Ev Satın Aldıktan Sonra Kiracı Nasıl Çıkarılır

Kiracı Ev Satın Alırsa Ne Olur, Kira Sözleşmesi Sona Erer Mi, Evden Hemen Çıkabilir Mi?

• Kategori: Genel
• Yorum Yok

KİRA SÖZLEŞMESİ KİRACININ EV SATIN ALMASIYLA SONA ERER Mİ?

Kiracının devam eden bir kira sözleşmesi varken ev satın alması sık sık rastlanılan bir gelişmedir. Böyle bir durumda daha önceleden imzalanarak hüküm altına alınan kira sözleşmesinin durumu merak ediliyor. Kiracının ev satın alması kira sözleşmesinin sona ermesi için haklı bir gerekçe olmamaktadır. Kira sözleşmelerinin sona ermesi için ev satın almak herhangi bir şekilde gerekçe gösterilemez. Bundan dolayı da kiracılar yükümlü oldukları kira sözleşmesine dair sorumluluklarını yerine getirmek zorundadırlar.

EV SATIN ALAN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKAR?

Kiracı ev satın aldıktan sonra o eve taşınmak istiyorsa öncelikle devam eden kira sözleşmesini sona erdirmelidir. Kira sözleşmesi devam ederken evden çıkmak isteyen kiracılar eğer anlaşma sağlayamazlarsa tazminat ödemek zorunda kalabilirler. Bunun için de en mantıklı yol ev sahibi ile anlaşmaya gitmektedir. Ev sahibi ile anlaşma sağlanamazsa bazı maddi yükümlülükler devreye girer.

Kiracı devam eden kira sözleşmesine rağmen evi tahliye ederse ev sahibi uğradığı kira zararını kiracıdan tanzim etme hakkına sahiptir. Bu hak da mahkeme aracılığı ile kullanılır. Mahkeme süreci başlarsa kiracının boşalttığı evin ne zaman kiraya verilebileceğine göre tazminata hükmedilir. Eğer evin bulunduğu lokasyonda yeni bir kiracı ortalama 2 ayda bulunuyorsa ev sahibine kiracı tarafından 2 aylı kira bedeli ödenir. Ancak daha kısa sürede evin kiralaması gerçekleşirse kiracı evin boş kaldığı süreler için kira ödemesi yapar. 

Günümüzde özellikle İstanbul’da çok kısa bir süre içerisinde ve hızlı bir şekilde ev kiraları yükselmiştir ve kira artış oranı hem kiracılar hem de mal sahipleri tarafından tartışılır olmuştur. İstanbul’daki konut arzında yaşanan aksamalar ve artan maliyet nedeniyle kiralık ev bulmak zorlaşmış ve mevcut evlerin de kira bedelleri yükselmiştir. Ev sahiplerinin de hem geçim hem de yatırım araçları gayrimenkulleridir. Yüksek enflasyon ve hayat pahalılığı nedeniyle ev sahiplerinin de kira bedellerine zam yapma zarureti doğmuştur. (www.zingat.com)

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamasını geçemez. Yani ev sahibi TÜFE’den daha fazla zam yapamaz. Ancak gelinen noktada artık bu enflasyon oranlarına göre zam yapılsa bile kira bedelleri rayiç bedeller altında çok komik kalmaktadır. Bu nedenle birçok ev sahibi mevcut kiracıyı çıkarıp rayiç bedeller üzerinden evini yeniden kiraya vermek istemektedir. Mevcut kiracıyı tahliye etmenin yolları şu şekildedir.

GEÇMİŞE DÖNÜK KİRA FARKINI İSTEYİN

Türk Borçlar Kanunu’nun 315/II maddesine göre bir kiracı kira bedelini 30 gün içerisinde ödemek zorundadır. Eğer 30 içerisinde ödeme yapmazsa icra takibi yapılır ve borçluya tebligat gönderilir. Eğer bu tebligattan sonra da 30 gün içerisinde ödeme yapmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılır ve kiracı tahliye edilir.

Genelde Ülkemizde kiracılar her sene başında ev sahipleri ile anlaşıp bir kira bedelini belirlerler. Yani sözleşmede yazan oranın altındaki bir rakamda anlaşırlar. Bunun dışında birçok kiracı TÜFE oranı ya da sözleşmedeki oranı uygulasa bile ödenecek bedeli yuvarlama yoluna giderler. Örneğin %19,83’lük bir enflasyon sonucunda kira bedeli 3.839 TL olması gerekirken düz hesap 3.850 TL öderler. Böyle olunca da aslında her ay ödenmesi gereken bedelden 39 TL eksik ödenmiş olur. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde bu fark daha da büyük olur. Ev sahibinin eksik ödeme alması ve buna itiraz etmemesi bu kira bedelini kabul ettiği anlamına gelmez. Yargıtay’ın bu konu hakkında çok fazla kararı vardır. Ev sahibi örneğin 5 sene bu şekilde kira bedelini alıp 5. Senenin sonunda aradaki tüm farkı faizi ile birlikte isteyebilir. Kiracı bu farkı ödemezse icra takibi yapılır. Kiracı bu icra takibinden sonra 30 gün içinde kira bedelini ödemezse icra hukuk mahkemesinde dava açılarak ev tahliye ettirilebilir. Yargıtay 35 Kuruş eksik yapılan eksik ödemeyi dahi tahliye sebebi saymaktadır. (Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin 2015/6655E., 2015/10585K. sayılı ve 01.12.2015 tarihli kararı)

EVİNİZİ İHTİYAÇ VEYA TADİLAT SEBEBİYLE TAHLİYE EDEBİLİSİNİZ

Ev sahiplerinin kiracılarını tahliye ederken kullanabileceği diğer etkili yollardan bir tanesi de ihtiyaç ya da tadilat sebebiyle tahliye talebidir. Ev sahibi; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ev veya işyeri gerekirse kiracısını tahliye edebilir. Bunun için fesih sürelerine uyulması ve sözleşmenin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Örneğin 1 Kasım 2021 tarihinde 1 yıllık yapılan bir kira sözleşmesi olduğunu düşünelim. Bu sözleşmenin bitim tarihi 15 Kasım 2022 tarihidir. Ev sahibi sözleşmenin bitim tarihinden 3 ay önce yani 15 Ağustos 2022 tarihinden önce sözleşmeyi ihtiyaç nedeniyle feshettiğini kiracıya bildirmelidir. Eğer kiracı evi 15 Kasım 2021 tarihinde teslim etmezse ev sahibi 1 ay içinde yani 15 Aralık 2022 tarihine kadar tahliye davası açarak evi tahliye edebilir. Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

YENİ MALİK DE EVİ TAHLİYE EDEBİLİR

Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik satın aldığı evi kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için tahliye ettirebilir. Bunun için yeni malik evi aldığı tarihten itibaren kiracıya bir ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede evi yeni aldığını, bu eve kendisinin veya Kanunda sayılan yakınlarından birinin ihtiyacının olduğunu belirtmesi gerekir. Ayrıca ihtarnamenin ekine yeni tapu belgesinin bir örneği de eklenir. Eğer kiracı evi tahliye etmezse yeni malik dava açabilir. Ancak bu davayı evi aldıktan 6 ay sonra açabilir. Bu dava da sulh hukuk mahkemesinde açılır. Şayet yeni malik 1 ay içinde ihtarname göndermezse bu hakkını kaybeder ve eski malikten bir farkı kalmaz. Bu nedenle her ihtimale karşı içinde kiracı olan ev satın alanlar mutlaka bu ihtarnameyi göndermelidir.

Uygulamada bazı kişilerce yeni malikin tahliye hakkı üzerinden kiracısını tahliye etmeye çalışanlar da bulunmaktadır. Yukarıda anlatıldığı üzere bir malikin ihtiyaç sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için sözleşmenin süresinin sona ermesi gerekir. 1 yıllık kira sözleşmelerinde bir problem olmasa da 3,5 veya 10 yıllık sözleşmelerde ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye etmesi için sözleşmenin süresini bekleyebilmesi çok zordur. Hal böyle olunca bazı kişilerce muvazaalı satışlar yapılmakta ve evi satın almış gibi hareket eden yeni malik üzerinden tahliye davası açılmaktadır. Şayet kiracı tarafça bu muvazaa kanıtlanamazsa ev tahliye edilmektedir. Evin rayiç bedelinin banka hesapları yoluyla ödendiği bir muvazaalı yani sahte bir satışta bu muvazaayı kanıtlamak hiç de kolay değildir. Bu nedenle kiracı aleyhine tahliye kararları verilmektedir.

İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYEDE KİRACININ TAZMİNAT HAKKI

İhtiyaç sebebiyle tahliyelerde eğer tahliye edilen ev ihtiyacı olduğu belirtilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmazsa kiracı taraf bu durumu tespit edip tazminat davası açabilir. Bu tazminat miktarı 1 yıllık kira bedelidir. Günümüzde eski kiracıların ödediği kira bedeli ile rayiç bedel arasındaki derin uçurum göz önüne alındığında eski kira bedeli üzerinden 1 yıllık tazminat yeni kira bedelleri yanında küçük bir meblağ olarak kalmaktadır.

TAHLİYE TAAHHÜNAMESİ HER ZAMAN İŞİNİZE YARAYABİLİR.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/I maddesine göre kiracı ev sahibine hitaben evi boşaltacağını belirten bir taahhütname verebilir. Uygulamada özellikle kira sözleşmesinin imzalanması sırasında ev sahipleri tarafından bir ön şart olarak tahliye taahhütnamesi kiracıya imzalatılmaktadır. Uygulamada genellikle taahhütnamenin tahliye tarihinin boş bırakıldığı ve ev sahibine istediği zaman bu tarihi doldurup tahliye talep etme hakkı tanındığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da tahliye taahhütnamesinin boş tarihle verilmesi durumunda kiracının bu duruma katlanması gerektiği yönünde kararlar vermiştir.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 2014/8-1422 K. 2015/1107 T. 27.3.2015 sayılı kararı)

Tahliye taahhütnamesinin tarihi her zaman kira sözleşmesinden daha ileri bir tarih olmalıdır. Aksi takdirde mahkemeler ve Yargıtay tarafından kabul edilmemektedir. Ev sahibi taahhütnamedeki tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra takibi ya da dava yoluyla bu hakkını kullanabilir.

EV SAHİBİ İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI AÇMAYA HAK KAZANIR

Günümüzde bu usulü birçok kişi bildiğini düşünse de sanki iki haklı ihtar sonucunda ev sahibi kendi eliyle gayrimenkulü doğrudan tahliye edebilecektir şeklinde yanlış bir algı bulunmaktadır. Ancak TBK 352/II maddesine göre 1 kira yılı içinde kiracı kirayı iki kez ödemez ve her ödemediğinde ev sahibi yazılı ihtarname keşide etmişse bu durum ev sahibine dava açma hakkı sağlar. Ev sahibi kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine dava açabilir.

KİRACININ VEYA EŞİNİN AYNI İLÇEDE EVİ VARSA KİRACIYI TAHLİYE EDEBİLİRSİNİZ

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda ev sahibi kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Yani yine kira sözleşmesinin bitişi beklenmelidir. Ev sahibi 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

Ev satın almak isteyenlerin karşısına yeni yapılmış binalar ve önceden inşa edilmiş, içerisinde kiracı bulunan evler çıkmaktadır.  İçerisinde kiracı oturan bir ev satın alan kişi, kiracıyı belirli prosedürlere göre evden çıkarmalıdır. Bu aşamada nasıl bir yol izleneceği yasalarla belirlenmiştir. Mevzuat ve genel uygulamalara bakıldığında kiracının lehine maddeler içerdiği görülür.

Her iki tarafın da mağduriyet yaşamaması için kurallar uygun hareket etmek gerekir. Kiracı ve ev sahibi arasında anlaşmazlık yaşanırsa hukuki yollara başvurulabilir. Ancak bu yol uzun zaman alacağından tarafların birbirlerini düşünerek hareket etmesi daha iyi olacaktır. Anlaşmazlığın içinden çıkılamıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yapılabilir.

 Bu yazımızda çok merak edilen “Satın alınan evde kiracı varsa süreç nasıl işler? ve “Kira kontratı devam ederken ev satılabilir mi?” gibi sorulara cevap vereceğiz. Gönderimizin tamamını okuyarak süreç hakkında detaylı bilgi sahibi olabilirsiniz.

Ev Satıldığında Kiracı Evden Çıkmak Zorunda Mıdır?

Kiracının oturduğu ev satıldığında artık yeni ev sahibiyle muhatap olması gerekir. Ev sahibi sözleşme koşullarını yerine getiren bir kiracıyı hemen evden çıkaramaz. Ancak taraflar anlaştığı takdirde sözleşme şartlarının bazı maddelerinde değişiklikler yapılabilir.

Ev satıldığında kiracının nasıl bir yol izleyeceği yeni ev sahibine bağlıdır. Ev sahibi kiracının evde kalmaya devam etmesine izin verebilir. Bu durumda yeni bir kira bedeli belirlenir ya da eski kira bedeli üzerinden devam edilir. Kira sözleşmesi üzerindeki bilgiler yenilenerek devam edilir. Ev sahibi mülkte kendisi oturmak istiyorsa ya da bir başkasına kiraya vermek istiyorsa kiracının çıkmasını talep edebilir. Kiracının tahliye edilmesi için aşağıda yer alan prosedürler takip edilmelidir;

• Kanuna göre yeni ev sahibi, kira kontratına göre tapuda şerh yoksa tapu devri gerçekleştikten sonraki 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname yollamalıdır.
• İhtarname yollandıktan sonra kira sözleşmesinin bitmesine 6 aydan uzun bir süre varsa, bu süre içerisinde kiracı evi boşaltmalıdır. Eğer kiracı evden çıkmak konusunda diretiyorsa ev sahibi hukuki yollarla hakkını arayabilir.
• Ev sahibi tapu devri yapılmasının üzerinden 1 ay geçmesine rağmen ihtarname yollamazsa, kiracının imzaladığı kira sözleşmesi şartlarını kabul etmiş sayılır.
• Tahliye sürecinde kiracı, kira bedelini ödememe gibi kira sözleşmesi şartlarını ihlal edecek bir davranışta bulunursa, ev sahibi daha erken tahliye edilmesini isteyebilir.

Ev Satıldıktan Kaç Gün Sonra Boşaltılır?

İçerisinde kiracı bulunan ev satıldıysa kira sözleşmesi sona erene kadar boşaltılması gerekmez. Ancak yeni ev sahibi satın aldığı mülkü konut ya da işyeri olarak kullanacaksa gayrimenkule ihtiyacı olduğunu ifade ederek kiracının çıkmasını isteyebilir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken bir nokta vardır. Mülk sahibi satış işlemi tamamlandıktan sonraki 1 ay içerisinde yazılı olarak kiracıya bunu bildirmelidir. Aksi takdirde kiracının çıkmama olasılığı doğabilir.

Eski ev sahibiyle yapılan, geçerliliği devam eden kira sözleşmesini sonlandırmak için 6 ay sonra dava açılabilir. Tahliye olmayan kiracıyı çıkarmak için ise kira sözleşmesi bitiminden sonraki 1 ay sonra dava açılabilir. Bu süreçler nispeten uzun sürdüğü için kiracı ve yeni ev sahibinin anlaşma yoluna gitmesi en iyisidir.

Satın Alınan Evde Oturan Kiracının Hakları Nelerdir?

6098 numaralı Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesi’ne göre üzerinde onarım işlemi yaptırılan gayrimenkul yeni haliyle kiralanacaksa öncelik eski kiracınındır. Ev sahibi yazılı olarak bildirimde bulunduktan sonraki 1 ay içerisinde kiracı bu hakkını kullanmayı talep edebilir.  Eğer mülk sahibi kiracının hakkını kullanması konusunda zorluk çıkarırsa kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Mülkü satın alan yeni kişi gayrimenkule ihtiyacını olduğunu belirterek kiracıyı çıkardıysa, 3 yıl boyunca mülkü eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. 

Kiracının Ev Sahibi Değişince Durumu Ne Olur?

Ev satıldığında resmi olarak yeni bir sahibi olur. Satın alan kişi ödemeyi tam olarak yapmadığında satıcı eve şerh koyabilir. Bu durumda aklınıza “Şerhli ev satın alınabilir mi?” gibi bir soru gelebilir. Böyle bir ev alınabilir ancak şerh işleminden sonra evinize bir takım kısıtlamalar gelebileceğini bilmeniz gerekir. Bu kısıtlamalar kira sözleşmesi, satış vaatleri, şufa sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat gibi konularda olabilir. Tapıya şerh konulması için satıcının gerekli evrakları hazırlayarak Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapması gerekir. Yeni sahibine düşen ise kısıtlamaların devam ettiği süreçte borcunu ödemeye devam etmek olur. Şerh süresi yaklaşık olarak 5 yıldır. Bu süre sona erdiğinde tüm kısıtlamaların hükmü kalmaz.

Satın alınan evde kiracı varsa ev sahibi depozito konusuna dikkat etmelidir.  Ev satın alındıktan sonra eski ev sahibinden depozito bedeli alınmalıdır. Bu bedel söz konusu mülkün tapusu yeni ev sahibi üzerine yapıldıktan sonra verilebilir. Depozito bedeli kiracıya iade de edilebilir, ancak kiracı evde kalmaya devam edecekse bunun yapılması önerilmez. Çünkü kiracı evde tamir edilmesi gereken alanlar bırakabilir. Eski ev sahibi yeni ev sahibine depozitoyu devretmezse ya da kiracıya iade etmezse taraflara dava açma hakkı doğar.

Ev Satılırsa Kira Kontratı Ne Olur?

Herhangi bir mülk satın alındığında içerisinde kiracı varsa eski ev sahibiyle yaptığı kira kontratı geçerli olmaya devam eder. Bu sayede kiracı mağdur olmayacaktır. Bunlara ek olarak yeni mülk sahibinin kira sözleşmesinden cayma hakkı mevcuttur. Ancak bunu talep edebilmesi için belirli şartların sağlanması gerekir. Yeni mülk sahibinin barınma ihtiyaçlarını karşılayabileceği başka bir evi yoksa sözleşmenin sonlanmasını isteyerek evde kendisi oturabilir. Ev sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gerçekten eve ihtiyacı olduğunu somut olarak ispat etmesi gerekir. Aksi takdirde kira kontratını süresi dolmadan sonlandırarak evde oturması mümkün olmayacaktır. Usul Hukuku’na göre süreler önemli bir kriter olduğu için belirlenen zaman aralıklarına uyulması gerekir. Bu sayede iki tarafın da hakları korunacaktır. Her şeyin usulüne uygun yapılması için ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi tavsiye edilir. Bu durum hukuk önünde sürecin ispatlanabilmesi açısından faydalı olacaktır.