Emlak Balonu 2017

IMF Türkiye'de emlak fiyatlarının şişkin olduğunu belirtti. Kurum emlakta balon olduğunu fakat hanehalkı güvencesinin balonun şu an patlamasını engellediğini ifade etti.

Engin ESEN

Yayınlanma:

Son yıllarda devam eden, Türkiye'de bir “emlak balonu” oluşup oluşmadığı tartışmasına Uluslararası Para Fonu'nun (IMF) son raporunda da yer verildi.  57 ülkenin emlak piyasasını izlemeye alan IMF, Türkiye'de fiyatların gelişen piyasa ülkelerine kıyasla ‘şişmiş' olduğunu, hanehalkının güvenceleri sayesinde şimdilik balonun patlama riski bulunmadığını kaydetti.

IMF'nin şubat ayındaki Küresel Konut İzleme raporunda, Türkiye'deki konut değerlemelerinin “şişkinleştiği” ancak konut piyasasından makroekonomik bir yayılma etkisinin henüz beklenmediği belirtildi.

KİRA TERCİH EDİLİR OLACAK

Raporda, son yıllarda Türkiye'de birikimli reel konut fiyatlarının diğer gelişen piyasa ülkelerine göre yüksek olduğu, inşaat şirketlerinin ise önemli miktarda döviz borcuna ve yüksek oranda ‘dönmeyen kredi' yüküne sahip olduğuna dikkat çekildi. IMF uzmanları, Aralık Temmuz döneminde Türkiye'de emlak fiyatlarının nominal değerinin yüzde , gerçek değerinin ise yüzde 35 arttığını hesapladı.

GERÇEK FİYATLAR YÜZDE 35 ARTTI

IMF'nin izlediği 23 gelişen piyasa ülkesinden 13'ünde gerçek fiyatlar aynı dönemde ya geriledi ya da yerinde saydı. Türkiye ise gerçek fiyatların yüzde 35 ve üzerinde arttığı 3 ülkeden biri oldu. İzleme raporunda konut fiyatı ile kira geliri bağlantısı bakımından değerlendirilen 13 ülke arasında Türkiye, yüzde 27'ye yakın oran ile açık arayla birinci olurken, en yakın takipçiler Şili ve Estonya yüzde 24 civarında kaldı.

Fiyat-kira makasındaki değişim bakımından ise Türkiye yüzde 50'ye yaklaşan oranla diğer ülkelere fark atarken, Meksika yüzde 20 ile takip etti. Raporda, ‘fiyat- yıllık kira getirisi' makasının açılmasının, fiyatların şişkinliğine işaret ettiği hatırlatılarak, fiyatların aşırı yükselmesi halinde halkın satın almak yerine kiracılığı tercih edeceği belirtildi.

Raporda, “Türk konut fiyatlamaları, bir dizi standart ölçüye göre kıyaslandığında şişmiş görünmektedir. Ancak hanehalkının olası fiyat düzeltmelerini hafifletecek tamponları bulunuyor” denildi.

diziEkonomiEskişehirEstonyaİBBIMFistanbulİstanbul Büyükşehir BelediyesiKadir TopbaşMeksikaparapatlamaŞilisuç duyurusuTürkiye

Konut fiyatlarının yükselişi, düşüşü ve tekrar yükselişi

&#;lı yılların son dönemiyle küresel krizi arasındaki dönemde dünyadaki önemli eğilimlerden birisi yükselen konut satış fiyatlarıydı. Bütün dünya, inşaat yaparak büyüme yolunu keşfetmiş gibiydi. Özellikle yeni teknolojilerin gelişmesiyle konutlarda kullanılan malzemelerin çok hızlı bir değişim geçirmesi eskiyen konutları yenileriyle değiştirmek isteyen insan sayısının artmasına yol açtı. Dünya refahında &#;ların ortasından başlayan ve on yıldan fazla süren yükselen konjonktür de bu yenilenmeye yardım etti. Geliri artan insanlar evlerini yenilemeye başladılar. Bu gelime konut talebini ve dolayısıyla konut fiyatlarını artırmaya başladı.

Aşağıdaki grafik bize, yılının ilk çeyreğinden (ilk çeyrek dâhil) yılının son çeyreğine kadar (son çeyrek hariç) küresel konut fiyat endeksindeki değişimi gösteriyor (yazıda kullandığım grafiklerin tümünü IMF&#;nin Global Housing Watch adlı sitesinden aldım: seafoodplus.info) 

yılını baz olarak alan endeks ( = ) yılındaki küresel krize kadar inanılmaz bir çıkış sergiliyor ve bu yaklaşık 9 yıllık konjonktürel çıkış aşamasında sürede konut fiyatları yılında tepe noktasına ulaşarak yaklaşık yüzde 60 yükseliş göstermiş bulunuyor. Küresel krizin ortaya çıkmasıyla birlikte bu çıkış kısa bir duraklama yaşadıktan sonra bu kez düşüş başlıyor. Düşüşün dip noktası yılında görülüyor (yaklaşık yüzde 11 oranında bir gerileme.) Sonrasında konut fiyatları yeniden yükseliş eğilimine geçiyor ve hızla yılındaki tepe noktasına doğru yaklaşıyor.

Bu grafiğe bakarken ile arasındaki hızlı yükselişin çok tartışılan &#;emlak balonu&#; meselesine ışık tuttuğunun altını çizelim. sonrasında başlayan yeni yükseliş eğiliminin benzer bir balon yaratıp yaratmadığının da tartışıldığını vurgulayalım. Bugün bunu söylemek için erken olduğu kanısındayım çünkü artık baz daha yüksek bir yerde bulunuyor.

Son bir yıl içinde ülke özelinde konut satış fiyatlarında nasıl bir gelişme olduğunu görebilmek için aşağıdaki grafiğe bakmamız gerekiyor. 

Grafik bize sol tarafta Brezilya ile başlayıp Endonezya&#;ya kadar giden ülkelerde son bir yıl içinde konut satış fiyatlarının düştüğünü, Makedonya, Peru ve Belçika&#;da fiyatların değişmediğini, Finlandiya&#;dan Yeni Zelanda&#;ya kadar giden ülkelerde ise fiyatların arttığını gösteriyor. Türkiye, konut satış fiyatlarının son bir yıl içinde artış gösterdiği ülkeler arasında bulunuyor.

Türkiye ile ilgili olarak son bir yılda (Şubat ile Şubat arası) konut satış fiyat endekslerindeki gelişmeleri Merkez Bankası&#;nın Konut Fiyat Endeksinden yararlanarak bir grafik haline getirebiliriz (Kaynak:

seafoodplus.info?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACEcddd68e3ee42fc8.)

Aşağıdaki grafikte mavi çizgi eski yani ikinci elden konut satış fiyatlarını, yeşil çizgi yeni konut satış fiyatlarını gösteren endekslerdeki değişimi sergiliyor.

Grafik, Türkiye&#;de son bir yıl içinde hem yeni hem de eski konut satış fiyatlarının düzenli bir yükseliş eğilimi içerisinde olduğunu ortaya koyuyor. Türkiye özelindeki bu değerlendirme yukarıda IMF sitesinden alınan grafikteki görünüme uyumlu bir durumu gösteriyor.

Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?

Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.

Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks yılını baz alarak yani = olarak hazırlanmış bir endeks.)

Çek Cumhuriyeti, konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı ekonomin tipik örneği olarak karşımızda duruyor. Onun solundaki ekonomiler yılından bu yana konut satış fiyatlarının kiralara göre daha fazla arttığı, sağındaki ekonomiler kiraların konut satış fiyatlarından daha fazla arttığı ekonomiler.

Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye&#;de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.   

Aşağıdaki grafik, = bazlı endeksler aracılığıyla Türkiye&#;de çeşitli illerdeki konut satış fiyatlarındaki artışlarla kiralardaki artışı karşılaştırmalı olarak göstermektedir (Kaynak: Reidin verilerinden Cusham & Wakefield Türkiye Konut Sektörü: Konut Balonu, ) 

Grafik, bir önceki grafikteki görünümle aynı şekilde kira artışlarının satış fiyatlarındaki artışların gerisinde kaldığını ortaya koyuyor.

Değerlendirme

Nüfus artışı, gelir artışının hızlanması, kentlileşme eğiliminin artmasıyla birlikte &#;ların son çeyreğinde bütün dünyada konut talebinde ortaya çıkan artış konut satış fiyatlarının artmasına yol açmış bulunuyor. Bu artış &#;de başlayan küresel krizle birlikte düşüşe dönüşse de bu dönüş fazla uzun sürmemiş görünüyor. &#;den itibaren konut fiyatlarında &#; arasındaki kadar güçlü olmasa da yeni bir artış eğilimine girilmiş bulunuluyor. Bu eğilim Türkiye&#;de benzer bir çizgide gelişmiş. 

Yukarıya aldığımız grafikler bize konut fiyatlarında yaşanan artışların kiralara benzer biçimde yansımadığını gösteriyor. Bu durumda Kira / Satış Fiyatı ilişkisi giderek birbirinden uzaklaşan bir ilişki halini alıyor. Eskiden 20 &#; 25 yıllık kira getirisi konutun satış fiyatına eşitken bu oran 30 &#; 35 yıla doğru gidiyor. Zaten emlakte balon var mı yok mu tartışmasının temeli de bu orana dayanıyor. Bu durumda ya konut satış fiyatları yanlış ya da kiralar. Konutun satış fiyatıyla getireceği kira geliri arasındaki fark ne kadar açıksa balonun varlığı da o kadar gerçek demektir. Ne var ki aradaki farkın açılmasının temel nedenlerinden birisi kiralardaki artış oranının Yİ &#; ÜFE fiyat endeksine bağlanmış olması. Enflasyonu üretici fiyatları açısından ölçen bu endeks yıllardır hep yüzde 3 &#; 4 oranı gibi TÜFE&#;ye göre düşük çıkıyor ve o nedenle de kiralardaki artış, konut satış fiyatlarındaki artışın gerisinde kalıyordu. Bu yıl bu endeks hızlı bir artışla yüzde 16&#;lara yükselmiş bulunuyor. Bu durumda konut kiraları önümüzdeki dönemde artacak gibi görünse de konut stoku bolluğunun buna ne kadar imkân tanıyacağı son derecede zor yanıtlanacak bir soru. 

Emlak balonu, emlak piyasasında görülen arz - talep dengesindeki bozulmanın fiyatları hızlı ve spekülatif olarak yükseltmesini anlatır.

Emlak balonu; talep, spekülasyon ve iştahlı harcamalara göre artan konut fiyatlarında çöküş noktasına kadar süren bir artışı anlatır. Emlak balonu genellikle sınırlı bir arz karşısında görülen talep artışı ile başlar. Spekülatörler ise piyasaya para akıtarak talebi daha da artırırlar. Bir noktada da arz artarken talep azalır veya durgunlaşır. Bu da fiyatlarda keskin bir düşüşe neden olur ve balon patlar.

Emlak balonu geçici bir olaydır ama yıllarca da sürebilir. Genellikle bu balon talep, spekülasyon, yüksek yatırımlar veya aşırı likidite gibi faktörler tarafından yönlendirilir. Bu faktörler, konut fiyatlarının sürdürülemez olmasına sebep olabilir. Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre, emlak balonları özkaynak balonlarından daha az görülse de etkileri çok daha uzun vadeli olabilir.

Emlak balonları sadece büyük bir emlak krizine neden olmakla kalmaz. Tüm bölgelerden, mahallelerden ve genel ekonomiden kişilerin üzerinde önemli bir etki gösterir. İnsanlar emlak balonu sebebiyle ipoteklerini ödemenin yollarını aramaya zorlanabilir veya evlerinde yaşayabilmek için emeklilik fonlarını kullanmak zorunda kalabilirler. Bu özelliğiyle emlak balonları, insanların tasarruflarını kaybetmelerinin ana nedenlerinden biri olmuştur.

Emlak Balonunun Sebepleri Nelerdir?

Geleneksel olarak konut piyasası, büyük işlem ve taşıma maliyetleri nedeniyle diğer finansal piyasalar kadar balonlara eğilimli değildir. Bununla birlikte, çok düşük faiz oranları ve kredi arzındaki hızlı bir artış, borçluların piyasada daha talepkar hale gelmesin yol açabilir. Faiz oranlarının yükselmesi ve kredi standartlarının sıkılaştırılması da talebi azaltarak konut balonunun patlamasına neden olabilir.

Peki emlak balonu nasıl patlar? Bir noktadan sonra bu balonun patlaması gerekiyor. Çünkü konutlardaki fiyat artışı artık kontrol edilebilir bir seviyeden çıkmış olur ve arz talep dengesi iyice sıkıntıya girer. Emlak balonu patlamasına yol açan temel sebepleri ise şöyle sıralayabiliriz:

-Krediye erişimde zorluklar: Bankalar, mevcut ekonomik durum, faiz oranları ve finansman faktörleri çerçevesinde kredi verimini zorlaştırarak riskten kaçınma yoluna giderler.
-Faizin yükselmesi: Faizde görülen yükselme ile birlikte konut talebi azalır ve emlak satışları düşer.
-Ekonomik resesyon: Ekonomide görülen durgunluk ve işsizlik oranlarının artması sonucunda gelirlerde azalma meydana gelir ve emlak satışları düşer.
-Spekülatörlerin yatırımı bırakması: Konut talebi düştükçe spekülatörler piyasadan çekilerek arzı artırıp fiyatları düşürürler.

Yılı ABD Emlak Balonu

'li yılların ortalarında meşhur ABD emlak balonu kısmen teknoloji sektöründe olan başka bir balonun sonucuydu. Bazılarına göre bu balon doğrudan mali kriziyle de ilgiliydi.

'ların sonundaki dotcom balonu sırasında birçok yeni teknoloji şirketi, nispeten kısa bir sürede hisse senedi fiyatlarını çok fazla yükseltti. Yeni başlayanlar ve henüz gerçek kazanç elde etmeyen şirketler bile hızlı bir kâr elde etmeye çalışan spekülatörler tarafından yüksek fiyatlara çekildiler. yılına gelindiğinde Nasdaq zirve yaptı ve teknoloji balonu patladığında, daha önce yükselen bu hisse senetlerinin birçoğu önemli ölçüde düşüş gösterdi.

Yatırımcılar dotcom balonu patlaması ve bunu takiben borsa çöküşünün ardından borsa yatırımından vazgeçtiklerinde paralarını gayrimenkule taşıdılar. Aynı zamanda ABD Federal Rezervi, 11 Eylül Dünya Ticaret Merkezi saldırısından sonra görülen belirsizliği ortadan kaldırmak için faiz oranlarını düşürdü. Bu para ve kredi akışı, ev sahipliğini teşvik etmek için tasarlanmış çeşitli hükümet politikaları ve gayrimenkulle ilgili varlıkların likiditesini artıran bir dizi finansal piyasa yeniliği ile bir araya geldi. Konut fiyatları yükseldi ve giderek daha fazla insan konut alım/satım işine girdi.

İlerleyen 6 yıl boyunca, konut sahipliği üzerindeki faiz oranları düştükçe gayrimenkul alımları endişe verici seviyelere yükseldi ve kredi şartları tamamen askıya alındı. Bu dönemde konut alımlarının % 56'sının normal kredi koşulları altında bunları karşılayamayacak kişiler tarafından yapıldığı tahmin edilmektedir.

Teknoloji balonu gibi, emlak balonu konut fiyatlarındaki artışla karakterize edildi, ancak emlak piyasasında görülen boğa hakimiyetinin devamı neticesinde birçok yatırımcı spekülatif yatırım amacıyla ev satın almaya başladı.

Hükümetin konut alımını teşvik etmesi, bankaların faiz oranlarını düşürmelerine ve kredi verme şartlarını gevşetmeye yöneltti. Konut satın alma çılgınlığı, piyasa spekülatörlerinin yalnızca 2 hafta içinde on binlerce dolar kâr elde etmelerine yol açtı.

Aynı dönemde borsa yeniden toparlanmaya başladı ve yılına kadar faiz oranları yükselmeye başladı. İpotekler, ekonominin yılında yavaşladığını gösteren işaretlerle daha yüksek oranlarda sıfırlanmaya başladı. Konut fiyatları yüksek seviyelerdeyken, risk primi daha sonra konut yatırımı yapmayan yatırımcılar için çok yüksekti. Konut fiyatları nihayetinde ülkenin bazı bölgelerinde % 40'tan fazla düştü ve toplu ipotek temerrütleri birkaç yıl içinde bu milyonlarca ipoteğin haczine yol açtı.

Türkiye'de Emlak Balonu Var Mı?

Türkiye'de devlet desteğiyle konut ve inşaat projelerinin yürütülmesi, ekonomik büyümenin merkezini inşaat sektörü olarak belirledi. yılının ardından mortgage veya ipotek kredileriyle birlikte inşaat sektörü güçlendi. Konut talebinin artmasıyla birlikte emlak fiyatları yükseldi.

Konut kredisindeki en büyük artış Türkiye'de görüldü (OECD ülkelerine kıyasla). yılında görülen mali krizin etkisi ve Türk Lirasının değer kazanması neticesinde dış kaynaklı finansmanlar arttı ve bu kaynaklar konut kredilerinde kullanıldı. Bu gelişmelerin ışığında yılından itibaren "Türkiye'de emlak balonu mu var?" sorusu gündeme geldi. Bu konuyla ilgili çok farklı görüşler bulunuyor. Kimisi emlak balonu tehlikesine dikkat çekerken kimisi de büyük şehirlerde hala konut gereksinimi olduğunu ve bu nedenle emlak balonu olmadığını savunuyordu. Bununla birlikte emlak kiraları konut talebine rağmen geriliyordu. Konut fiyatları ve yıllık kira bedeli arasındaki oranda görülen artış, emlak fiyatlarının şişmeye başladığını gösteriyordu. Konuyla ilgili olarak değerli ekonomist Mahfi Eğilmez'in şöyle bir değerlendirmesi bulunuyor:

Konut satış fiyatları artıyor ama kiralar aynı oranda artıyor mu?

Bu soru bizi emlakte balon var mı yok mu tartışmasının odak noktasına götürüyor. Çünkü eğer kiralar da konut fiyatlarıyla paralel artıyorsa konuta olan talep doğru bir talep demektir. Buna karşılık satış fiyatları artarken kira gelirleri benzer şekilde artmıyorsa o zaman farklı bir görünüm söz konusu demektir.

Türkiye ekonomisi konut satış fiyatlarının kiralara göre en hızlı arttığı ekonomi durumunda bulunuyor. Buna göre Türkiye’de konut satış fiyatlarındaki artış ile kiralardaki artış arasında yılından bu yana konut satış fiyatları lehine yaklaşık yüzde 50 oranında fark oluşmuş. Yani konut satış fiyatlarındaki artış kadar kiralar artmamış.

Aşağıdaki grafik konut satış fiyatlarıyla kiralar arasındaki ilişkiyi gösteriyor. üzerinden çizilen noktalı çizgi bize konut satış fiyatlarıyla kiraların aynı oranda arttığı sınırı gösteriyor endeks yılını baz alarak yani = olarak hazırlanmış bir endeks.) [1]

IMF, Global Konut İzleme Raporu'nda ( Mart - Global Housing Watch)* Türkiye'deki emlak fiyatlarının artarak balonlaşmaya başladığını gösterdi. 23 gelişmekte olan ülke arasında Türkiye emlak fiyatı artışında 3. sırada yer aldı.
yılında Türk lirasının değer kaybetmesi, dış finansal kaynakların azalması, enflasyonun yükselmesi ve ekonomik daralma gibi sebepler nedeniyle inşaat sektörü problemler yaşamaya başladı. TCMB 'in Eylül ayında faizleri artırma yoluna giderek inşaat sektörünün iyice çökmesine yol açtı. Bu faktörlere ek olarak ekonomik güvenin düşmesi, yıllık enflasyon oranının %24'lere çıkması ve satın alma gücünün düşmesi sebepleriyle emlak piyasası talep azlığı neticesinde durgunluğa girdi.

yılı Türkiye inşaat sektörü yılına göre %60 oranında küçüldü. yılının ilk yarısında ise yılına göre %50 küçülme görüldü. İnşaat sektörü küçülürken talepteki azalmanın nasıl telafi edileceği tartışılmaya başlandı. Türkiye'nin elinde bulunan yaklaşık 2 milyon adet konutun nasıl satılabileceği gündem konusu oldu.

Siz ne düşünüyorsunuz? Türkiye'de emlak balonu var mı yoksa arz talep dengesi sağlıklı mı? Yorumlarda bizimle paylaşın.

Kaynaklar:

*seafoodplus.info
seafoodplus.info
[1]seafoodplus.info