Ev Sahibi Sözleşme Bitmeden Kiracıyı Çıkarabilir Mi

Uygulamada karşımıza çıkan sorulardan biri olan &#;kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi&#; &#;kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi&#; sorusunun yanıtı ciddi bir hukuki dayanağa sahiptir. Genel olarak, kiracılığı düzenleyen mevzuatta kiracılar için koruyucu bir yaklaşım vardır. Bu nedenle, sürecin dikkatlice takip edilmesi önemlidir.

Yazımızda, kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye çıkarılabilir mi sorusuna hukuka, mahkeme kararlarına ve pratik uygulamaya göre cevap vereceğiz.

Şimdiki konumuz için; Konunun aşamaları ve sonuçları açısından önemli bir konu olduğu için dikkatle okumanızı tavsiye ederiz.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sözleşmesi biten kiracıyı evden çıkarmak mümkün mü? Sözleşme bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracının nasıl çıkarılacağı sorusunun yanıtı sayılı Türk Borçlar Kanunu&#;nun maddesi ve devamına göre verilir. Bu nedenle öncelikle belirtmek gerekir ki, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunda &#;sadece kiracı&#; sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir.

Örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiraya veren, kira sözleşmesi bitti diyerek evden veya işyerinden kiracıyı çıkaramaz. Elbette bu çıkaramama durumu &#;sürenin bitimi&#; ile ilgilidir. Yani ev sahibi elbette başka sebeplerle de kiracıyı tahliye edebilir.

Örneğin, bir ev sahibi, 10 yıllık bir kira sözleşmesinin sonunda bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunlar her zaman kuralların istisnalarıdır. Bu hususlara aşağıda değineceğiz. Ancak kira sözleşmesindeki süre doldu diye kiracı tahliye edilemez.

Kira Sözleşmesi Bitince Otomatik Yenilenir Mi?

Kira sözleşmesi bitince otomatik yenilenir mi? Kira kontratı otomatik yenilenir mi? TBK ’ye göre kira sözleşmesindeki süre bitmeden 15 gün önce kiracı yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak kiracı sessiz kalırsa ya da sözleşmeyi devam ettirdiğini bildirirse kontrat devam eder.

Yani kira süresi bittiğinde otomatik olarak uzar mı sorusunun cevabı evet otomatik olarak uzardır. Ancak kiracı, sözleşmenin devam etmeyeceğini kiralama süresinin bitiminden 15 gün öncesine kadar bildirmezse, sözleşme aynı şartlarla bir kira yılı daha uzatılacaktır.

Aynı şartlarla uzar derken bu kiranın artmayacağı anlamına gelmez. Örneğin, 1 yıllık kiralama süresinin bitiminden sonra sözleşme uzatılırsa, sözleşmede kararlaştırılan artış yüzdesine göre veya artışa karar verilmemişse TÜFE yüzdesine göre artışla devam edilir.

Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Yukarıda da belirtildiği gibi, sürenin bitmesine bağlı olarak kiracının tahliyesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi bitince kiracı nasıl çıkarılır? Bu soruya farklı cevaplar verilebilir. Bu cevapları şu şekilde sıralayalım:

Tahliye Taahhütnamesi Mevcutsa: Kiracı, kira sözleşmesini imzaladıktan sonra, kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınırsa, kira süresi sonunda kiracı tahliye edilebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesinde kiracının çıkış tarihinin açıkça belirtilmesi gerekir. Bu konu hakkında daha fazla bilgi için &#;Tahliye Taahhütnamesi Nedir?&#; başlıklı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Kez Uzatılmışsa: Kiraya veren, belirttiğimiz gibi kira sözleşmesinin kiracı tarafından 10 kez uzatılması halinde, yani kira sözleşmesinin ilk yapılışının yılından sonra her uzama yılının bitiminden 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir.  Ev ya da iş yeri sahibinin burada herhangi bir sebep belirtmesine gerek yoktur. Bu konunun detaylarını “10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Etme” başlıklı yazımızda değerlendirdik.

Ev &#; İşyeri Sahibinin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye: Eğer söz konusu ev ya da iş yerine; sahibi, sahibinin eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğum kişi için zorunlu olarak gereksinim duyulursa kiracı tahliye edilebilecektir. Ancak bu nedenle bir kiracı tahliye edilirse, mülk 3 yıl süreyle geçerli bir sebep olmadıkça önceki kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu kuralın ihlali halinde kiraya veren, önceki kiracıya son 1 yıllık kira bedeli alt sınır olacak şekilde tazminat ödemek zorundadır. Bu konunun detaylarına “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızda değinmiştik.

Kiralananın Yeniden İnşası ve İmar Nedeniyle Tahliyesi: Söz konusu ev veya iş yerinde esaslı şekilde onarım ya da inşaa &#; imar yapılacaksa ve bu işlemler tesis edilirken mülkün kullanımı imkansız hale gelecekse, artık bu durumda sözleşme sona erdirilebilir. Ancak, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekir. Mülk yeniden inşa edildikten sonra, önceki kiracı önce kiralama hakkına sahiptir. Bu hakkın kiracıya yapılacak yazılı bildirimden itibaren 1 ay içinde kullanılması zorunludur. Yine ev &#; işyeri sahibi bu yükümlülüklerine uymazsa yukarıda bahsi geçen en az 1 yıllık kira bedeli kadar tazminatı kiracıya ödemek zorundadır.

Ev &#; İşyerinin satılması halinde tahliye: Taşınmazı daha sonradan edinen yani satın alan, bağış yoluyla edinen kişi; şayet kendisi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişi için satın alınan taşınmazın boşaltılması elzem ise bu durumda taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya bildirimde bulunmak suretiyle kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bunun için bildirimden itibaren 6 ay sonra dava açılabilir. Dilerse bununla ilgili olarak kiralama süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile de kiracıyı tahliye edebilir. Bu konuda Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi adlı makalemizi okuyabilirsiniz.

Kiranın ödenmemesi Nedeniyle Tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi halinde bir ev &#; işyeri sahibi belirli işlemler yaparak bir kiracıyı tahliye edebilir. Bunun farklı koşulları ve önemli bir prosedürü vardır. Bu konuyla ilgili detaylara &#;Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır&#; başlıklı yazımızda yer verdik.

Yukarıda da belirtildiği üzere ister 1 yıllık kira sözleşmesi sona ermiş olsun, ister daha sonra uzatılan kira sözleşmeleri için olsun kiraya veren sözleşmeyi keyfi ve gerekçesiz olarak feshedemez. Ancak yukarıda saydığımız bu durumlarda, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı vardır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Tahliyesi

Uygulamada kira süresi dolduğunda ne olacağı sorusu yanında, 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracının nasıl tahliye edileceği sorulmaktadır. 1 yıllık kiralama sona erdikten sonra, ancak yukarıdaki esaslara göre yalnızca kiracı tarafından kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek isterse, yukarıdaki saydığımız istisnai durumlardan birine başvurmalıdır. Genellikle 1 yıllık kiralama süresinin sona ermesinden sonra sözleşmenin tek taraflı olarak feshedilebileceğine genel olarak inanılsa da, bu hak yalnızca kiracıya aittir.

Sık Sorulan Sorular

Yukarıda detaylı yasal düzenlemelere ve uygulamadaki işleyişe göre kiracı kira sözleşmesi sona erdikten sonra çıkarılabilir mi sorusunu yanıtladık. Ek olarak, konuya ilişkin olarak aşağıdaki ilgili sorular sıklıkla sorulmaktadır. O sorulara ve cevaplarına aşağıda detaylı şekilde yer verdik.

1 Yıl Süreli Yapılan Kira Sözleşmesi Bitince Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Hayır. Sadece bu 1 yıllık sürenin bitmiş olması, kiralayana kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Sözleşme ancak kiracı kendi isteğiyle devam etmek istemediğini beyan ederse sona erer. Bu bildirim, kira yenileme tarihinden önceki 15 gün içinde yapılmalıdır.

Devam Eden Yıllarda Kira Yılı Sonunda Kiracı Çıkarılabilir Mi?

Sadece kiralama süresi dolduğu için kiracı evden çıkarılamaz. Çünkü süre sonunda kiracının sözleşmeyi uzatma hakkı bulunmaktadır. Tabii ki bu durumun istisnaları vardır. Sözleşme, süre dışındaki birtakım geçerli sebeplerin mevcut olması halinde her zaman sona erdirilebilir.

Süresi Biten Kira Sözleşmesi Kendiliğinden Yenilenebilir Mi?

Evet. Kiracı, kiralama süresinin bitiminden sonra sessiz kalırsa, sözleşme kendiliğinden uzar. Kiracı sözleşmeyi devam ettireceğini beyan ederse sözleşme yine yenilenir.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesini İmzalamışsa Çıkarılabilir Mi?

Evet. Kiracıdan yazılı bir tahliye taahhütnamesi alınması halinde kira sözleşmesi sona erdikten sonra kiracı tahliye edilebilir.

Ev Sahibinin Zorunlu Gereksinimi Olunca Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?

Ev sahibinin aynı belediye sınırları içinde kendisi ve yakınları için kullanabileceği başka bir taşınmazı yoksa, ihtiyacı sebebiyle kiracıyı çıkarabilir.

Sözleşme Süresinde Konut / İşyeri Satılmışsa Sözleşme Bitince Kiracının Durumu Ne Olur?

Taşınmaz satılırsa, yeni malik eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Sadece taşınmazın satın alınması nedeniyle tahliye hakkı yoktur. Sözleşme süresi sonunda tahliye edilemez. Ancak kiracının tahliyesi için genel sebepler varsa tahliye mümkündür.

Son Olarak Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kiracı kira sözleşmesi bittikten sonra tahliye olur mu sorusunu yazımızda cevapladık. Özellikle 1 yıllık kira süresi sona erdiğinde ne olacağına dair bir açıklama yaptık. Yukarıda açıkladığımız gibi, genel kuralın bazı istisnaları var.

Ayrıca, hepsinin uygulamaya yansıması her özel durumda farklıdır. Sorunsuz bir yasal süreç sağlamak için deneyimli bir avukata danışmanız her zaman tavsiye edilir.

Kira hukuku avukatı, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklarda yasal rehberlik ve temsil sağlayabileceğinden kira davalarında büyük öneme sahiptir.  Kira hukuku avukatı kira sözleşmelerinin gözden geçirilmesine ve müzakere edilmesine yardımcı olur. Yine kiracı hakları konusunda kiracıya tavsiyelerde bulunabilir ve kiracıyı mahkemede temsil edebilir. Kısacası kira hukuku avukatı hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının korunmasına ve tüm yasal gerekliliklerinin karşılanmasına yardımcı olabilir. İstanbul’da Mecidiyeköy Gayrimenkul Hukuku alanında faaliyet gösteren Çelik & Baştürk Hukuk Ve Danışmanlık Ofisikira hukuku avukatı kadrosu ile kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi, kira bedelinin artırılması için kira tespit davası, kiranın ödenmemesi sebebiyle tahliye davası, ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi, iş yeri ve konut kira sözleşmesinin hazırlanması ve tahliye taahhüdü hazırlanması konularında müvekkillerine hizmet vermektedir. Ofisimiz aynı zamanda kiraya verenin kiralanan konut veya iş yerini tahliye ettirmesi ya da konutun  veya iş yerinin yeniden inşası nedeniyle tahliye durumlarında meydana çıkan uyuşmazlıklarda danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermektedir. Kira hukuku avukatı kadromuz kira hukuku ve kira davaları konusunda edindikleri deneyim ve bilgileri çerçevesinde müvekkillerine en etkili sonucu sağlamak adına hukuki destek vermektedirler..

Evini kiraya veren ev sahibi olsanız da ev kiralayan kiracı olsanız da ev kiralama süreçlerinde haklarınızın neler olduğunu bilmeniz oldukça önemli. Bir kiracı olarak “hangi şartlarda evden çıkabilir, ne zaman ev sahibi sizi evden çıkarabilir” veya ev sahibi olarak kiracıyı evden çıkarabilir misiniz?” bunları bilmeniz gerekir. Aksi hâlde hiç hak etmediğiniz halde mağdur konuma düşebilirsiniz. 

Biz de bu yazıda kurtarıcı rolünü alarak kiracı hakları ve ev sahibi hakları konularında en çok merak edilen soruları cevaplandırdık. İyi okumalar!

Hatırlatmakta fayda var her sözleşme kendi içinde özeldir, farklı farklı şartlar ve maddeler belirlenmiş olabilir. Siz yazımızı okumakla beraber mutlaka kendi sözleşmenizin de üstünden geçmeyi unutmayın.

Evde Kalmak İçin Tekrar Sözleşme İmzalamak Gerekir mi?

Hayır. Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle 1 yıl süreli sözleşme yapılır. Ancak bunun bir sınırlaması yoktur. Yani iki taraf anlaşmalı olarak bir süre belirleyebilir. Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yok. Sözleşme her yıl aynı tarihte yenilenir. 

Evden çıkmak isteyen bir kiracıysanız yapmanız gereken, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden 15 gün önce ev sahibine yazılı olarak ihtar yollayarak sözleşmeyi sona erdirme talebinde bulunmak. Ancak bunu bildirmediğiniz takdirde sözleşmenizin aynı şartlarda uzayacağını belirtelim. 

Kiracı, Evden Nasıl Çıkarılır?

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Evinize; sizin, annenizin, babanızın, kardeşinizin veya çocuklarınızın ihtiyacı varsa ya da kendinize veya aile üyelerinize iş yeri açacaksanız, ev sahibi olarak kiracıya tahliye davası açabilirsiniz. Ancak burada hukuki iki şartı sağlamanız gerekir. Bu şartlar şu şekildedir: Kira sözleşmesinin süresi ne kadarsa onun bitmesini beklemeniz ve eve ihtiyacınız olduğunu kanıtlamanız. 

Şartları sağladıktan sonra, ihtiyaç talebiyle kiracıya tahliye davasını açabilirsiniz. Tahliye kararı çıktıktan sonra tahliye ettiğiniz evi kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca yasal olarak kiraya vermeniz maalesef mümkün değil. Aksi hâlde kiracı en az 12 aylık kira bedelini tazminat olarak sizden isteme hakkına sahip olur

Aynı yıl içinde kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirirse ve ev sahibi olarak 2 tane ihtar gönderdiyseniz kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilirsiniz. Davayı kazanmanız durumunda kiracının tahliyesi gerçekleşebilir. 

10 yıllık sürenin sonunda ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için ev sahibinin sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini seafoodplus.info böyle bir durumda ev sahibi, kiracının tutacağı yeni ev için emlakçı komisyon ücretini veya nakliye ücretini ödemek zorunda kalır. Alternatif olarak kiracının kira bedelinin farkını kiracıya ödeyebilir. 

Son olarak, kiracının veya eşinin aynı belediye içinde kendine ait bir evi varsa kiracıya tahliye davası açmak mümkün olur. Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerektiğini de belirtelim. 

Kiracı, Sözleşmesi Bitmeden Önce Evden Çıkabilir mi?

Kiracı hiçbir sebep göstermeden evden çıkabilir. Ancak bunun için de kiracının yerine getirmesi gereken bazı şartlar bulunur. Bu şartları şöyle açıklayalım:

1. Mal sahibine ihtar bildirmek: Kiracıysanız ihtar bildirgesinde şunu belirtebilirsiniz: “Benim sözleşmem mart ayında bitiyor ancak ben ocak ayında evden çıkış yapmak istiyorum.”. Tabii burada, geçmiş kira borcunun olmaması da önemli.
2. Mal sahibini mağdur etmemek: Ev sahibi, ne kadar sürede o evi kiraya verebilecekse sizin de o kadar süre evde kalmanız gerekir. Burada mal sahibinin mağdur olmaması önemli. Alternatif olarak, evden hemen çıkmanız gerekiyorsa evin kiraya verileceği süre için ev sahibine kira bedelini ödeyebilirsiniz. 

Böyle bir ödemenin olmaması için de 2 yol var: Erkenden ihtar verebilirsiniz ya da evden çıkmadan hemen önce yerinize aynı şartları kabul edecek ve ev sahibinizin de kabul edeceği başka bir kiracı bulursunuz. 

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracıya Ne Olur?

Evin satılması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir. Buna göre yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıya ihtar çekerek evin tahliyesi için 6 ay süre tanıma hakkına sahip olur. Bu durumda kira sözleşmesinden bağımsız olarak kiracının maksimum 6 ay içinde evi tahliye etmesi gerekir. Yeni ev sahibinin ikamet edeceği başka evi yoksa kiracıya bir ay öncesinden tebligat verme şartıyla evin tahliyesini isteyebilir. 

Ancak ev satılmadan önce eski ev sahibi evi satacağı için kiracının evden çıkmasını talep etme hakkına sahip değildir. Bu talep sadece ev satıldıktan sonra yeni ev sahibi tarafından yapılabilir.

Ev Sahibi, İsteğine Göre Kirayı Artırabilir mi?

Kira sözleşmesinde ne oran yazarsa yazsın kira artışı 12 aylık tüfe ortalamasını geçemez. Ancak 5 yıl süre dolduktan sonra mal sahibi bölgedeki kira oranlarına göre dava açabilir. Yani kiracının kaldığı ev 5 bin TL kiradaysa ama o bölgede evler ortalama 10 bin TL kiralanıyorsa ev sahibi dava açabilir. Hakimin kararına göre kira artış oranı belirlenir.

Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi?

Hayır. Kira sözleşmesi ev sahibinin izni olmadan başkasına devredilemez. Çünkü ev sahibi, sözleşme imzaladığı kiracıya güvenip evini ona kiralar. Ancak anlaşmalı bir şekilde ev sahibi ve yeni kiracı, yeni bir kira sözleşmesi imzalayabilir. 

Genel hatlarıyla kiracı ve ev sahibi hakları bu şekilde olsa da ev veya iş yeri kiralarında en önemli konulardan biri kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi hazırlarken bazı konulara dikkat etmek ve sözleşmede yazan şartları bilmek önemli. Dilerseniz sitemizde bulunan “Hem Ev Sahipleri Hem Kiracılar İçin: Kira Sözleşmesi Hakkında Bilmeniz Gerekenler” başlıklı yazıyı okuyarak konu hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz. 

Son aylarda kiraların artmasıyla eski kiracılarını çıkarıp yerine aynı evi iki katı fiyatına kiralamaya başlayan ev sahiplerinin sayısı arttı. Ancak ev sahibinin sözleşme süresi dolmadan evi tahliye edebilmesi kolay değil. Bunun için haklı nedenleri olması gerekiyor. Avukat Mahir Orak konuyla ilgili açıklamalarda bulundu.

3 YOLU VAR

Kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilemeyeceğini belirten Avukat Mahir Orak,  “Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı. Bu nedenler başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması geliyor. Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Ayrıca ev sahibinin izni olmadan konutta ciddi bir değişiklik yapılması gibi sözleşmeye esaslı bir aykırılık olunması durumunda kiracı tahliye edilebilir.  Bir diğer yol ise esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Fakat bu durumun sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi zorunlu. Eğer davet edilmezse kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenmesi gerekir” dedi.

30 GÜN SÜRE VERECEK

Orak’ın verdiği bilgilere göre kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü. Bu yükümlüğe uymaması durumunda da ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

EĞER EV SATILIRSA

Ayrıca evin bir başkasına satılması durumunda da kiracının 6 ay süresi bulunduğunu belirten Orak şunları söyledi:

"Kiracı içerdeyken taşınmazın satılması halinde yeni mal sahibi kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren 6'ncı ayın sonuna kadar kiracı içerde kalmaya devam eder. 6'ncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak tahliye talep edilebilir."

Kiracı ve ev sahibi arasında yaşanabilecek anlaşmazlıklarda hukuki olarak hangi haklarınız bulunuyor? Sizin için derledik.

Ev sahibi, kira sözleşme süresinin sona ermesi gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir mi?

Hayır. Ev sahibi, sözleşme süresinin bitmesini gerekçe göstererek kiracıyı evden çıkaramaz. Bu husus Borçlar Kanunu’nun maddesinde vurgulanmış; “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez” denmiştir. Dolayısıyla bir yıllık kira sözleşmesine imza atmış ve o yılın sonuna gelmiş olsanız bile ev sahibi sizi evden çıkaramaz.

Kanuna göre, mülk sahibinin süre bitmesi nedeniyle sözleşmeyi feshetme hakkı yoktur ama kiracının böyle bir hakkı vardır. Yani kiracı olarak, sözleşme süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini feshedebilirsiniz. Ancak 15 gün önce bildirimde bulunmazsanız, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılır; yani kira sözleşmeniz aynen devam eder.

Ev sahibi ancak, üzerinden 10 yıllık uzama süresi geçerse bildirimde bulunarak kira sözleşmesine son verebilir. 10 yılın sonunda ev sahibinin herhangi bir sebep göstermeye ihtiyacı yoktur. Yani ev sahibi kira sözleşmesinin üzerinden 10 yıl geçmemişse, gerekçesiz bir şekilde kiracıyı çıkaramaz. Ev sahibinin bu ve diğer süreler içinde yapacağı her türlü bildirimin de yazılı olması gerekir. Sözlü olarak yapılan bildirimin hukuken geçerliliği yoktur. Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmelerinin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir. Yukarıda anlattığımız hususlarda bildirim yeterlidir, dava açmaya gerek yoktur. Ancak aşağıda anlatacağımız koşulların varlığı halinde dava yoluna başvurmak gerekir.

Peki ev sahibi kira sözleşmesini feshetmek istiyorsa, 10 yılın geçmesini beklemek dışında bir hakkı yok mudur?

Vardır. Borçlar Kanunu’nda bu durumun sınırları belirlenmiş ve kiracı lehine düzenlemelerle desteklenmiştir. Buna göre mülk sahibi kira sözleşmesini aşağıdaki durumlarda feshedebilir. Ama unutulmamalıdır ki, bu hallerde dava açması gerekir:

• Mülk sahibinin kişisel ihtiyacı varsa, konut veya işyerinin yeniden inşası, imar ve son olarak mülkün satılması halinde yeni malikin gereksinimi nedenlerine dayanılarak sözleşme dava yoluyla feshedilebilir.
• Ev sahibi evini, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut olarak kullanma zorunluluğunda ise sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması ve davaya dayanak olan iddialarını kanıtlaması gerekir. Yargıtay ev sahibinin ihtiyacını şu şekilde tarif etmektedir:  

à  “Ev sahibinin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”[1]

• Ev sahibi gerçekte ihtiyacı olmamasına veya evde tadilat yapmayacak olmasına rağmen bu gerekçelerle kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Ancak bu tek başına evin tahliyesi için yeterli değildir. Kiracı bu durumda, ev sahibinden tahliye davası açmasını ve evi bizzat kullanmaya ihtiyacı olduğunu mahkeme önünde kanıtlamasını isteyebilir.

Ev sahibi, evi başka birine satarsa yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?

Yukarıda da bahsettiğimiz gibi, ev sahibi evini başka birine satabilir. Eğer evin yeni sahibi de burayı konut olarak kullanmak istiyorsa evi edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Evin yeni sahibi bu bildirimi yaptıktan 6 ay sonra tahliye davası açarak sözleşmeyi sonlandırma yoluna gidebilir.

Ev sahibi, kiracıdan kaynaklı sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir mi?

Evet. Bu sebepler şunlardır:

• Kiracı evi belli bir tarihte boşaltmak için yazılı olarak söz verdiği hâlde boşaltmazsa;
• Kiracı kira bedelini ödemez ve ev sahibi kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunursa;
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ev sahibi tahliye davası açabilir.
• Ayrıca Borçlar Kanunu’nun maddesi gereğince kiracı, kiraladığı evi teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, ev sahibi kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürenin aşılması durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Ev sahibi, ekonomideki durumu gerekçe göstererek kira miktarını yüksek oranda artırabilir mi?

Hayır. Konut ve işyeri için kira bedeli bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre oluşan değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Bu oran örneğin ’in Aralık ayında %17,71’dir[2] . Dolayısıyla örneğin evinize TL kira ödüyorsanız, yeni yılda kiranıza en fazla ,1 TL’lik bir zam yapılabilir.

Kira bedelinin tespitine ilişkin ev sahibi ve kiracı arasında anlaşmazlık varsa ne yapılabilir?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tespit davası açılarak kira bedeline mahkemenin karar vermesi yoluna başvurulabilir. Bu davayı kiracı da, ev sahibi de açabilir. Mahkeme, konutun bulunduğu bölge, konutun durumu, sözleşmenin şartları gibi hususları dikkate alarak ve bir bilirkişi raporu ışığında kira bedelini belirler. Yargıtay’ın kira tespit davalarındaki içtihadı, tüketici fiyat endeksi uygulamasının art arda 3 yıl için uygulanabileceği, bu süreden sonra taraflar arasındaki kira bedelinde anlaşmazlık olması hâlinde kira parasının hak ve nesafet kurallarına göre belirlenmesi gerektiği yönündedir. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler.

5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de, uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir.

Hazırlayan: Hamza Aktan
Hayata Destek Hukuk Sektör Yöneticisi

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, / Esas, / Karar,

[2] Tüketici fiyat endeksi her ay düzenli olarak TÜİK’in web sitesinde yayınlanmakta, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları açıklanmaktadır. 
seafoodplus.info?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Kasim