Hisse Tapulu Arsa

Hisseli arsa, bir arsanın üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu arsalar olarak tanımlanır. Bu yazımızda sizlere, hisseli arsa alınır mı anlatacağız.

Hisseli arsa, bir arsanın üzerinde birden fazla kişinin hak sahibi olduğu arsalar olarak tanımlanır. Hisseli bir arsa, hisseli tapu çeşidine tabidir. Tapuya kayıtlı olan arsa üzerinde birden fazla hak sahibinin olması durumunda, tüm pay sahiplerinin kişisel bilgilerini ve arsa üzerindeki hak oranlarını gösteren tapu belgesi, hisseli tapu olarak isimlendirilmektedir.

Hisseli arsa almak isteyen birinin, satın alacağı taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişilerden yalnızca biri olacağı göz önünde bulundurulmalıdır. Taşınmaza dair gerçekleştirilecek her işlem, diğer hak sahiplerinin bilgisini ve onayını gerektirir. Bu yazımızda hisseli arsa alım satımı nasıl yapılır, hisseli arsa avantajları ve dezavantajları nelerdir gibi konu başlıklarına ve dikkat edilmesi gereken unsurlara değiniyor olacağız.

Hisseli Arsanın Avantajları ve Dezavantajları

Hisseli bir arsa satın almak ve hissedarlardan biri olmak isteyen bir kişinin göz önünde bulundurması gereken pek çok durum mevcuttur. Satın alma kararı verilmeden önce tüm ihtimaller gözden geçirilmelidir. Hisseli arsa satın almanın başlıca dezavantajları şunlardır:

• Hisseli arsanın tapusunda hak sahibi olarak yer alan tüm hissedarların şufa, yani önalım hakkı bulunmaktadır. Şufa (önalım) hakkı, bir hissedarın payını satma kararı almasının ardından diğer hissedarların kişinin hissesini alabilmesi anlamına gelir. Şufa hakkı, hisse payının satışa çıkarılmasından sonra başlamakta ve mal satıldıktan sonra devam etmektedir. Satış öncesinde şufa hakkından vazgeçildiğine dair yapılan anlaşmalar geçersiz sayılır. Hisse payının satılması sırasında satan kişi, şufa hakkı bulunan kişilere kendi payını sattığını bildirmek zorundadır. Yasal olarak şufa hakkı olduğunda ise duyurma sorumluluğu tapu sicil memuruna aittir

• Hisseli arsa üzerinde yapılması planlanan işlemlerin gerçekleşebilmesi için diğer hak sahiplerinin imza ve onayı gerekir. Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan çok fazla hissedar varsa, tapulu bir şekilde izin ve onay almak maliyetli bir işleme dönüşebilmektedir. Aynı zamanda hisseli arsanın yatırım açısından risk oranı da yüksek olmaktadır 

• Hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan mal sahipleri sürekli olarak değişebilir. Bu durumdan dolayı arsada hakkı bulunan sahipler, taşınmazı yönetme, kullanma ve çeşitli işlemler gerçekleştirebilme konusunda zorluk yaşayabilmektedir

• Arsa üzerinde hak sahibi olan hissedarlardan birisinin hisseden çıkarılması için dava açmak gereklidir. Bu durum, belediye tarafınca ayrılmaya izni olmayan mülkün hepsinin satışa çıkması anlamına gelir. Çünkü hisseli arsa üzerinde hakkı bulunan hak sahiplerinin kendi yerleri belli değildir. Hissedarlar kendi aralarında bir rıza-i taksim sözleşmesi yaparak arsa üzerinde hangi yerin kime ait olduğu konusunda anlaşmaya varabilirler ancak bu durum tapuya tescil edilememektedir. Rıza-i taksim sözleşmesinin tapuda görünmemesinden dolayı çeşitli anlaşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir

• Hisseli arsa üzerinde hak sahibi olan kişilerden birinin vefat etmesi durumunda paydaş sayısı ciddi oranda artmaktadır. Böylelikle taşınmazın yönetimini daha da zor hale gelebilir ve arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirmek çok daha maliyetli ve zor bir sürece dönüşebilir

• Ortaya çıkabilecek olan çeşitli anlaşmazlıklar nedeniyle taraflar zaman ve para kaybı yaşayabilmektedir

Hisseli arsa sahibi olmanın tek bir avantajı bulunmaktadır. Bu avantaj, aynı zamanda dezavantajlar içerisinde de yer alan şufa hakkıdır. Önalım hakkının pozitif ya da negatif bir durum teşkil etmesi, işlemi gerçekleştiren kişilerden hangisi olduğunuza bağlı olarak şekillenir. Önalım hakkından yararlanan kişi olmanız durumunda, hissesini satmak isteyen bir mal sahibinin hissesini satın alabilirsiniz.

Hisseli Arsa Alım Satımı Nasıl Yapılır?

Hisseli bir arsanın satışı, arsanın bütün sahiplerinin ortak karar vermesi ile tek bir kişiye yapılabileceği gibi bir hisse sahibinin kendisine ait olan hisse payını başka bir kişiye satması ile de gerçekleşebilir. Arsanın tamamının satılabilmesi için arsada hak payı bulunan tüm sahiplerin satışa onay vermesi gerekmektedir. 

Ancak kişi, kendine ait olan hisseyi bir başka kişiye satmak istiyorsa diğer ortakların anlaşmasına ihtiyaç yoktur. Hisseli arsanın hak sahiplerinden birinin gerçekleşecek hisse satışına karşı çıkması durumunda ya da tek bir ortağın satışı istemesi durumunda İzale-i Şüyu davası açılabilmektedir.

Alım Satım Sırasında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hisseli bir arsada hak sahibi olan bir bireyin kendi payını satmaya karar vermesi durumunda dikkat etmesi gereken birçok durum bulunmaktadır. Dikkatli bir şekilde yürütülmeyen satış süreci, hissedarlar arasında çıkacak problemlere ve hukuksal sonuçlara neden olabilir. Hisseli arsa alım satımı sırasında dikkat edilmesi gerekenler aşağıda sıralanmıştır:

• Hali hazırda bir hisseli arsanın pay sahiplerinden olan biri kendi hissesini satmaya karar vermişse, bu kararı noter aracılığıyla diğer hissedarlara duyurması gereklidir. Hak sahiplerinden herhangi bir önalım hakkı talebi gelmemesi durumunda, arsa hissesi üçüncü bir kişiye satılabilmektedir

• Hisseli arsa satın almak isteyen birinin satın alacağı alanın belirli bir bölge değil, ana taşınmazın tamamına ait bir pay olduğu unutulmamalıdır

• Diğer hak sahiplerinden zamanı geldiğinde önalım haklarını kullanmamaları için yazılı bir onay alınmalıdır. Çoğu zaman hak sahiplerinin böyle bir onay vermek istemediği göz önünde bulundurulmalıdır. Bu onay alınamıyorsa, satış işlemi zamanı geldiğinde satış kararı noter aracılığıyla bildirilir. Hisseli arsa üzerindeki diğer hak sahiplerinin önalım haklarını üç ay içerisinde kullanması gereklidir. Üç aydan sonra gelecek talepler değerlendirmeye alınmaz

• Satın alınması planlanan hisseli arsanın herhangi bir haciz ya da ipotek durumuna tabi olmadığından emin olunmalı, vergi borçları araştırılmalı ve hisse sahiplerinin elinde bulunan geçmiş veri belgeleri incelenmelidir

• Hisseli arsa tüm hissedarlardan tek bir seferde satın alınacaksa, işlem esnasında tüm mal sahiplerinin orada olmasına ve hepsinin yazılı onayının alınmasına dikkat edilmelidir 

• Ortak bir kararla hisseli arsa satmak isteyen hak sahiplerinin iyi bir gayrimenkul danışmanıyla birlikte çalışması tavsiye edilmektedir. Çünkü hissedar sayısı çok fazla olabileceğinden, bireysel olarak yürütülen işlemler zaman ve para kaybına neden olabilir 

• Hisseli arsanın değerinden daha az bir miktara satışa konulmadığından emin olabilmek adına bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile birlikte çalışılması önem teşkil eder. Arsa değerleme alanında uzmanlaşmış olan kişiler tarafından gerçekleştirilecek bölge analizi ve alan değerlemeleri sayesinde arsanın gerçek değeri tespit edilebilir. Bu noktada Endeksa, son teknoloji modern araçlarla gerçekleştirdiği gayrimenkul ve arsa değerleme, bölge analizi, değer analizi gibi konularda en doğru incelemeleri edinmenizi sağlamaktadır. Arsa değerleme işlemleri için Endeksa’nın hizmetlerinden her zaman faydalanabilirsiniz

Hisseli Arsada İnşaat 

Hisseli bir arsada herhangi bir yapı inşa etmek için aranan ilk şart, imar izninin olmasıdır. İmar iznine sahip olmayan alanlar üzerinde hiçbir inşaat işlemi gerçekleştirilememektedir. İmar iznine sahip bir hisseli arsada inşaat yapabilmek için zorunlu olan bir diğer adım, tüm hak sahiplerinin yazılı onayıdır. 

Hissedarlardan tek bir tanesinin bile onay vermemesi durumunda, arsa üzerinde herhangi bir işlem gerçekleştirilemez. Bu durum hisse sahipleri arasında sorunlar yaşanmasına, bazen de sorunu çözebilmek adına mahkeme süreçlerine başvurulmasına neden olmaktadır.

Bir önceki yazımıza seafoodplus.info adresinden ulaşabilirsiniz.

Hisseli arsada yer belirleme nasıl yapılır?

Hisseli arsalar, tapu üzerinde birden fazla sahibi olan taşınmaz mallar olarak karşımıza çıkıyor. Herkesin kendi payı üzerinde istediği işlemi yapması için yerlerin belirlenmesi gerekiyor. Peki, hisseli arsada yer belirleme nasıl yapılır?

Hisseli arsada yer belirleme nasıl yapılır?

Hisseli arsalar, tapu üzerinde birden fazla sahibi olan taşınmaz mallar olarak karşımıza çıkıyor. Bu arsaların farklı hisse oranlarında farklı sahipleri olabiliyor. Taşınmaz mal üzerinde herkes hisse oranı kadar hak sahibi oluyor.

Ancak hisseli arsanın tasarruf işlemi sürecinde hisse oranı ne olursa olsun tüm maliklerin ortak karar vermesi gerekiyor. Bir hissedarın bile alınan karara katılmaması halinde, durum ancak mahkemede çözülebiliyor.

Örneğin hisseli bir arsanız olduğunu ancak payınızı satmak istediğinizi düşünelim. Hem önalım hakkını kullanmak istemeyen hem de satışa engel olan hissedarlara karşı ortaklığın giderilmesi davası açılabiliyor.

Hisseli taşınmaz mal hakkında ortak karar verilmesi durumunda, tapuda tüm hissedarların imzası ile işlem yapılıyor.

Hisseli arsada, bir hissedar sahibi ev inşa etmek de isteyebiliyor. Bu durumda öncelikle arsada yer belirleme işleminin yapılması gerekiyor. Peki, hisseli arsada yer belirleme nasıl yapılır? 

Arsa ve arazi sahiplerinin sahip oldukları alanın yerini veya sınırlarını öğrenmeleri için arsanın/arazinin bulunduğu yerdeki kadastro müdürlüğüne başvurmaları gerekiyor. Ayrıca lisanslı harita kadastro bürosu olan yerlerde ise bu bürolara başvurulabiliyor.

Hisseli taşınmazlarda her bir hissedara isabet eden yerin gösterilmesi imkan bulunmamak ile birlikte ancak ilgili taşınmazın sadece dış sınırlarını gösterebiliyor. İçine girerek hisse ölçümü yapılamıyor. 

Hisseli arsa üzerinde noterden anlaşma yaparak kullanım yerlerini belirleyebilir ve bu anlaşmayı tapuya da şerh ettirebilirler. Böyle bir şerh varsa hissedarların kullanım yerleri de ölçülebilir.

Gayrimenkul tapu işlemlerinde en çok merak edilen konulardan biri hisseli tapu ve hisseli arsaalımlarının nasıl yapıldığı seafoodplus.info hisseli tapu nasıl ayrılır, hisseli tapulu arsa alınır? 

Hisseli tapu isminden de anlaşılcağı üzere  bir mülkün birden fazla kişiye ait olması ve bunun tapu belgesinde gösterilmesidir. Yani herhangi bir arsanın üzerinde birden çok kişinin yada tüzel kişinin hak iddia etme hakkı vardır.  Hisseli arsa satışlarında tapuda hissedar olan bütün sahipleri ortak karar alarak bu arsayı tek bir kişiye satabilir veya  herhangi bir hisse sahibi kişi kendine düşen hissesini başka bir şahsa da aynı yöntemle satabilir. 

Hisseli tapu kendi arasında ikiye ayrılmaktadır.  "El birliği mülkiyeti" ve "paylı mülkiyet".

Hisseli tapuda bütün hissedarların isimleri ve mülkün ne kadarına sahip olduğu oran olarak yazar. Ancak arsanın hangi bölümüne yada mülkün hangi bölümüne sahip olduğu yazmaz. Oransal olarak bütün ortaklar mülkün her yerinde eşit hakka sahiptir. 

 Hisseli tapulu arsa alınır mı?

Vatandaşlar en çok hisseli tapulu arsanın rik oluşturabilceğinden endişe ediyor. Peki hisseli tapulu arsa alınır mı? Uzmanlar bu konuda ne diyor. 

Uzmanlar en çok şu uyarılarda bulunuyorlar;

Hisseli bir arsa satın aldığınızda diğer ortaklar bu arsayı sizden geri alma hakkına sahip olabiliyor. Bunun için bu şekilde bir arsa alırken bu durumu göz önünde bulundurmak gerekiyor.  Diğer ortaklar ilk satış işleminde yazılı beyan vermiş olsalar dahi, dava açma hakkına sahiptir. Bunun için süre 3 aydır.

3 ay içinde parasını ödeyerek bu hisseyi satın alan kişiden arsayı geri alabilirler. Anlaşmazlık ortaya çıkarsa 2 yıl içinde dava hakkı vardır.

Hisseli Tarla Nasıl Alınır?

Hisseli tapular, bir taşınmaz üzerinde birden fazla pay sahibinin olması durumunda, tüm pay sahiplerinin bilgilerini ve hak sahipliliği oranlarını gösteren tapu belgeleridir. El birliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere iki çeşide ayrılmaktadır. El birliği mülkiyetinde kişilerin hangi bölgede ne kadar hak sahibi olduğu detaylandırılmamıştır. Bu durum satış işlemleri sırasında kişiler arasında anlaşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Paylı mülkiyette ise bu durum taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin ne oranda pay sahibi olduğu resmî belgeler tarafından oranlarla belirtilmektedir. Peki, hisseli tarla nasıl alınır ? Hisseli tarla satışında alıcı ve satıcının anlaşmasının yeterli olmaması nedeniyle hisseli tarla satışı müstakil tapu satışları kadar kolay bir süreç olmamaktadır. Hisseli tarla satın alabilmek için satış işlemini başlatmadan önce hissedarların kendi aralarında anlaşmaları büyük önem arz etmektedir.

Hisseli Tarla Tapusu Nasıl Bölünür?

Hisseli tapularda hisse sahiplerinin arsa ya da tarlanın hangi kısmına sahip olduğu, kullanım hakları gibi detaylar bulunmadığı için anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Peki, hisseli tarla tapusu nasıl bölünür ? Hissedarı olunan taşınmazlar üzerindeki anlaşmazlıkları çözebilmek için tek parsel olan tapuyu, farklı parsellere bölerek ayırabilmek mümkündür. Ancak ayrımı yapılacak taşınmazın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün konuyla ilgili genelgesinde belirtilen bölünemez büyüklükteki arazilerden olmaması gerekmektedir. Örneğin; dikili bir tarım arazisinde hektarın altında bir parsel oluşturulamaz. Bu nedenle hisse sahiplerinin kendi aralarında öncelikli satış hakları olduğu için bölünemez büyüklükteki tarım arazilerini, bir hisse sahibine satılabilmektedir. Eğer tüm hissedarların anlaşması gibi bir durum söz konusu ise de araziyi üçüncü bir kişiye devredebilmeniz mümkündür.

Hisseli Tarla Satışı İçin Gerekli İşlem Basamakları ve Evraklar Nelerdir?

Hisseli tapu ayırma işlemi için öncelikle serbest çalışan harita ve kadastro mühendislerine detaylı olarak arsa ayırma planı hazırlatmanız ve söz konusu işlem için, ayırma yapılacak taşınmazın bulunduğu Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulu’ndan onay almanız halinde, hisse sahiplerinin tamamının kimlik belgeleri, fotoğrafları ve onaylarının alınmış bulunduğu belgelerle birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü’ne başvuru yapmanız gerekmektedir. Tapu Sicil Müdürlüğü, tapu harç ödemeleri sonrası başvurunuzu hukuki onay sürecinden geçirerek hisseli tarla satışı için ifraz işlemini gerçekleştirmektedir.

Hisseli Tarım Arazisinin 3. Şahıslara Satışı Mümkün Müdür?

Peki, hisseli tarım arazisinin 3.şahıslara satışı mümkün müdür ? Bölünemez büyüklükte olan ve birden fazla hissedara sahip olunan tarım arazilerinde, hissedarların ya da iştirakçilerin tamamının beraber katılımı ile 3. şahsa satışı yapılabilmektedir. Bunun üzerine Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü bir genelge yayınlamıştır. Bu genelgeye göre; bölünemez ebattaki tarım arazi hisselerinin 3. kişilere satılması, devir edilmesi veya rehin edilmesi yasak olup; bölünemez büyüklüklerin üzerinde olan parsellerdeki hisselerin 3. kişilere satılmasında, devir edilmesinde ya da rehin edilmesinde herhangi bir sakınca olmamaktadır.

Konu ile ilişkili olarak "Hisseli Tapu Nedir?" başlıklı yazımızı buradan okuyabilir, daha detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.