu kararının dayanağını teşkil eden mantolama işinin, anataşınmazın günlü olağan genel kurul toplantısında konuşulduğu, apartmanın dış cephesinin her taraftan su aldığı ve ayrıca ısı kaybı olduğu belirtilip mantolanma işinin yapılması gerektiğinin dile getirildiği ve bununla ilgili olarak günü toplantı yapılmasının kararlaştırıldığı, davacılardan 10 numaralı daire maliki Ali'nin de bu karara katıldığı anlaşılmaktadır.

sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın maddesinin birinci fıkrasına göre, kat malikleri ana taşınmazın bakımını ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

 Ana taşınmazın sağlamlığına zarar verecek şekilde dış cephesinin her taraftan su alması ve bu durumun ısı kaybına da neden olması hallerinde, gerekli onarımın ve manto lama işinin yapılması için kat malikleri kurulunun toplanıp karar alınması zorunlu değildir.

 Kat maliklerinden herhangi birinin böyle bir işin yapılmasını istemesi ona, yasa ile tanınmış bir hakkın ve yükümlülüğün yerine getirilmesi şeklinde değerlendirilmelidir.

 Yapılacak olan manto lama işleri ana taşınmazın dış cephesinin su almasını önlemek ve ısı kaybının önüne geçmek amaçlı olduğuna göre, burada Kat Mülkiyeti Yasası'nın maddesindeki düzenlemede olduğu gibi nitelikli çoğunlukla alınacak bir karara da gerek bulunmamaktadır.

Mahkemece tüm bu hususlar dikkate alınarak davanın reddi yolunda hüküm kurulması gerekirken, kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nın maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)

Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programları

Bu yazımızda Dış Cephe Mantolama Masrafları Nasıl Paylaşılır ve Bölünür? Dış Cephe Mantolama Masraflarını Kim Ne Kadar Öder? Mantolamada Ücretler Dairelere Nasıl Dağılır? Mantolama daire başına nasıl hesaplanır? gibi çokça merak edilen soruları cevaplamaya çalışacağız. 

Hepimizin bildiği gibi bina yada konutlarımızı dış cephe mantolama yaptırmak vaz geçilmez bir ihtiyaç oldu. Müşterilerimizden gelen ve en sık karşılaştığımız sorulardan biri ise "Dış cephe mantolama masrafları kat malikleri arasında nasıl pay edilir?" sorusu. Konuya hemen adım adım ve hızlı bir yanıt verelim.

Yönetim kurulunun kat malikleri toplantısında almış olduğu karara ve yapmış olduğu mantolama sözleşmesine tüm kat malikleri uymakla yükümlüdür. Dış cephe mantolama masrafları tapu senetlerinde belirtilen arsa payına göre bölüştürülmektedir. Daire başına düşen tutarın ödenmemesi durumunda Kat Mülkiyeti Kanunu&#;na göre dava açılabilir ve ya icra takibi başlatılabilir.

Daha detaylı bilgi isteyenler için kat malikleri kanununun ilgili maddesini aşağıda belirtiyoruz. Dikkatlice okursanız eğer binada yapılacak tüm masrafların nasıl paylaşılacağı yazıyor.

Madde 72 &#; (Ek: 14/11//22 md.) 

Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafından karşılanır. 

Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları, sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. 

Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar. 

Söz konusu kanun maddesi gereğince, mantolama masrafı dükkanlar da dahil tüm bağımsız bölüm sahiplerinden genel gider alacağı kapsamında tahsil ediliyor. 

Apartmanların ve sitelerin ısınma sorunu bulunuyorsa bunun çözümleri kat malikleri tarafından aranmaktadır. Bu sorunun en etkili çözümü ile dış cephenin mantolamadan geçmektedir. Belirli bir masraf gerektiren dış cephe mantolamasının yapılmasına dair kararın nasıl alınabileceği merak ediliyor. Dış cephe mantolama kararı apartman veya site yönetimleri tarafından verilebilir mi? Dış cephe mantolama kararı için hangi yollar izlenmelidir? Dış cephe mantolama kararına itiraz edilebilir mi?

DIŞ CEPHE MANTOLAMA KARARI NASIL ALINIR?

Apartmanlarda veya sitelerde yapılacak olan işlemlerin yürütülmesinden yönetimler sorumludurlar. Ancak yönetimlere her konuda karar verip uygulamaya sokma hakkı tanınmamıştır. Bundan dolayı yönetimler bazı önemli kararlarda kat malikleri genel kurulu üzerinden izin alabilmektedirler. Burada yapılan oylamalar ve bu oylamaların sonucunda yönetim işleyişine ve yapılacak uygulamalara yön verilir.

Dış cephe mantolama işlemi yönetimlerin tek başlarına karar verebilecekleri bir faaliyet değildir. Bunun kararı kat malikleri genel kurulu tarafından verilmelidir. Kat malikleri genel kurulunda dış cephe mantolaması yapılabilmesi için bir kat maliki teklif vererek süreci başlatabilir. Kat malikleri genel kurulu öncelikle toplantı yeter sayısı ile toplanmalıdır. Bu şart sağlanmazsa sürecin diğer aşamalarına geçiş yapılamaz.

Toplantı yeter sayısı sağlandıktan sonra dış cephe mantolaması kat maliklerinin oylamasına sunulur. Bu oylamada oy birliği şartı aranmaz. Kat mülkiyeti kanununa göre dış cephe mantolama faydalı bir iş olarak değerlendirildiği için oy çokluğu aranmaktadır. Hem kişi sayısında hem de arsa payı açısından oy çokluğu sağlanmalıdır. Bu şekilde yönetimlere dış cephe mantolama yapabilmeleri için izin verilir.

Oy çokluğu ile alaınan dış cephe mantolamaya tüm kat malikleri uymak ve paylarına düşen masrafları karşılamak zorundadırlar. Kat malikleri genel kurulunda karara katılmamak mantolama masraflarından muaf olmak anlamına gelmez. Bu masraflar da yönetimlerin belirleyecekleri şekilde ev sahipleri tarafından ödenir. Kiracıların bu konuda herhangi bir yükümlülükleri yoktur.