Emlakciyla Yapilan Sozlesme
Emlakçının imzalamadığı sözleşme geçerli olur mu, geçerli midir?
Son günlerde haberlere de sıkça konu olduğu üzere emlakçının imzalamadığı sözleşme geçerli mi sorusu bir kez daha gündeme geldi. Buna göre Yargıtay tarafından verilen emsal karar uyarınca tellallık sözleşmesinde emlakçının imzasının bulunmaması sözleşmeyi geçersiz hale getirmekte. Yazımızda bu konunun detaylarına yer verecek ve emsal karar hakkında bilgilendirmelerde bulunacağız.
Basına da yansıyan emsal kararda, tellallık aktinde her iki tarafın imzalarının bulunmasının şart olduğu açıkça ifade edildi. Buna göre; tellal olan davacının imzasının bulunmadığı sözleşme söz konusu olduğunda taraflar arasında geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemeyecektir. Davanın açılmasından sonra imza eksikliğinin tamamlanmasının ise sonuca bir etkisi bulunmayacaktır. Bu nedenle davacı emlakçılar açısından, imzanın bulunmadığı ve bu nedenle geçerliliği kabul görmeyecek bir sözleşmeye dayanılarak herhangi bir hak iddiasında bulunulması mümkün olmayacaktır.
Yasal gerekçe
Emsal Yargıtay kararı ile, tellallık sözleşmesinden doğan alacaklar söz konusu olduğunda tellallık sözleşmesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu maddesine işaret edilerek taşınmazlarla ilgili simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadığı müddetçe geçerli olmayacağının açık bir şekilde düzenlendiği açıklanmış, yasa maddesi hükmünün buyurucu nitelikte olduğu ifade edilmiştir.
Tellallık sözleşmesi için öngörülen yazılı şekil kuralı, ispat değil geçerlilik koşuludur. Bu nedenle taraflarca ileri sürülmese dahi mahkeme tarafından doğrudan gözetilir. Yazılı şekilde yapılması yasada öngörülen ve özellikle tellallık sözleşmesinde olduğu gibi tarafları karşılıklı yüküm altına sokan bir sözleşmenin hukuken geçerlik kazanabilmesi ancak borç yüklenenlerin imzalarının varlığı ile mümkündür. (T.B.K 14)
Emlakçılık sözleşmesinde imza eksikliği
Yalnızca bir tarafça imzalanmış olan bir belge hukuken tek taraflı bir irade açıklanması niteliğini taşır. Böyle bir belgenin hakkın esasına yönelik biçim eksikliği nedeni ile taraflar açısından bağlayıcılığı kabul edilemez. Bu halde bu şekilde bir belgeye dayanan tarafın iyi niyetli olmasının, yazılı şekle ilişkin hukuki esaslara bir etkisi bulunmamaktadır. Bu vesile ile emsal Yargıtay kararında tellallık aktinde her iki tarafın imzalarının bulunmasının şart olduğu açıklanmıştır.
Sözleşme üzerinde tellal olan tarafın imzasının bulunmaması durumunda geçerli bir sözleşmenin kurulduğundan bahsedilemeyecektir. Yukarıda da açıkladığımız üzere davanın açılmasından sonra imza noksanlığının tamamlanmasının sonuca bir etkisi bulunmamaktadır. Bu nedenle tarafından baştan geçerli olmayan bir sözleşmeye dayanarak herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. İmzasız bir belgeye dayanarak talepte ısrarın sürdürülmesi durumunda ise davanın reddine karar verilebilecektir.
Emlakçılık tellallık sözleşmesi, sözleşmeleri avukatı istanbul ve benzer konulardaki hukuki destek talepleriniz için iletişim hattımızdan hukuk ofisimizle iletişim kurabilirsiniz.
Gayrimenkul Satış S&#;zleşmesi
Gayrimenkul satış sözleşmesi; alıcının belirli bir bedel ödemeyi, satıcının ise bu bedel karşılığında gayrimenkulünün mülkiyetini alıcıya devretmeyi kabul ettiğini belirten yazılı belgedir. Medeni Kanun, Tapu Kanunu ve Noter Kanunu'na göre sözleşmeler, resmi şekilde yapılmadığı müddetçe herhangi bir geçerlilik taşımaz. Bu nedenle gayrimenkul satış sözleşmesinin noter huzurunda imzalanması gerekir. Noter onayı almadan düzenlenen adi sözleşmelere dayanarak tarafların birbirlerinden cezai şart istemeleri mümkün değseafoodplus.infoım satım sözleşmeleri, gayrimenkulün alıcı üzerine tescilinde kullanılmaz fakat alıcı, sözleşmeyi kullanarak gayrimenkulün kütüğe şerhini isteyebilir. Sözleşmede aksine bir hüküm belirtilmediyse satış vaadinin tapu kütüğüne şerhi, taraflardan herhangi birinin Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurmasıyla gerçekleştirilebilir.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Sözleşmede Hangi Maddeler Bulunur?
Gayrimenkul satış sözleşmesinde öncelikle; gayrimenkulün cinsi, bulunduğu yerin açık adresi, sözleşmeyi yapan alıcı ve satıcının bilgileri belirtilir. Daha sonra satış şartları maddeler halinde yazılır. Bu şartlar arasında alıcının satıcıya gayrimenkul karşılığında ödemeyi kabul ettiği bedel, satış bedeline mahsuben alıcıdan alınan kapora, satış bedelinin ödenme şekli gibi ayrıntılar da bulunur. Eğer taraflar, satış bedelinin bir bölümünün peşin, kalanının taksitler halinde ödenmesi konusunda anlaşmaya vardıysa sözleşmede peşinat bedeli, taksit süresi ve taksit miktarı da belirtilmelidir. Sözleşmenin hukuki geçerliliğinin devam etmesi açısından sözleşmenin esaslarında yapılacak olan her değişikliğin resmi şekilde yapılması şarttır.
Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Kapsamı ve Geçerlilik Süresi
Borçlar Kanununun /2 maddesi gereğince noter huzurunda gayrimenkul satış sözleşmesi yapılmış fakat alıcı, satın alma işleminden vazgeçmişse ödediği kaporayı geri alamaz. Tam aksine satıcı taşınmazını satmaktan vazgeçerse, alıcıya kapora bedelinin iki katını iade etmek zorundadır. Sözleşme, bir emlak komisyoncusu tarafından düzenlenmişse komisyoncuya belirlenen oranda ödenecek hizmet bedelini alıcı ve satıcı paylaşır. Taraflar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde mahkemece haksız bulunan taraf, sözleşmede yazılı tazminatlarla birlikte karşı tarafın zararını, mahkeme ve icra masraflarını karşılamakla yükümlüdüseafoodplus.infoenkul satış sözleşmesi imzalandıktan sonra taraflardan herhangi biri alım-satım işleminden vazgeçtiğini bildirmese bile sözleşme, zaman aşımına uğradıktan sonra geçerliliğini kaybeder. Borçlar Kanununun maddesi uyarınca satış sözleşmelerinin geçerlilik süresi 10 yıldır. Noter huzurunda yapılmayan sözleşmeler ise adi sözleşme hükmünde olup hukuki açıdan geçerli değildir.