Icinde Kiraci Olan Evi Satmak

Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde ’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.

RİSKİ DEVREDİYOR

Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:

ADIM ADIM SÜREÇ

*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.

*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin başlangıç bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü seafoodplus.info tahliye hakkı oluşacak ve ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek ’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.

BAŞKASINA KİRALAYAMAZ

*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.

*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.

*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.

DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER

Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.

ÜLKE GENELİNDE YÜZDE ,5 ARTIŞ

Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. seafoodplus.info, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı TL’ye yükseldi.

Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde , Ankara’da yüzde , İzmir’de ise yüzde oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da TL’ye, Ankara’da TL’ye, İzmir’de ise TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta olan kiralık konut talep göstergesi martta ’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.

5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR

Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.

Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.

Kaynak: Hürriyet / Gülistan Alagöz

Kira uyuşmazlıklarının artması ile birlikte uygulamada özellikle kiralananın satılması amacıyla dairenin yeni mülk sahibi adaylarına gösterilmesi konusunda, mülk sahipleri ile kiracılar karşı karşıya gelmektedir. Bu noktada; kiracının kiralananı gösterme zorunluluğunun kapsamı nedir, kiracının kiralananın gösterilmesine müsaade etmemesinin sonuçları nelerdir, kiraya veren dilediği zaman ve saatte kiralananı üçüncü kişilere gösterebilir mi? sorularına yanıt arayacağız.

Kira ilişkisi kapsamında kiracının hem yasal hem de sözleşmesel yükümlülükleri bulunmaktadır. sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) maddesinde yer alan düzenlemede kiracıya, uygulamadaki adıyla “kiralanan dairenin gösterilmesi borcu, kiralananın gösterilmesine katlanma borcu” yüklenmiştir.

Ev Sahibi İstediği Zaman Evi Gösterebilir mi?

Belirttiğimiz gibi TBK&#;nin  maddesi, kiracının kiralananı üçüncü kişilere göstermesini yasal bir zorunluluk olarak belirtmiştir.

İlgili madde şöyledir:

“Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere Kanun, kiracıya kiralananın gösterilmesine müsaade etme yükümlülüğü yükletmektedir. Ancak tabii bununla birlikte kiraya verene de çeşitli sorumluluklar yüklenmektedir. Özetle kiraya veren, daireyi göstereceğini kiracıya uygun bir süre önce bildirmeli ve kiralananın üçüncü kişiler tarafından gezilip görüldüğü süre zarfında kiracının yararlarını göz önünde tutmalıdır.

Kiracının Satılan Evi Gösterme-Göstermeme Hakkı

Uygulamada konut kira sözleşmelerinde şu şekilde bir düzenlemenin kararlaştırıldığını görmekteyiz:

“Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması hâlinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır.”

Kiracı ve kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi kapsamında kiralananın gösterilmesi konusunun, kiracı aleyhine olacak şekilde düzenlenmesine TBK&#;nin maddesi izin vermemektedir. Kiracının aleyhine düzenleme yasağı, TBK&#;nin maddesinde “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz sözleşme maddesine ek olarak “Kiracının hiçbir durum ve koşul altında kiralananın gezilmesine ve incelenmesine müsaade etmeme hakkı yoktur.” şeklinde bir hüküm eklenmesi, kira sözleşmesinin taraflarca imzalanmış olmasına rağmen TBK ile TBK maddesi doğrultusunda hukuka aykırı ve geçersiz olacaktır.

Kiraya veren, mülkiyet hakkı sahibi olarak kiralanan daire üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Bu doğrultuda kira ilişkisi kurulmuş olan dairesini üçüncü bir kişiye satmak istemesi, kiraya veren mülk sahibinin mülkiyet hakkına dayanan bir tasarrufta bulunma yetkisidir.

Evi Göstermeyen Kiracıya Ne Yapılır?

Kiracısı bulunan dairenin mülk sahibi tarafından satılmak istendiği durumlarda, kiracının daireyi yeni mülk sahibi adayına göstermekten kaçınması veya dürüstlük kuralına aykırı şekilde süreci zorlaştırmasına yönelik ihtilaflarla çok sık karşılaşmaktayız.

Öncelikle kiracı, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını -kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde- engellememelidir. Bununla birlikte mülk sahibinin de kiracının yararlarını ve manevi değerlerini gözeterek hareket etmesi ise kiraya verene yükletilen kanuni bir borçtur. Bu noktada “kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır?” sorusunun üzerinde durulmaktadır.

Kiralananın Gösterilmesi Davası

Kiracının, mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını kendisine yükletilen kiralananı gösterme borcuna aykırı olacak şekilde engellediği durumda kiracı açısından kira sözleşmesine aykırılık oluşabilecektir. Ardından kiraya veren de kira sözleşmesine konu olan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde, “kiralananı göstermeye izin verilmesine” yönelik dava açılabilecektir.

Mahkeme tarafından da kiralanan dairede keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak kiralananın gösterilmesine yönelik uygun saat ve zaman dilimi gösterilecek şekilde sonuca varılacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Yargıtay

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., /K., 21/01/ tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayan mecuru satmak istediğinde kiracının mecuru satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki, herkes hakkını objektif iyi niyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile salı ve perşembe ve , cumartesi günleri ise ile saatleri arasında davacının müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına da sebep olacak niteliktedir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, ekonomik koşullar, diğer özel genel faktörler, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle izin verilmesi gerekirken bu konuda araştırma yapılmadan yazılı şekilde eksik araştırmayla karar verilmesi doğru değildir.”

Kiralananın Gösterilmesi Konusunda Tek İrade Ev Sahibinin Değil

Kiracının kiralananın gösterilmesi konusunda kiraya verene müsaade etme mecburiyeti sadece kiraya verenin iradesine bırakılmamakta, kiracının yararları da dikkate alınmaktadır.

Kiracının yararlarından ifade edilmek istenen ise her somut olaya göre değişiklik göstermektedir. Ancak konuyu temellendirmek adına örnek vermek gerekirse; konutun dokunulmazlığı ve mahremiyeti gibi manevi unsurlar; kiracının yararları kapsamında değerlendirilmektedir.

Kiracının Evi Gösterme Süresi

Kiralanan mülkün alıcı tarafından gezilip görüleceği uygun bir süre, önceden kiracıya bildirilmelidir.

sayılı Kanun’un maddesinde “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” şeklinde yer alan hükümde kiracının yararları ile ifade edilen, konut dokunulmazlığını temel alan özel hayata saygı hakkıdır.

Yasal Şartları Taşımadan Konuta Girmeye Çalışmak Suç

Kiralananın gezilip görüleceği uygun bir süre önceden kiracıya bildirilmeden ve yasal şartları taşımadan kiracının rızasına aykırı şekilde kiralanan konuta girilmeye çalışılması, aynı zamanda sayılı Türk Ceza Kanunu doğrultusunda suç teşkil etmektedir.

Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin / E., / K., tarihli emsal kararında şöyle ifade edilmiştir:

“Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; Milli güvenlik veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir.”

Kira ilişkisinin varlığı kiraya verene sınırsız bir hak, sınırsız bir yetki tanımamaktadır. Bahsetmiş olduğumuz üzere yasal işleyişe aykırı bir şekilde kiralanan konuta girilmesi, konut dokunulmazlığının ihlali olarak ifade edilen suçun oluşmasına sebebiyet verebilmektedir.

sayılı Türk Ceza Kanunu’nun maddesinde konut dokunulmazlığının ihlal edilmesi, suç olarak belirlenmiştir.

İlgili madde şu şekildedir:

“(1) Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

(3) Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.

(4) Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.”

Netice itibarıyla; kiraya verenin mülkiyet hakkını kiracının konut dokunulmazlığını ihlal etmeden kullanması, kiracının da kiraya verenin mülkiyet hakkını kullanmasını hukuka ve dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde engellememesi gerekmektedir.

Kirada oturduğu evin üçüncü bir kişilere satılması halinde, sürecin nasıl işleyeceği konusunda yeni ev sahibi ve kiracı arasında bazı anlaşmazlıklar doğabiliyor. Ev sahibi evde kiracı varken evi satılırsa ne olur? Kiracının hakları nelerdir? Yeni ev sahibinin hakları nelerdir? gibi soruların cevaplarını seafoodplus.info olarak sizler için araştırdık.

Ev Sahibi Evde Kiracı Varken Evi Satarsa Kiracının Hakları

Kiracısı olduğum ev satıldı ne yapmalıyım? diye düşünüyorsanız, yasalarda kiracı haklarının korunduğu durumlar mevcut. Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde devam eder. Kira Hukukunda, böyle bir kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunur.

Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kontrat çerçevesinde ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibi ile tekrar kontrat yapılmasına ihtiyaç yoktur. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.

Kiracılı Ev Satın Alındığında Ev Sahibinin Hakları

Öncelikle eski ev sahibinin haklarına bakarsak, kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı elbette satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, yasalara göre kiracının sözleşme süresince evde oturma hakkı bulunuyor. Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Kira sözleşmesinin feshedilebileceği bazı durumlar şunlardır:

-Kanuna göre yeni mülk sahibi, -tapuda şerh yoksa- tapu devrinden sonra bir ay içerisinde kiracıya evi boşaltmasına dair ihtarname göndermelidir. İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesi 6 aydan uzun süre sonra bitecek ise, kiracı 6 ayda evi boşaltmalıdır. Şayet kiracı evi belirtilen tarihlerde terk etmez ise dava yoluyla kiracı evden tahliye edilebilir.

-Eğer evi satın alan kişinin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını isteyebilir. Bu tarz durumlarda en az bir ay önceden bir tebligat göndermesi gerekmektedir. Şayet kiracının evi terk etmesi için verilen süre bir aydan az ise, kiracının önceden imzaladığı sözleşme geçerli kalmaya devam eder.

-Kiracının evini terk etmesi için ev sahibinin yanında olan bir diğer madde; kiralanan gayrimenkulün yeniden inşası ya da imarı nedeniyle esaslı onarımı olarak karşımıza çıkıyor. Satın işlemi gerçekleştirilen evin tadilat, genişletilme veya değişim için gerekli diğer durumlar gerekli ise, tüm bu onarım süreçlerinde kiracının kullanımı mümkün olmayacaksa kira sözleşmesi tek taraflı olarak fesh edilebiliyor.

-Diğer bir ev sahibini haklı bulan durumu da, kiracının kira ve aidatlarını zamanında ödememesi ya da eksik ödemesidir. Eğer kiracının kirayı ödemediğine dair noter onaylı belgeler ile mahkemeye başvurulursa, kiracının yasal yollarla evi boşaltması sağlanabilir.

Kiracılı Evin Satılması Durumunda Depozito

Kira sözleşmesi devam eden evin satılması durumunda, depozitonun kimde kalacağı konusunda eski ve yeni malik arasında anlaşmazlıklar yaşanabiliyor. Sözleşmesi devam eden evin satılması halinde, yeni malik sözleşmenin güncel tarafı haline gelir. Bu durumda eski ev sahibi kendisinde bulunan depozito bedelini yeni ev sahibine vermekle yükümlüdür. Çünkü olası kiracının evden çıkarılması durumunda, depozitosunun geri ödemesini yeni ev sahibi yapacaktır. Sonuç olarak kiracılı evin satılması durumunda depozito eski ev sahibinden yeni ev sahibine verilir.