Etimesgut Ballıkuyumcu

Ankapark&#;ın AOÇ arazisine yapılması ile ihtiyaç kalmayan m²&#;lik Balıkuyumcu temapark arazisine konut planlaması yapılıyor.

Bölge toplu konut alanı statüsünde olduğundan 1/&#;lik ve 1/&#;lik planları beraber askıya çıkmıştır&#;

T.C.

ANKARA BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ

BELEDİYE MECLİSİ

Karar No                                                                                                                  

        K A R A R

Etimesgut İlçesi Ballıkuyumcu –Aşağıyurtçu-Yukarıyurtçu-Alcı Tema Park Toplu Konut Alanı 1/, 1/ ve 1/ ölçekli imar plan değişikliğine ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonunun tarih ve sayılı raporu Büyükşehir Belediye Meclisinin tarihli toplantısında okundu.

Konu üzerinde yapılan görüşmelerden sonra; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) tarafından sayılı kanun uyarınca hazırlanarak Belediye Meclisimizin gün ve sayılı kararı ile onaylanan Ballıkuyumcu-Aşağıyurtçu-Yukarıyurtçu, Alcı &#;Temapark&#; Toplu Konut Alanına ilişkin Başkanlığımızca hazırlanan 1/, 1/ ve 1/ ölçekli İmar Planı değişiklikleri hakkında TOKİ Başkanlığının gün ve sayılı yazısıyla öngörülen 5 adet plan notu ilave edilmesi ve parselasyon plan aşamasında TOKİ den görüş alınması tarzında görüş verildiği,

-Etimesgut İlçesi Aşağı Yurtçu ve Ballıkuyumcu mahallelerinde mülkiyetinin TOKİ, Hazine Belediyemiz ve Şahıs parsellerini kapsayan alanda Belediye Meclisimizin gün ve sayılı kararı ile Temakent Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alan sınırının ilan edildiği,

-Bu kapsamda TOKİ Başkanlığı tarafından sayılı kanun uyarınca hazırlanan Ballıkuyumcu-Aşağıyurtçu-Yukarıyurtçu, Alcı &#;Temapark&#; Toplu Konut Alanı 1/ ve 1/ ölçekli imar planı değişikliklerinin Belediye Meclisimizin gün ve sayılı kararı ile onaylandığı, İmar Planı plan notlarında, Temapark Alanının kent ölçeğinde eğlence-dinlenme vs kullanımları kapsayacağı, aynı plan notuna göre Konut kullanımının da yer alabileceğine ilişkin hükümlerinin de bulunduğu,

-Söz konusu imar planında ayrılan Temapark Alanının, daha sonra Atatürk Orman Çiftliği içinde Hayvanat Bahçesi bölgesinde Ankapark adı altında uygulamaya başlandığından, Etimesgut İlçesinde planlı Temapark Alanının, çevresindeki imar planlarıyla uyumlu bir şekilde Kente kazandırılması gerektiği ve bu yönde imar planı revizyonunun yapılmasına ihtiyaç duyulduğu,

-Bu kapsamda konu üzerinde TOKİ ile Belediyemiz arasında yapılan görüşmelere dayanarak daha önceki İmar Planı hükümleri ve analizleri çerçevesinde ilgili kurum görüşleri de alınarak Başkanlığımızca 1/, 1/ ve 1/ ölçekli İmar Planı Değişikliklerinin hazırlandığı,

-Hazırlanan İmar Planı değişikleri kapsamında;

Konut Alanları için; Ballıkuyumcu- Aşağıyurtçu- Yukarıyurtçu-Alcı &#;Temapark&#; Toplu Konut Alanı ile Eskişehir Yolu çevresindeki diğer imar planları kapsamında ki Konut Alanları için inşaat emsalinin E ile E aralığında olduğu, söz konusu konut yapılarına uygun olarak toplam: m² yüzölçümlü Temapark Toplu Konut Alanına ilişkin plan değişikliği kapsamında  Konut Alanları için E= olacak şekilde yapılaşma kararı alınmış olup bu alanda gelişme konut alanlarının toplam inşaat alanı  m²  (*= ), Toplam konut sayısı: yaklaşık (/) adet olacağı, buradan hareketle hane halkı büyüklüğü TÜİK verilerine göre kabul edildiğinde toplam alandaki nüfus kişi (*3,25) olacağının öngörüldüğü,

Konut+ Ticaret Alanları için; Bu alanlarda E&#; yi aşmamak kaydıyla toplam inşaat alanının min. %20&#;i Ticaret Alanı olarak kullanılabileceği ve toplam Konut+ Ticaret Alanı m² olarak önerildiği,

Ticaret Alanları için;Bu alanlarda büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro salonu, apart daire, ofis, sosyo-kültürel tesis, yönetimle ilgili tesisler türü kullanımların yer alabileceği ve  E=, Toplam Ticaret Alanı m² olarak önerildiği,

Kentsel Yeşil Alanlar için; Bu alanlar planda rüzgâr koridorları, nefes alma noktaları oluşturup yağış, nem ve ısı açısından mikro klima doğurmak, tampon bölgeler oluşturup fiziksel denge sağlamak amacıyla yerleşime uygun bulunmayan alanların doğal niteliklerine uygun olarak kente kazandırılacak alanlar olarak tanımlanmış olup, bu alanların halkın eğlence ve dinlenme gereksinimlerini karşılamaya dönük, açık olarak düzenlenen oturma alanları, çeşmeler, oyun alanları olarak düzenleneceğine ilişkin plan notu ilave edildiği, Planlama alanında ayrılan yeşil alan miktarının ise yaklaşık m², kişi başına düşen yeşil alan miktarı m² olarak belirlendiği, 

&#; Uygulama ve yapılaşmaya ilişkin olarak;

1-İmar  planında belirtilen inşaat emsali  aşılmamak koşuluyla yapı adalarında ayrık, ikiz, blok, sıra ev ve teras ev şeklinde yapılaşma düzenleri yer alabilir. Yapı nizamları aynı ada içerisinde ayrı ayrı ve birlikte kullanıseafoodplus.info vaziyet planı ile belirlenir ve aynı ada içerisinde farklı kat uygulamasına gidilebilir.

2-Su basman kotu max. ±&#;de tesis edilebilir.

3-Binaların giriş kotları hazırlanacak vaziyet planında seafoodplus.infor genellikle tabi zeminden kotlandırılacaktır. kotu bina köşe kotu ortalamasıdır. Ancak adalardaki topografya özelliklerinden dolayı yol ve konut arasında daha uyumlu bir ilişki kurmak amacıyla; binalar,  ada çevresi veya ada içi yollardan kotlandırılabileceği gibi bir ölçü sınırlamasına bağlı kalmaksızın tesviyeler yapılabilecek  ve tesviye edilmiş  zeminden kot alabileceklerdir.

4-Akaryakıt ve LPG Satış Servis İstasyonu Alanlarında E Yençok: 2Kat&#;tır. Bu alanlarda İlgili TSE Standartlarına (, vb) ve Yangın ve Deprem Yönetmeliklerine uyulacaktır.

5-Ada/Parsel bazında zemin etüdü yapılmadan inşaat müsaadesi verilemez, imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt, rapor ve eklerinde belirtilen hususlara uyulacaktır.

6-İmar uygulaması etaplar halinde yapılabilir.

7-Planda ticaret olarak gösterilen alanlarda; büro, işhanı, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro salonu, ofis, sosyo-kültürel tesis, yönetimle ilgili tesisler gibi  kullanımlar yer alabilir.

8-Sosyo Kültürel Tesis Alanlar ile Eğitim Alanları Özel Amaçlı da kullanılabilir.

9-DSİ&#;nin öngördüğü tüm  tedbirlere ve önerilere uyulacaktır. Taşkın alan sınırları içinde tedbirler alınmadan inşaat ruhsatı verilmeyecektir.

Konut alanlarında min. parsel büyüklüğü m² dir. Adaların parsellenmesi halinde beher parsel sınırına 5m. yapı yaklaşma sınırı bırakılacaktır.

Konut adalarında yaşayacak nüfusun ihtiyacını karşılamak üzere ilave dini tesisler yapılabilir., dini tesis yapıları emsale dahildir. Yapılacak dini tesislerin yerleri ve büyüklükleri vaziyet planına göre belirlenir ve ifraz edilebilir. Bu yapıların imar yoluna cephesi bulunmaması durumunda mülkiyeti kat mülkiyetine göre belirlenir.

Konut +Ticaret Alanlarında E&#;yi aşmamak kaydıyla toplam inşaat alanının min. %20&#;i Ticaret Alanı olarak kullanılabilir.

Konut, Konut + Ticaret alanlarında ada bazı veya parsel büyüklüğü m2&#;nin üzerinde olması durumunda % 20 inşaat alanı artışı  verilecektir.

Konut, Konut + Ticaret alanlarında yer alacak konut sayısı inşaat alanının m2&#;ye bölünmesi ile elde edilecek sayıdan fazla olamaz. Küsuratın &#;in üzerinde çıkması durumunda konut sayısı bir üst  sayıya  tamamlanır. Toplam konut sayısını aşmamak kaydıyla farklı büyüklükte konutlar yapılabilir.

Toplu Konut Alanlarında toplam emsale esas inşaat alanının %5&#;ini geçmemek koşulu ile ticari birimler yer alabilir. Ticari birimler konut alanında olabileceği gibi bağımsız olarak da projelendirilebilir. Ticari birimlerin yeri vaziyet planına göre belirlenir ve ifraz edilebilir. Bu alanlar inşaat emsaline dahildir.

Planlama alanında ihtiyaç duyulması halinde imar ada/parselleri içerisinde ve park alanlarında ilgili kurum görüşü alınarak teknik altyapı alanları  ve özel teknik altyapı alanları yapılabilir.

Teknik altyapı alanları ve özel teknik altyapı alanlarında; trafo, Telekom yapıları, santral binaları, arıtma tesisi, su deposu vb. kullanımlar yer alabilir. Bu alanlar vaziyet planına göre ifraz edilebilir.

İmar ada/ parsellerinin yola cephesi  olmayan bölümlerinde, kurum görüşü doğrultusunda yapılması gerekli teknik altyapı ve özel teknik altyapı alanlarının mülkiyeti kat mülkiyetine göre belirlenir.

Plan notlarında ve imar planında belirtilmeyen hususlarda imar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. şeklinde 20 adet plan notu ilave edildiği,

Hususları tespit edilmiş olup, söz konusu 1/, 1/ ve 1/ ölçekli İmar Planı değişikliği önerilerinin  “ onayı”na ilişkin İmar ve Bayındırlık Komisyonu Raporu oylanarak oyçokluğu ile kabul edildi.

Meclis 2. Başkan V.                                         Katip                                                     Katip

Nail ÇİMEN                                           Hamdi KESGİN                                 Ahmet ÖZTÜRK                        

Beklentilerimizi kısa, orta ve uzun vade olarak üç kategoride değerlendirdik.

Kısa vadedeki beklentimiz, 37, 39, 42, 55, 65 ve 70 bin TL'lik hisse değerlerine ilişkin trendin artmasıdır. Bu trend "öylesine.." belirlenen rakamlar değildir. m2 arsanın o zaman dilimi içerisindeki maliyetidir. Ayrıca bu rakamlar genel kurulca belirlenmekte olup her türlü spekülasyondan aridir.

Orta vadedeki beklentimiz, arsalarımız üzerindeki gerçek imar çalışmalarının başlamasıyla ortaya çıkacaktır. İmar çalışmaları, yol, metro ve bölgedeki diğer projeler somutlaştıkça, hisse değerlerinin artması kaçınılmazdır. Bu konuda Akçalı Yapı Kooperatifinin hisse değer gelişimi ya da West Town projesi somut bir örnektir. Bu kooperatiflerin başlangıçtaki hisse fiyatlarıyla şu andaki hisse fiyatları arasındaki farkı orta gelir düzeyindeki bir arkadaşımızın bu kadar zamanda finanse etmesi mümkün değildir. Bu örnek bile yaptığımız yatırım mantığının ne fırsatlar sunduğunun anlaşılması için yeterlidir.

Uzun vadedeki beklentimiz, arsamızın kat karşılığı verilerek konut elde etmemizdir. Arsa bölgemiz Eskişehir yolunun sağındaki gibi sosyal konut alanı değildir. Eskişehir yolunun sol tarafı her zaman için lüks konut alanı olup, arsa bölgemiz şimdiki Yaşamkent dokusu ile yukarıdan İncek-Tuluntaş bölgesinin gelişim aksındadır. Yaşamkentte bugün () ortalama konut fiyatlarına baktığımızda (+) civarındadır. Aynı yaklaşımla, (sıfır enflasyon şartlarında) = TL'lik bir farkı 10 yıl ( ay)a bölersek aylık TL civarında bir parayı biriktirmemiz lazım. Her ay düzenli olarak bu parayı biriktirebilecek bir arkadaşımız var ise kendisine başka yatırım fırsatları sunabiliriz :)

Buraya kadar açıklamalarımızdan da anlaşılacağı üzere, sıradan bir yapı kooperatifinden çok "gayrimenkul yatırım fonu" gibi çalışmaktayız. Ortaklık senetlerinin karşılığı, -şimdilik- ortalama m2 arazidir. 
Unvanımız "Konut Yapı Kooperatifi" olmamıza rağmen aslında arsa-arazi yatırımı yapmaktayız. Hukuki zorunluluklardan dolayı bu anasözleşmeyle yolumuza devam etmek zorundayız.

Arsa ve arazi yatırımının özellikle Ankara'da bize sunduğu fırsatlar konusunda değerlendirmemiz aşağıdaki gibidir:
• En fizibıl yatırım, tarladan gayrimenkule dönüşen yatırımdır.
• Tarla, arazi, arsa ve konuta dönüşen bu süreci ne kadar başında yakalarsak kazancımız o kadar yüksek ya da