Ev Satılınca Kiracı

Kira uyuşmazlıklarının artması ile birlikte uygulamada özellikle kiralananın satılması amacıyla dairenin yeni mülk sahibi adaylarına gösterilmesi konusunda, mülk sahipleri ile kiracılar karşı karşıya gelmektedir. Bu noktada; kiracının kiralananı gösterme zorunluluğunun kapsamı nedir, kiracının kiralananın gösterilmesine müsaade etmemesinin sonuçları nelerdir, kiraya veren dilediği zaman ve saatte kiralananı üçüncü kişilere gösterebilir mi? sorularına yanıt arayacağız.

Kira ilişkisi kapsamında kiracının hem yasal hem de sözleşmesel yükümlülükleri bulunmaktadır. sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) maddesinde yer alan düzenlemede kiracıya, uygulamadaki adıyla “kiralanan dairenin gösterilmesi borcu, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” yüklenmiştir.

Ev Sahibi İstediği Zaman Evi Gösterebilir mi?

Belirttiğimiz gibi TBK&#;nin  maddesi, kiracının kiralananı üçüncü kişilere göstermesini yasal bir zorunluluk olarak belirtmiştir.

İlgili madde şöyledir:

“Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere Kanun, kiracıya kiralananın gösterilmesine müsaade etme yükümlülüğü yükletmektedir. Ancak tabii bununla birlikte kiraya verene de çeşitli sorumluluklar yüklenmektedir. Özetle kiraya veren, daireyi göstereceğini kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli ve kiralananın üçüncü kişiler tarafından gezilip görüldüğü süre zarfında kiracının yararlarını göz önünde tutmalıdır.

Kiracının Satılan Evi Gösterme-Göstermeme Hakkı

Uygulamada konut kira sözleşmelerinde şu şekilde bir düzenlemenin kararlaştırıldığını görmekteyiz:

“Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması hâlinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.”

Kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi kapsamında kiralananın gösterilmesi konusunun, kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenmesine TBK&#;nin maddesi izin vermemektedir. Kiracının aleyhine düzenleme yasağı, TBK&#;nin maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz sözleşme maddesine ek olarak “Kiracının hiçbir durum ve koşul altında kiralananın gezilmesine ve incelenmesine müsaade etmeme hakkı yoktur.” şeklinde bir hüküm eklenmesi, kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmış olmasına rağmen TBK ile TBK maddesi doğrultusunda hukuka aykırı ve geçersiz olacaktır.

Kiraya veren, mülkiyet hakkı sahibi olarak kiralanan daire üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Bu doğrultuda kira ilişkisi kurulmuş olan dairesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi, kiraya veren mülk sahibinin mülkiyet hakkına dayanan bir tasarrufta bulunma yetkisidir.

Evi Göstermeyen Kiracıya Ne Yapılır?

Kiracısı bulunan dairenin mülk sahibi tarafından satılmak istendiği durumlarda, kiracının daireyi yeni mülk sahibi adayına göstermekten kaçınması veya dürüstlük kuralına aykırı şekilde süreci zorlaştırmasına yönelik ihtilaflarla çok sık karşılaşmaktayız.

Öncelikle kiracı, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını -kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde- engellememelidir. Bununla birlikte mülk sahibinin de kiracının yararlarını ve manevi değerlerini gözeterek hareket etmesi ise kiraya verene yükletilen kanuni bir borçtur. Bu noktada “kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır?” sorusunun üzerinde durulmaktadır.

Kiralananın Gösterilmesi Davası

Kiracının, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde engellediği durumda kiracı açısından kira sözleşmesine aykırılık oluşabilecektir. Ardından kiraya veren de kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, “kiralananı göstermeye izin verilmesine” yönelik dava açılabilecektir.

Mahkeme tarafından da kiralanan dairede keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak kiralananın gösterilmesine yönelik uygun saat ve zaman dilimi gösterilecek şekilde sonuca varılacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Yargıtay

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., /K., 21/01/ tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki, herkes hakkını objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile salı ve perşembe ve , cumartesi günleri ise ile saatleri arasında davacının müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına da sebep olacak niteliktedir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, ekonomik koşullar, diğer özel genel faktörler, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir.”

Kiralananın Gösterilmesi Konusunda Tek İrade Ev Sahibinin Değil

Kiracının kiralananın gösterilmesi konusunda kiraya verene müsaade etme mecburiyeti sadece kiraya verenin iradesine bırakılmamakta, kiracının yararları da dikkate alınmaktadır.

Kiracının yararlarından ifade edilmek istenen ise her somut olaya göre değişiklik göstermektedir. Ancak konuyu temellendirmek adına örnek vermek gerekirse; konutun dokunulmazlığı ve mahremiyeti gibi manevi unsurlar; kiracının yararları kapsamında değerlendirilmektedir.

Kiracının Evi Gösterme Süresi

Kiralanan mülkün alıcı tarafından gezilip görüleceği uygun bir süre, önceden kiracıya bildirilmelidir.

sayılı Kanun’un maddesinde “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” şeklinde yer alan hükümde kiracının yararları ile ifade edilen, konut dokunulmazlığını temel alan özel hayata saygı hakkıdır.

Yasal Şartları Taşımadan Konuta Girmeye Çalışmak Suç

Kiralananın gezilip görüleceği uygun bir süre önceden kiracıya bildirilmeden ve yasal şartları taşımadan kiracının rızasına aykırı şekilde kiralanan konuta girilmeye çalışılması, aynı zamanda sayılı Türk Ceza Kanunu doğrultusunda suç teşkil etmektedir.

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., / K., tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir.”

Kira ilişkisinin varlığı kiraya verene sınırsız bir hak, sınırsız bir yetki tanımamaktadır. Bahsetmiş olduğumuz üzere yasal işleyişe aykırı bir şekilde kiralanan konuta girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali olarak ifade edilen suçun oluşmasına sebebiyet verebilmektedir.

sayılı Türk Ceza Kanunu’nun maddesinde konut dokunulmazlığının ihlal edilmesi, suç olarak belirlenmiştir.

İlgili madde şu şekildedir:

“(1) Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

(3) Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.

(4) Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.”

Netice itibarıyla; kiraya verenin mülkiyet hakkını kiracının konut dokunulmazlığını ihlal etmeden kullanması, kiracının da kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını hukuka ve dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde engellememesi gerekmektedir.

Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde ’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

RİSKİ DEVREDİYOR

Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:

ADIM ADIM SÜREÇ

*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.

*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin başlangıç bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü seafoodplus.info tahliye hakkı oluşacak ve ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek ’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.

BAŞKASINA KİRALAYAMAZ

*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.

*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.

*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.

DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER

Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.

ÜLKE GENELİNDE YÜZDE ,5 ARTIŞ

Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. seafoodplus.info, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı TL’ye yükseldi.

Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde , Ankara’da yüzde , İzmir’de ise yüzde oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da TL’ye, Ankara’da TL’ye, İzmir’de ise TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta olan kiralık konut talep göstergesi martta ’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.

5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.

Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.

Kaynak: Hürriyet / Gülistan Alagöz

Ev satın almak isteyenlerin karşısına yeni yapılmış binalar ve önceden inşa edilmiş, içerisinde kiracı bulunan evler çıkmaktadır.  İçerisinde kiracı oturan bir ev satın alan kişi, kiracıyı belirli prosedürlere göre evden çıkarmalıdır. Bu aşamada nasıl bir yol izleneceği yasalarla belirlenmiştir. Mevzuat ve genel uygulamalara bakıldığında kiracının lehine maddeler içerdiği görülür.

Her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için kurallar uygun hareket etmek gerekir. Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık yaşanırsa hukuki yollara başvurulabilir. Ancak bu yol uzun zaman alacağından tarafların birbirlerini düşünerek hareket etmesi daha iyi olacaktır. Anlaşmazlığın içinden çıkılamıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.

 Bu yazımızda çok merak edilen “Satın alınan evde kiracı varsa süreç nasıl işler? ve “Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi?” gibi sorulara cevap vereceğiz. Gönderimizin tamamını okuyarak süreç hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiracının oturduğu ev satıldığında artık yeni ev sahibiyle muhatap olması gerekir. Ev sahibi sözleşme koşullarını yerine getiren bir kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Ancak taraflar anlaştığı takdirde sözleşme şartlarının bazı maddelerinde değişiklikler yapılabilir.

Ev satıldığında kiracının nasıl bir yol izleyeceği yeni ev sahibine bağlıdır. Ev sahibi kiracının evde kalmaya devam etmesine izin verebilir. Bu durumda yeni bir kira bedeli belirlenir ya da eski kira bedeli üzerinden devam edilir. Kira sözleşmesi üzerindeki bilgiler yenilenerek devam edilir. Ev sahibi mülkte kendisi oturmak istiyorsa ya da bir başkasına kiraya vermek istiyorsa kiracının çıkmasını talep edebilir. Kiracının tahliye edilmesi için aşağıda yer alan prosedürler takip edilmelidir;

• Kanuna göre yeni ev sahibi, kira kontratına göre tapuda şerh yoksa tapu devri gerçekleştikten sonraki 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname yollamalıdır.
• İhtarname yollandıktan sonra kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan uzun bir süre varsa, bu süre içerisinde kiracı evi boşaltmalıdır. Eğer kiracı evden çıkmak konusunda diretiyorsa ev sahibi hukuki yollarla hakkını arayabilir.
• Ev sahibi tapu devri yapılmasının üzerinden 1 ay geçmesine rağmen ihtarname yollamazsa, kiracının imzaladığı kira sözleşmesi şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Tahliye sürecinde kiracı, kira bedelini ödememe gibi kira sözleşmesi şartlarını ihlal edecek bir davranışta bulunursa, ev sahibi daha erken tahliye edilmesini isteyebilir.

Ev Satıldıktan Kaç Gün Sonra Boşaltılır?

İçerisinde kiracı bulunan ev satıldıysa kira sözleşmesi sona erene kadar boşaltılması gerekmez. Ancak yeni ev sahibi satın aldığı mülkü konut ya da işyeri olarak kullanacaksa gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ifade ederek kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Mülk sahibi satış işlemi tamamlandıktan sonraki 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bunu bildirmelidir. Aksi takdirde kiracının çıkmama olasılığı doğabilir.

Eski ev sahibiyle yapılan, geçerliliği devam eden kira sözleşmesini sonlandırmak için 6 ay sonra dava açılabilir. Tahliye olmayan kiracıyı çıkarmak için ise kira sözleşmesi bitiminden sonraki 1 ay sonra dava açılabilir. Bu süreçler nispeten uzun sürdüğü için kiracı ve yeni ev sahibinin anlaşma yoluna gitmesi en iyisidir.

Satın Alınan Evde Oturan Kiracının Hakları Nelerdir?

numaralı Borçlar Kanunu’nun Maddesi’ne göre üzerinde onarım işlemi yaptırılan gayrimenkul yeni haliyle kiralanacaksa öncelik eski kiracınındır. Ev sahibi yazılı olarak bildirimde bulunduktan sonraki 1 ay içerisinde kiracı bu hakkını kullanmayı talep edebilir.  Eğer mülk sahibi kiracının hakkını kullanması konusunda zorluk çıkarırsa kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Mülkü satın alan yeni kişi gayrimenkule ihtiyacını olduğunu belirterek kiracıyı çıkardıysa, 3 yıl boyunca mülkü eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. 

Kiracının Ev Sahibi Değişince Durumu Ne Olur?

Ev satıldığında resmi olarak yeni bir sahibi olur. Satın alan kişi ödemeyi tam olarak yapmadığında satıcı eve şerh koyabilir. Bu durumda aklınıza “Şerhli ev satın alınabilir mi?” gibi bir soru gelebilir. Böyle bir ev alınabilir ancak şerh işleminden sonra evinize bir takım kısıtlamalar gelebileceğini bilmeniz gerekir. Bu kısıtlamalar kira sözleşmesi, satış vaatleri, şufa sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat gibi konularda olabilir. Tapıya şerh konulması için satıcının gerekli evrakları hazırlayarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapması gerekir. Yeni sahibine düşen ise kısıtlamaların devam ettiği süreçte borcunu ödemeye devam etmek olur. Şerh süresi yaklaşık olarak 5 yıldır. Bu süre sona erdiğinde tüm kısıtlamaların hükmü kalmaz.

Satın alınan evde kiracı varsa ev sahibi depozito konusuna dikkat etmelidir.  Ev satın alındıktan sonra eski ev sahibinden depozito bedeli alınmalıdır. Bu bedel söz konusu mülkün tapusu yeni ev sahibi üzerine yapıldıktan sonra verilebilir. Depozito bedeli kiracıya iade de edilebilir, ancak kiracı evde kalmaya devam edecekse bunun yapılması önerilmez. Çünkü kiracı evde tamir edilmesi gereken alanlar bırakabilir. Eski ev sahibi yeni ev sahibine depozitoyu devretmezse ya da kiracıya iade etmezse taraflara dava açma hakkı doğar.

Ev Satılırsa Kira Kontratı Ne Olur?

Herhangi bir mülk satın alındığında içerisinde kiracı varsa eski ev sahibiyle yaptığı kira kontratı geçerli olmaya devam eder. Bu sayede kiracı mağdur olmayacaktır. Bunlara ek olarak yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinden cayma hakkı mevcuttur. Ancak bunu talep edebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Yeni mülk sahibinin barınma ihtiyaçlarını karşılayabileceği başka bir evi yoksa sözleşmenin sonlanmasını isteyerek evde kendisi oturabilir. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gerçekten eve ihtiyacı olduğunu somut olarak ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde kira kontratını süresi dolmadan sonlandırarak evde oturması mümkün olmayacaktır. Usul Hukuku’na göre süreler önemli bir kriter olduğu için belirlenen zaman aralıklarına uyulması gerekir. Bu sayede iki tarafın da hakları korunacaktır. Her şeyin usulüne uygun yapılması için ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir. Bu durum hukuk önünde sürecin ispatlanabilmesi açısından faydalı olacaktır.