Ev Sahibi Kontrat Bitmeden Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Kira Sözleşmesi Nedir? Sözleşme Türleri Nelerdir?

Kira sözleşmesi , mülk sahibi ve kiracı kişi veya kurum arasında yapılan karşılıklı yükümlülükleri içeren yazılı anlaşmadır. Kira sözleşmesi süreli veya süresiz olabilir. Kira kontratı olarak da bilinen sözleşme üzerinde süre yazmıyorsa sözleşme bir yıllık olarak kabul edilir.

Kiracı Kontrat Süresi Dolmadan Evden Çıkarsa Ne Olur?

Kiracının sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshi olağan fesih ve olağanüstü fesih olarak ikiye ayrılmaktadır. Fesih sebebinin mülk sahibi veya kiracıdan kaynaklanması ve konutta yaşamı çekinilmez kılması durumuna bağlı olarak fesih edilmesi durumuna olağanüstü fesih denmektedir. Konutun sağlık koşullarını tehdit etmesi, evin kullanılabilirliğinin kalmaması gibi durumlar tek taraflı fesih hakkı kazandırmaktadır. Bu durumda kiracı herhangi bir yaptırım ile karşı karşıya gelmez. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunması halinde ise kiracı kira sözleşmesini fesh edebilir aksi takdirde sözleşme bir yıl daha uzamış sayılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesinden önce sözleşmeyi fesh etmesi durumunda kiracı mülk sahibine erken tahliye tazminatı ödemek zorundadır. Bu yüzden kiracı evden çıkmaya karar verdiğinde öncelikli olarak mal sahibi ile anlaşma yoluna gitmelidir. Anlaşma sağlanamaması durumunda ise kiracı gerekli tazminatı öder. Peki bu hususta olası durumlar ve yükümlülükleri nelerdir?

Evin yeniden kiraya verilememesi durumunda kiracı tazminat öder mi?

Kiracının sözleşme bitiş tarihinden önce mülkten ayrılması durumunda mülk sahibi maddi olarak zarara uğramaktadır. Neden olunan bu zarar sözleşmeyi bozan taraf olan kiracı tarafından karşılanır. Ödenecek tazminat miktarı mülkün yeniden kiraya verilebilir olduğu süreye bağlı olarak değişmektedir. Örneğin; 4 yıllık anlaşma imzalayan bir kiracı, ilk senenin sonunda mülkü boşaltırsa kiracının 4 yıllık kira ödemesi gibi bir ihtimal kabul görmemektedir. Bilirkişi tarafından mülkün kiraya verilebilir süresi belirlenir. Bilirkişinin “Mülk 4 ay içerisinde kiraya verilebilir.” Demesi durumunda tazminat maksimum 4 aylık olarak ödenmektedir.

Evin hemen kiraya verilmesi durumunda kiracı tazminat öder mi?

Bu durumda standart sözleşmelerde mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır. Ancak bunun için kiracı çıkmadan en az 2 ay önce mal sahibine bildirimde bulunmalıdır. Kanıtlanabilirliği açısından bildirimin yazılı olarak yapılması önerilmektedir. Sözleşmede özellikle aksi yönde bir madde bulunuyorsa mülk sahibinin kiracıdan tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Örneğin; sözleşmede “Erken çıkarsa tazminat öder.” gibi bir madde bulunması durumunda kiracı oturmadığı aylarında kirasını ödemek durumunda kalır.

Erken tahliye halinde depozito verilir mi?

Depozito evin teslim alındığı gibi iadesi veya ödenmeyen son kira bedelinin teminatı olması açısından alınan bir miktardır. Şartların yerine getirilmesi durumunda ise kiracıya iade edilmesi gerekmektedir. Çoğu zaman erken çıkma durumunda ev sahipleri tarafından verilmek istenmese de depozitonun cayma bedeli veya cezai şart olarak kullanılması gibi bir ihtimal söz konusu değildir.

Kira bedeli yıllık ödenmişse ne olur?

Kira sözleşmesi bitmeden evden çıkılması durumunda kira bedeli yıllık ödenmişse kiracı için durum daha zor hale gelebilmektedir. Bu durumda da ödenmemiş olması halinde uygulanan aynı hükümler uygulanır. Kiracının tazminat ödemesi gerektiği durumda; tazminat miktarından geriye kalan kısım, ödememesi durumunda ise geriye kalan ayların kira bedelinin tamamı mülk sahibi tarafından kiracıya geri ödenir.

Ev sahibi anahtarları almazsa ne olur?

Anahtarlar mutlaka ev sahibine teslim edilmelidir. Aksi taktirde kira sözleşmesi devam ediyor sayılmaktadır. Ev sahibinin sözleşmede bulunan kira süresinin dolmadığını bu nedenle anahtarı teslim alamayacağını söylemesi durumunda ise sulh hukuk mahkemesine durum bildirilmeli ve hâkimin belirttiği yere tevdi edilmelidir.

Bu konuya benzer olan yazıları okumaya devam etmek için Emlakjet.com sitesi üzerindeki blog sayfasını ziyaret edebilirsiniz.

Uygulamada karşımıza çıkan sorulardan biri olan “kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi” “kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi” sorusunun yanıtı ciddi bir hukuki dayanağa sahiptir. Genel olarak, kiracılığı düzenleyen mevzuatta kiracılar için koruyucu bir yaklaşım vardır. Bu nedenle, sürecin dikkatlice takip edilmesi önemlidir.

Yazımızda, kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye çıkarılabilir mi sorusuna hukuka, mahkeme kararlarına ve pratik uygulamaya göre cevap vereceğiz.

Şimdiki konumuz için; Konunun aşamaları ve sonuçları açısından önemli bir konu olduğu için dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sözleşmesi biten kiracıyı evden çıkarmak mümkün mü? Sözleşme bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracının nasıl çıkarılacağı sorusunun yanıtı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamına göre verilir. Bu nedenle öncelikle belirtmek gerekir ki, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunda “sadece kiracı” sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiraya veren, kira sözleşmesi bitti diyerek evden veya işyerinden kiracıyı çıkaramaz. Elbette bu çıkaramama durumu “sürenin bitimi” ile ilgilidir. Yani ev sahibi elbette başka sebeplerle de kiracıyı tahliye edebilir.

Örneğin, bir ev sahibi, 10 yıllık bir kira sözleşmesinin sonunda bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunlar her zaman kuralların istisnalarıdır. Bu hususlara aşağıda değineceğiz. Ancak kira sözleşmesindeki süre doldu diye kiracı tahliye edilemez.

Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Yenilenir Mi?

Kira sözleşmesi bitince otomatik yenilenir mi? Kira kontratı otomatik yenilenir mi? TBK 347’ye göre kira sözleşmesindeki süre bitmeden 15 gün önce kiracı yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa ya da sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse kontrat devam eder.

Yani kira süresi bittiğinde otomatik olarak uzar mı sorusunun cevabı evet otomatik olarak uzardır. Ancak kiracı, sözleşmenin devam etmeyeceğini kiralama süresinin bitiminden 15 gün öncesine kadar bildirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir kira yılı daha uzatılacaktır.

Aynı şartlarla uzar derken bu kiranın artmayacağı anlamına gelmez. Örneğin, 1 yıllık kiralama süresinin bitiminden sonra sözleşme uzatılırsa, sözleşmede kararlaştırılan artış yüzdesine göre veya artışa karar verilmemişse TÜFE yüzdesine göre artışla devam edilir.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yukarıda da belirtildiği gibi, sürenin bitmesine bağlı olarak kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır? Bu soruya farklı cevaplar verilebilir. Bu cevapları şu şekilde sıralayalım:

Tahliye Taahhütnamesi Mevcutsa: Kiracı, kira sözleşmesini imzaladıktan sonra, kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınırsa, kira süresi sonunda kiracı tahliye edilebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesinde kiracının çıkış tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için “Tahliye Taahhütnamesi Nedir?” başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi 10. Kez Uzatılmışsa: Kiraya veren, belirttiğimiz gibi kira sözleşmesinin kiracı tarafından 10 kez uzatılması halinde, yani kira sözleşmesinin ilk yapılışının 11. yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.  Ev ya da iş yeri sahibinin burada herhangi bir sebep belirtmesine gerek yoktur. Bu konunun detaylarını “10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Etme” başlıklı yazımızda değerlendirdik.

Ev – İşyeri Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye: Eğer söz konusu ev ya da iş yerine; sahibi, sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğum kişi için zorunlu olarak gereksinim duyulursa kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak bu nedenle bir kiracı tahliye edilirse, mülk 3 yıl süreyle geçerli bir sebep olmadıkça önceki kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kuralın ihlali halinde kiraya veren, önceki kiracıya son 1 yıllık kira bedeli alt sınır olacak şekilde tazminat ödemek zorundadır. Bu konunun detaylarına “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızda değinmiştik.

Kiralananın Yeniden İnşası ve İmar Nedeniyle Tahliyesi: Söz konusu ev veya iş yerinde esaslı şekilde onarım ya da inşaa – imar yapılacaksa ve bu işlemler tesis edilirken mülkün kullanımı imkansız hale gelecekse, artık bu durumda sözleşme sona erdirilebilir. Ancak, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekir. Mülk yeniden inşa edildikten sonra, önceki kiracı önce kiralama hakkına sahiptir. Bu hakkın kiracıya yapılacak yazılı bildirimden itibaren 1 ay içinde kullanılması zorunludur. Yine ev – işyeri sahibi bu yükümlülüklerine uymazsa yukarıda bahsi geçen en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminatı kiracıya ödemek zorundadır.

Ev – İşyerinin satılması halinde tahliye: Taşınmazı daha sonradan edinen yani satın alan, bağış yoluyla edinen kişi; şayet kendisi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için satın alınan taşınmazın boşaltılması elzem ise bu durumda taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için bildirimden itibaren 6 ay sonra dava açılabilir. Dilerse bununla ilgili olarak kiralama süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kiracıyı tahliye edebilir. Bu konuda Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kiranın ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi halinde bir ev – işyeri sahibi belirli işlemler yaparak bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunun farklı koşulları ve önemli bir prosedürü vardır. Bu konuyla ilgili detaylara “Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır” başlıklı yazımızda yer verdik.

Yukarıda da belirtildiği üzere ister 1 yıllık kira sözleşmesi sona ermiş olsun, ister daha sonra uzatılan kira sözleşmeleri için olsun kiraya veren sözleşmeyi keyfi ve gerekçesiz olarak feshedemez. Ancak yukarıda saydığımız bu durumlarda, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Tahliyesi

Uygulamada kira süresi dolduğunda ne olacağı sorusu yanında, 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracının nasıl tahliye edileceği sorulmaktadır. 1 yıllık kiralama sona erdikten sonra, ancak yukarıdaki esaslara göre yalnızca kiracı tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek isterse, yukarıdaki saydığımız istisnai durumlardan birine başvurmalıdır. Genellikle 1 yıllık kiralama süresinin sona ermesinden sonra sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğine genel olarak inanılsa da, bu hak yalnızca kiracıya aittir.

Sık Sorulan Sorular

Yukarıda detaylı yasal düzenlemelere ve uygulamadaki işleyişe göre kiracı kira sözleşmesi sona erdikten sonra çıkarılabilir mi sorusunu yanıtladık. Ek olarak, konuya ilişkin olarak aşağıdaki ilgili sorular sıklıkla sorulmaktadır. O sorulara ve cevaplarına aşağıda detaylı şekilde yer verdik.

1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Hayır. Sadece bu 1 yıllık sürenin bitmiş olması, kiralayana kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Sözleşme ancak kiracı kendi isteğiyle devam etmek istemediğini beyan ederse sona erer. Bu bildirim, kira yenileme tarihinden önceki 15 gün içinde yapılmalıdır.

Devam Eden Yıllarda Kira Yılı Sonunda Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sadece kiralama süresi dolduğu için kiracı evden çıkarılamaz. Çünkü süre sonunda kiracının sözleşmeyi uzatma hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bu durumun istisnaları vardır. Sözleşme, süre dışındaki birtakım geçerli sebeplerin mevcut olması halinde her zaman sona erdirilebilir.

Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenebilir Mi?

Evet. Kiracı, kiralama süresinin bitiminden sonra sessiz kalırsa, sözleşme kendiliğinden uzar. Kiracı sözleşmeyi devam ettireceğini beyan ederse sözleşme yine yenilenir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesini İmzalamışsa Çıkarılabilir Mi?

Evet. Kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınması halinde kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye edilebilir.

Ev Sahibinin Zorunlu Gereksinimi Olunca Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Ev sahibinin aynı belediye sınırları içinde kendisi ve yakınları için kullanabileceği başka bir taşınmazı yoksa, ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarabilir.

Sözleşme Süresinde Konut / İşyeri Satılmışsa Sözleşme Bitince Kiracının Durumu Ne Olur?

Taşınmaz satılırsa, yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sadece taşınmazın satın alınması nedeniyle tahliye hakkı yoktur. Sözleşme süresi sonunda tahliye edilemez. Ancak kiracının tahliyesi için genel sebepler varsa tahliye mümkündür.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kiracı kira sözleşmesi bittikten sonra tahliye olur mu sorusunu yazımızda cevapladık. Özellikle 1 yıllık kira süresi sona erdiğinde ne olacağına dair bir açıklama yaptık. Yukarıda açıkladığımız gibi, genel kuralın bazı istisnaları var.

Ayrıca, hepsinin uygulamaya yansıması her özel durumda farklıdır. Sorunsuz bir yasal süreç sağlamak için deneyimli bir avukata danışmanız her zaman tavsiye edilir.

Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir.  Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisikira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler..