Değer Artiş Kazanci Hesaplama 2020

İLGİLİ MEVZUAT

sayılı Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80/ maddesi kapsamında, söz konusu Kanunun
70/, 2, 4, 7 bentlerinde yazılı mal ve hakların elden çıkarılması karşılığında beyan etmeniz gereken değer artışı kazancı

Detaylı bilgi için mevzuat rehberlerini

seafoodplus.info

ya da sık sorulan soruları inceleyebilirsiniz

seafoodplus.info

BEŞ YILLIK SÜRENİN BAŞLANGIÇ TARİHİNİN NASIL HESAPLANACAĞININ TESPİTİ İÇİN (76 SERİ NUMARALI GELİR VERGİSİ SİRKÜLERİNE BAKABİLİRSİNİZ. 4. MADDE ÖRNEKLERİ)










Yukarıdaki hesaplama aracının ne yaptığını daha iyi anlatabilmek için bir de örnek hesaplama yapalım:


yılında TL’ye alınan bir konut yılında TL'ye satılıyor.

Endeks artış oranları

(Satış ve alış yapılan ayların bir önceki ayının TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE endeks oranları alınıyor.) ENDEKSLEME YAPILMASI İÇİN ÜFE ARTIŞ ORANIN %10'DAN FAZLA OLMASI GEREKİYOR.

Yİ-ÜFE oranı: ,84

Yİ-ÜFE oranı: ,94

Kirada taşınmazın varsa ne kadar vergi ödeyeceğinizi, Kira Vergisi aracımızdan anında hesaplayın.

Örnek Durumun Vergisini Hesaplayalım:
1- Alış ve satış aylarından bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları (endeks değerleri) ile alış fiyatı çarpılır ve bu sayede alış fiyatı enflasyona göre düzeltilerek bugünün (ya da satış günü) TL değerine getirilir. TL * (,94/,84) = TL.

2- Daha sonra alış fiyatının bugünkü değeri satış fiyatından çıkartılarak satıcının elde ettiği reel kâr hesaplanır. Bunun vergi jargonundaki ismi ise istisna öncesi değer artış kazancı olarak geçiyor. TL - TL = TL.

3- Satış yılı için yapıldığı için TL istisna düşülür. Bunun sonucunda TL - TL = TL İstisna sonrası matrah bulunur. (İstisna tutarları yıllara göre aşağıdaki tabloda mevcut.)

4- İstisna sonrası matrahtan ise "satış sırasına ödenen" tapu harcı ( TL* %2= TL - tarihine kadar tapu harcı indirimden dolayı %1,5 olarak hesaplanacak.) düşülerek TL - TL = TL vergiye tabi tutar bulunur. Ayrıca bu aşamada konut kredisi kullanıldı ise sadece konut satışına kadar ödenen faizlerin toplamı da tapu harcı gibi bir gider olarak düşülebilir. Ayrıca ödemiş olduğunuz faiz tutarlarının toplamını bankanın size vermiş olduğu ödeme planı üzerinden öğrenebilir veya Kredi Ödeme Planı Oluşturma aracımız üzerinden örnek ödeme planınızı oluşturarak, ödemiş olduğunuz toplam faizi hesaplayabilirsiniz.

5- Bulunan vergiye tabi tutara satışın yapıldığı yıla göre vergi dilimleri uygulanır. Satış yılı içerisinde yapıldığı için aşağıda yer alan yılı vergi dilimlerine göre bulunan TL vergiye tabi tutarın net vergisi hesaplanır. TL vergi matrahının yılı vergi dilimlerine göre net vergisi ise TL olur.

Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Beyanname Verme ve Ödeme Zamanı
yılı içinde satışı yapılan konut için yılının Mart ayının 1. gününden günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir ve yine yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitte ödenir.

Yatırım dendiğinde akla ilk gelen yollardan biri gayrimenkul satın almaktır. Ancak yatırım amacıyla alınan gayrimenkullerin, alış tarihinden sonra belirli bir süre içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazançlar Gayrimenkul Değer Artış Vergisi isimli vergiye tabi tutulur. Şimdi, değer artış vergisinin ne olduğuna ve nasıl hesaplandığına göz atalım.

Gayrimenkul Değer Artış Vergisi Nedir?

Yatırım yapma amacıyla bir gayrimenkul satın aldığını düşünelim ve değeri yükseldiğinde satarak gelir elde etmeyi hedefliyorsun. Gayrimenkulün iktisap tarihinden yani resmi alış tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasında, değer artışı kazancı olarak elde ettiğin kâr üzerinden bir vergi ödemen gerekiyor. Bu vergiye de Gelir Vergisi Kanunu’nun maddesine göre Gayrimenkul Değer Artışı Kazancı Vergisi adı veriliyor. Ancak belli koşullar sağlandığında Değer Artışı Kazancı Vergisinden muaf olmak mümkün.

Bağış ya da miras yoluyla elde ettiğin gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarsan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi muafiyeti söz konusudur. Yani satmak istediğin konutu alırken ona bir bedel ödemediysen satıştan elde ettiğin kazançlar değer artışı kazancı olarak kabul edilmez ve Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi ödemezsin.

Peki, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi nasıl hesaplanır? Hesaplama için gerekli olan oranlar nelerdir?

Değer Artış Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Gayrimenkul değer artış hesaplama için TÜİK tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yİ-ÜFE’den yani “Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi”nden yararlanılır. Ancak konutun alındığı ve satıldığı ayların değil, bu tarihlerin tam bir ay öncesindeki Yİ-ÜFE oranları baz alınır. Sonrasında evin alış fiyatının o günkü değeri bulunarak istisna bedeli bu değerden düşülür.

Şimdi, Gayrimenkul Değer Artış Vergisi hesaplama örneği üzerinden ilerleyelim.

1 Kasım  tarihinde TL'ye alınan bir ev, 1 Kasım  tarihinde TL'ye satılacak olsun. Bu durumda evin güncel değerini hesaplamak için alış-satış gerçekleşmeden önceki aylar olan Ekim  ve Ekim  fiyat endeksleri bölünmeli ve evin alış fiyatıyla çarpılmalı.

Ekim  Yİ-ÜFE: ,78
Ekim  Yİ-ÜFE: ,13

TÜİK verilerinden elde edilen bu fiyat endekslerine göre evin güncel bedeli bu şekilde hesaplanır:

TL (konut alış fiyatı) x (,13 / ,78 ) = TL (evin güncel fiyatı)

Evin bugünkü satış fiyatından, endeks doğrultusunda elde edilen güncel bedel çıkarılır.

(evin satış fiyatı) – (evin güncel bedeli) =  TL

Elde edilen sonuçtan, gayrimenkul değer artış kazanç istisna bedeli çıkarılır. Bu bedel yıllara göre farklılık gösterebilir. Gelir İdaresi Başkanlığının tablosuna göre  yılının istisna gayrimenkul değer artış istisna bedeli TL’dir. Güncel olarak istisna tutarlarını öğrenmek istersen Gelir Daire Başkanlığı’nın değer artışı kazancı istisna tutarları sayfasını ziyaret edebilirsin.

TL - TL = TL (vergiye tabi olacak tutar)

 gelir vergisi tarifesinde belirtilen yüzde doğrultusunda tutar hesaplanır.  yılı için belirlenen bazı gelir vergisi tarifeleri aşağıdaki gibidir. Tüm tarifelere ulaşmak istersen Gelir Vergisi Tarifesi’ni ziyaret edebilirsin.

• TL'ye kadar % 15
• TL'nin TL'si için TL, TL ile TL arası için % 20
• TL'nin TL'si için TL,  TL ile  TL arası için % 27
• TL'nin TL'si için TL, TL ile TL arası için  %35
• TL'den fazlasının TL'si için TL, daha fazlası için ise % 40

Bu durumda TL’nin ilk TL lik kısım için %15, TL arasındaki kısım için %20 uygulanırken kalan kısım için ise %27 uygulanır.

• TL’ si için  TL,
• TL TL =  TL
• Geriye kalan  TL'nin % 27'si ise = TL'dir.
• Bu durumda TL +  TL =  TL ödenmesi gereken vergi tutarıdır.   

Gayrimenkul Değer Artışı Ne Zaman Ödenir?

Konutu, alış tarihinin üzerinden 5 yıl geçmeden satmak isteyen konut sahiplerinin tabi tutulduğu bu vergi, aynı takvim yılı içinde mart ve temmuz aylarında iki taksitle ödenebilir. Dilersen konuyla ilgili ayrıntılı bilgi almak için İnternet Vergi Dairesi’ni inceleyebilirsin.

Zorunlu Deprem Sigortası ile Evinizi Güvence Altına Alın

Evini yatırım ya da yaşam amaçlı almış olabilirsin. Ama amaç ne olursa olsun, evin için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmayı unutma. Bu sayede olası bir depreme veya depremden kaynaklanacak zararlara karşı evini koruyarak yatırımını garanti altına almış olursun.

DASK için ayrıntılı bilgile ulaşmak istersen “DASK Nedir, Neyi Amaçlar, Zorunlu mudur?” başlıklı yazımızı okuyabilir, dilersen hemen seafoodplus.info üzerinden DASK sigortası yaptırabilirsin. Ayrıca ruhsatsız eve dask yapılır mı gibi soruların cevabını da blog adresimizden alabilirsin.