Işyeri Kira Vergisi Muafiyeti 2018

GAYRİMENKUL SERMAYE İRADINDA VERGİ TEVKİFATI

Gayrimenkulleri işyeri olarak kiralayan kişi ve kuruluşlar (Kiracılar), kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapacaklardır. Yani işyerinin kiracıları, ödeyecekleri kira üzerinden vergi keseceklerdir.

Kimlerin vergi kesintisi yapmak zorunda olduğu Gelir Vergisi Kanununun 94 üncü maddesinde sayılmıştır. Buna göre işleriyle ilgili olarak yapmış oldukları ödemelerden vergi kesintisi (tevkifat) yapmak zorunda olanlar şunlardır:

-          Zirai kazançlarını bilanço veya ziraî işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.

Kiracı olan bu kişi ve kuruluşlar, yaptıkları kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden %20 oranında gelir vergisi kesintisi yapmak zorundadırlar.

Bu vergi kesintisi, gelecek aylara veya yıllara ait olmak üzere peşin ödenen kira bedeli üzerinden de yapılacaktır. Örneğin: 3 aylık veya 2 yıllık işyeri kirası peşin tahsil edildiğinde, bu durumda peşin tahsil edilen kiranın tamamı vergi kesintisine tabi tutulacaktır.

Ancak, gayrimenkulü kiralayan kiracı mükellef basit usulde vergiye tabi ise; kira ödemesi üzerinden herhangi bir vergi kesintisi yapılmaz. Bu durumda gayrimenkulden elde edilen kira geliri yıllık beyanname ile beyan edilir.

Kiraya verilen gayrimenkulün hem mesken ve hem de işyeri olarak kullanılması halinde ise; kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi olacaktır.

İlgili takvim yılında elde edilen işyeri kira gelirlerinin brüt tutarının yukarıdaki tutarı  aşması halinde, yıllık beyanname verilecektir. Ancak, bu durumda daha önce kesinti yoluyla ödenen vergiler beyanname üzerinden mahsup edilecektir.

2. Gelir vergisi

2.1 Verginin konusu

Gerçek kişilerin gelirleri, gelir vergisine tabidir. Gelir Vergisi Kanunu’nun 1. maddesinde vergiye tabi gelirin tanımı yapılırken, 2. maddesinde ise vergiye tabi gelir unsurları sayılmıştır. Buna göre gerçek kişilerin, Kanun’un 2. maddesinde sayılan gelir kaynaklarından elde ettikleri gelirler, gelir vergisine tabidir. Daha açık bir ifade ile vergiye tabi gelir, gerçek kişilerin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.

2.2 Gelirin unsurları

Gelir vergisine tabi gelir unsurları aşağıda sayıldığı gibidir:

1. Ticari kazançlar
2. Zirai kazançlar
3. Ücretler
4. Serbest meslek kazançları
5. Gayrimenkul sermaye iratları
6. Menkul sermaye iratları
7. Diğer kazanç ve iratlar

2.3 Mükellefiyet türleri

Gelir vergisi uygulamasında mükellefler, tam mükellef ve dar mükellef olarak iki genel kategoriye ayrılmıştır.

2.3.1 Tam mükellefler

Türkiye’de yerleşmiş olan veya yerleşmiş sayılan kişiler Gelir Vergisi Kanunu açısından “tam mükellef” kabul edilmektedir. Bu kişiler Türkiye içinde ve dışında elde ettikleri kazanç ve iratların tamamı üzerinden vergilendirilirler.

• İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ve
• Bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (geçici ayrılmalar Türkiye’de oturma süresini kesmez),

Türkiye’de yerleşmiş sayılır.

Öte yandan, resmi daire ve müesseselere veya merkezi Türkiye’de bulunan teşekkül ve teşebbüslere bağlı olup adı geçen daire, müessese, teşekkül ve teşebbüslerin işleri dolayısıyla yabancı memleketlerde oturan Türk vatandaşları da tam mükellef olarak vergilendirilirler.

2.3.2 Dar mükellefler

Türkiye’de yerleşmiş olmayan kişiler Gelir Vergisi Kanunu açısından “dar mükellef” kabul edilmektedir. Bu kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.

Belli ve geçici bir görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler, tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye'de alıkonulmuş veya kalmış olan kimseler ise Türkiye’de altı aydan fazla kalsalar dahi Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar. Dolayısıyla bu kişiler sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden vergilendirilirler.

Yurt dışında çalışma ve oturma izni olan Türk vatandaşları da vergi uygulamaları bakımından “dar mükellef” olarak kabul edilirler.

Dar mükellefiyete tabi kişilerin, Türkiye’de kazanç ve irat elde etmesine ilişkin koşullar, Gelir Vergisi Kanunu’nun 7. maddesinde;

1. Ticari kazançlarda; kazanç sahibinin Türkiye’de işyerinin bulunması veya daimi temsilci bulundurması ve kazancın bu yerlerde veya bu temsilciler vasıtası ile sağlanması,
2. Zirai kazançlarda; zirai faaliyetlerin Türkiye’de icra edilmesi,
3. Ücretlerde; hizmetin Türkiye’de ifa edilmiş veya edilmekte olması veya Türkiye’de değerlendirilmesi,
4. Serbest meslek kazançlarında; serbest meslek faaliyetlerinin Türkiye’de icra edilmesi veya değerlendirilmesi,
5. Gayrimenkul sermaye iratlarında; gayrimenkulün Türkiye’de bulunması ve bu mahiyetteki mal ve hakların Türkiye’de kullanılması veya değerlendirilmesi,
6. Menkul sermeye iratlarında; sermayenin Türkiye’de yatırılmış olması,
7. Diğer kazanç ve iratlarda; bu kazanç ve iratları doğuran işin veya muamelenin Türkiye’de ifa edilmesi veya Türkiye’de değerlendirilmesi,

olarak belirtilmiştir.

Yukarıda yapılan açıklamalarda geçen, “Türkiye’de değerlendirme” ifadesi ile kastedilen, ödemenin Türkiye’de yapılması veya ödeme yabancı ülkede yapılmışsa, Türkiye’de ödeyenin veya nam ve hesabına ödeme yapılanın hesaplarına intikal ettirilmesi veya kârından ayrılmasıdır.

2.4 Gelir vergisi oranları

Gelir vergisi, bir tarifeye göre hesaplanmaktadır. Bu tarifede yer alan vergi oranları, vergiye tabi gelirin miktarı yükseldikçe artmaktadır. Artan oranlı vergi tarifesi uygulamasının altında, yüksek gelir gruplarının vergi ödeme güçlerinin daha fazla olduğu ve bu sebeple de daha yüksek miktarda vergi ödemeleri gerektiği düşüncesi yatmaktadır.

2.4.1 Gelir türlerine göre belirlenen gelir vergisi tarifeleri

Gelir Vergisi Kanunu’nun 103. maddesi uyarınca, ücret gelirleri ile ücret dışındaki gelirler iki ayrı tarifeye göre vergilendirilmektedir. Bu iki tarifenin aslında alt gelir dilimleri değil, sadece en üst gelir dilimleri birbirinden farklılaştırılmakta, ücret gelirleri için % 27’lik dilim biraz daha geniş olarak uygulanmaktadır.

2.4.2 Gelir dilimlerinin hesaplanma esasları ve uygulanacak tarife

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 123. maddesi uyarınca, ilgili yılda uygulanacak olan gelir vergisi tarifesindeki gelir dilimleri, bir önceki yıl uygulanan gelir dilimlerinin, aynı yıl için açıklanan yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanmakta ve bu şekilde hesaplanan tutarların % 5’ini aşmayan kesirler dikkate alınmamaktadır. Diğer taraftan gelir dilimlerinin belirlenmesi konusunda mükerrer 123. madde ile ayrıca Bakanlar Kuruluna da yetki verilmektedir.

2017 yılı yeniden değerleme oranı, 11 Kasım 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 484 sıra numaralı Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği ile % 14,47 olarak açıklanmıştır.

2018 yılında ücret ve ücret dışındaki gelirler için uygulanacak olan vergi tarifelerinin gelir dilimleri, Maliye Bakanlığı tarafından bu oran dikkate alınmak suretiyle hesaplanmış ve 29 Aralık 2017 tarihli mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 302 seri numaralı Gelir Vergisi Genel Tebliği ile duyurulmuştur. Buna göre oluşturulan gelir vergisi tarifeleri aşağıda dikkatinize sunulmuştur.

2.4.2.1 Ücret gelirlerine uygulanacak gelir vergisi tarifesi

2.4.2.2 Ücret dışındaki gelirlere uygulanacak gelir vergisi tarifesi

2.5 Ticari kazançların vergilendirilmesi

Her türlü ticari ve sınai faaliyetlerinden doğan kazançlar ticari kazançtır.

2.5.1 Ticari kazancın tespit usulleri

Ticari kazanç gerçek veya basit usule göre tespit edilmektedir.

2.5.1.1 Gerçek usulde ticari kazancın tespiti

Gerçek usulde ticari kazancın tespiti iki şekilde yapılabilir:
 

1. Bilanço esasında ticari kazancın tespiti: Bilanço esasında, ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Ticari kazancın tespiti sırasında, Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ilişkin hükümleri ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 40 ve 41. maddeleri uygulanır.
2. İşletme hesabı esasında ticari kazancın tespiti: İşletme hesabı esasında, ticari kazanç, bir hesap dönemi içinde elde edilen hasılat ile giderler arasındaki müspet farktır. Bu usulde de ticari kazancın tespiti sırasında, Vergi Usul Kanunu’nun değerlemeye ilişkin hükümleri ile Gelir Vergisi Kanunu’nun 40 ve 41. maddeleri uygulanır.

2.5.1.2 Basit usulde ticari kazancın tespiti
 

Basit usulde ticari kazanç, bir hesap dönemi içinde elde edilen hasılattan giderler ve satılan malların alış bedellerinin düşülmesi suretiyle tespit edilir. Bu mükellefler, mal alışları, giderleri ve hasılatlarını gösteren belgeleri ayrı ayrı dosyalarda saklamak zorundadırlar.

10 Şubat 2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6663 sayılı Kanun'un 2. maddesiyle Gelir Vergisi Kanunu'nun “Diğer indirimler” başlıklı 89. maddesine yeni bir bent eklenmiştir. 1 Ocak 2016 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere yürürlüğe giren bu bent uyarınca, basit usulde tespit edilen ticari kazançların yıllık 8.000 TL'ye kadar olan kısmı gelir vergisi beyannamesinde beyan edilen gelirlerden indirilebilmektedir. Bu tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılmış olup, 2018 yılı gelirleri için 9.000 TL olarak uygulanmaktadır.

Yıllar itibarıyla uygulanan indirim tutarları, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.10 Basit usulde ticari kazançlarda indirim tutarı” başlığı altında dikkatinize sunulmuştur.

Aşağıda sayılan işleri yapanların basit usulden faydalanmaları mümkün değildir:

1. Kolektif şirket ortakları ile komandit şirketlerin komandite ortakları;
2. İkrazat işleriyle uğraşanlar;
3. Sarraflar ile kıymetli maden ve mücevherat alım satımı ile uğraşanlar;
4. GVK’nın 94. maddesinin birinci fıkrasında sayılan kişi ve kurumlara karşı inşaat ve onarma işini taahhüt edenler ile bu mükelleflere karşı derece derece taahhütte bulunanlar;
5. Sigorta prodüktörleri;
6. Her türlü ilân ve reklâm işleriyle uğraşanlar veya bu işlere tavassut edenler;
7. Gayrimenkul ve gemi alım satımı ile uğraşanlar;
8. Tavassut işi yapanlar (dayıbaşılar hariç);
9. Maden işletmeleri, taş ve kireç ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları işletenler;
10. Şehirlerarası yük ve yolcu taşımacılığı yapanlar ile treyler, çekici ve benzerlerinin sahip veya işleticileri; (Yapısı itibarıyla sürücüsünden başka on dört ve daha aşağı oturma yeri olan ve insan taşımaya mahsus motorlu kara taşıtları ile yolcu taşıyanlar hariç);
11. Maliye Bakanlığınca teklif edilen ve Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan iş grupları, sektörler, il ve ilçeler, büyükşehir belediyeleri dâhil olmak üzere il ve ilçelerin belediye sınırları (mücavir alanlar dâhil), belediyelerin nüfusları, yöreler itibarıyla veya sabit bir işyerinde faaliyette bulunulup bulunulmadığına göre gerçek usulde vergilendirilmesi gerekli görülenler.

Diğer taraftan basit usulde vergilendirme için, bazı şartların gerçekleşmiş olması da gerekmektedir. Bunlar, Kanun’da, genel ve özel şartlar olarak iki başlık altında toplanmıştır. Genel ve özel şartlar, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.11 Basit usule tabi olmanın şartları” başlığı altında dikkatinize sunulmuştur.

2.5.2 Ticari kazançtan indirilebilecek giderler

Ticari kazanç elde eden mükelleflerin gelir vergisi matrahlarının hesabında, aşağıdaki giderler, hasılatlarından indirilebilmektedir:

1. Ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler (İhracat, yurt dışında inşaat, onarma, montaj ve taşımacılık faaliyetlerinde bulunan mükellefler, bu bentte yazılı giderlere ilaveten bu faaliyetlerden döviz olarak elde ettikleri hâsılatın binde beşini aşmamak şartıyla yurt dışındaki bu işlerle ilgili giderlerine karşılık olmak üzere götürü olarak hesapladıkları giderleri de indirebilirler),
2. Hizmetli ve işçilerin iş yerinde veya iş yerinin müştemilatında iaşe ve ibate giderleri, tedavi ve ilaç giderleri, sigorta primleri ve emekli aidatı (Bu primlerin ve aidatın istirdat edilmemek üzere Türkiye'de kain sigorta şirketlerine veya emekli ve yardım sandıklarına ödenmiş olması ve emekli ve yardım sandıklarının tüzel kişiliği haiz bulunmaları şartıyla), Gelir Vergisi Kanunu’nun 27. maddesinde yazılı giyim giderleri,
3. İşle ilgili olmak şartıyla, mukavelenameye veya ilama veya kanun emrine istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar,
4. İşle ilgili ve yapılan işin ehemmiyeti ve genişliği ile mütenasip seyahat ve ikamet giderleri (Seyahat maksadının gerektirdiği süreyle sınırlı olmak şartıyla),
5. Kiralama yoluyla edinilen veya işletmeye dâhil olan ve işte kullanılan taşıtların giderleri,
6. İşletme ile ilgili olmak şartıyla; bina, arazi, gider, istihlak, damga, belediye vergileri, harçlar ve kaydiyeler gibi ayni vergi, resim ve harçlar,
7. Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar (İşletmeye dâhil olan gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar, yapıldığı yılda doğrudan gider yazılabilir),
8. İşverenlerce, Sendikalar Kanunu hükümlerine göre sendikalara ödenen aidatlar (şu kadar ki; ödenen aidatın bir aylık tutarı, işyerinde işçilere ödenen çıplak ücretin bir günlük toplamını aşamaz),
9. İşverenler tarafından ücretliler adına bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları (Ödenen ücretle ilişkilendirilmeksizin ticari kazancın tespitinde gider olarak indirim konusu yapılacak katkı paylarının toplamı, ödemenin yapıldığı ayda elde edilen ücretin % 15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını* (2018 yılı için 24.354 TL) aşamaz. Gerek işverenler tarafından bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları, gerekse GVK’nın 63. maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendi kapsamında indirim konusu yapılacak prim ödemelerinin toplam tutarı, ödemenin yapıldığı ayda elde edilen ücretin % 15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamaz.),
10. Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedeli,
11. Türkiye İş Kurumu tarafından düzenlenen işbaşı eğitim programlarından faydalananlara, programı yürüten işverenlerce fiilen ödenen tutarlar (Bu kapsamda işverenler tarafından ticari kazancın tespitinde ücretle ilişkilendirilmeksizin her bir katılımcı itibarıyla indirim konusu yapılacak tutar aylık olarak asgari ücretin brüt tutarının yarısını aşamaz.).
    * Yıllık brüt asgari ücret tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.23 Yıllık asgari ücret tutarları” başlığı altında yer verilmiştir.

2.5.3 Ticari kazançtan indirilemeyecek giderler

Ticari kazanç elde eden mükelleflerin, gelir vergisi matrahlarının hesabı sırasında, aşağıdaki giderleri hasılatlarından indirmeleri mümkün değildir:

1. Teşebbüs sahibi ile eşinin ve çocuklarının işletmeden çektikleri paralar veya aynen aldıkları sair değerler (Aynen alınan değerler emsal bedeli ile değerlenerek teşebbüs sahibinin çektiklerine ilave olunur.),
2. Teşebbüs sahibinin kendisine, eşine, küçük çocuklarına işletmeden ödenen aylıklar, ücretler, ikramiyeler, komisyonlar ve tazminatlar,
3. Teşebbüs sahibinin işletmeye koyduğu sermaye için yürütülecek faizler,
4. Teşebbüs sahibinin, eşinin ve küçük çocuklarının işletmede cari hesap veya diğer şekillerdeki alacakları üzerinden yürütülecek faizler,
5. Yukarıda yer verilen işlemler hariç olmak üzere, teşebbüs sahibinin, ilişkili kişiler ile emsallere uygunluk ilkesine aykırı olarak tespit edilen bedel veya fiyatlar üzerinden mal veya hizmet alım ya da satımında bulunması halinde, emsallere uygun bedel veya fiyatlar ile teşebbüs sahibince uygulanmış bedel veya fiyat arasındaki işletme aleyhine oluşan farklar işletmeden çekilmiş sayılmaktadır.
   Teşebbüs sahibinin eşi, üstsoy ve altsoyu, üçüncü derece dâhil yansoy ve kayın hısımları ile doğrudan veya dolaylı ortağı bulunduğu şirketler, bu şirketlerin ortakları, bu şirketlerin idaresi, denetimi veya sermayesi bakımından kontrolü altında bulunan diğer şirketler kanun maddesinde ilişkili kişi olarak tanımlanmıştır.
   İmalat ve inşaat, kiralama ve kiraya verme, ödünç para alınması veya verilmesi, ücret, ikramiye ve benzeri ödemeleri gerektiren işlemler, her hâl ve şartta mal veya hizmet alım ya da satımı olarak değerlendirilmelidir.
   İşletmeden çekilmiş sayılan farklar, ilişkili kişi tarafından beyan edilmiş gelir veya kurumlar vergisi matrahının hesabında dikkate alınmış ise ilişkili kişinin vergilendirme işlemleri buna göre düzeltilir. İlişkili kişiler ve bu kişilerle yapılan işlemler hakkında Gelir Vergisi Kanunu’nun 41. maddesinde yer almayan hususlar bakımından, Kurumlar Vergisi Kanunu’nun 13. maddesi hükmü uygulanır.

1. Her türlü para cezaları ve vergi cezaları ile teşebbüs sahibinin suçlarından doğan tazminatlar (Akitlerde ceza şartı olarak derpiş edilen tazminatlar, cezai mahiyette tazminat sayılmaz.),
2. Her türlü alkol ve alkollü içkiler ile tütün ve tütün mamullerine ait ilan ve reklâm giderlerinin % 50'si (Bakanlar Kurulu, bu oranı % 100'e kadar artırmaya, sıfıra kadar indirmeye yetkilidir),

Bakanlar Kurulu tarafından bu yetki 27 Kasım 1990 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 90/1081 sayılı Kararname ile kullanılmış ve yukarıda yer alan % 50 oranı % 0 (sıfır) olarak belirlenmiştir. Söz konusu Bakanlar Kurulu Kararı kapsamında alkol ve alkollü içkiler ile tütün ve tütün mamullerine ait ilan ve reklâm giderlerinin tamamının kurum kazancının tespiti sırasında indirimi mümkün bulunmaktaydı.

Ancak 4207 sayılı Tütün Mamullerinin Zararlarının Önlenmesine Dair Kanun’un 4. maddesinde yapılan ve 19 Mayıs 2008 tarihi itibarıyla yürürlüğe giren değişiklikle, Gelir Vergisi Kanunu’nun yukarıda belirtilen hükmündeki ilan ve reklam giderlerinin gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının tespitinde gider olarak dikkate alınamayacağı hükmü Kanun’a eklenmiştir.

Bu değişiklik kapsamında Maliye Bakanlığı tarafından çıkarılan 2 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde, her türlü alkol ve alkollü içkiler ile tütün ve tütün mamullerinin tanıtımına yönelik bu tür reklam harcamalarının, kurum kazancının tespitinde kanunen kabul edilmeyen gider olarak dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.

Ancak Danıştay 4. Dairesi’nin 25 Ekim 2010 tarih ve Esas No: 2008/3758, Karar No: 2010/5217 sayılı kararı ile 2 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nde yer alan yukarıdaki açıklama, her türlü alkol ve alkollü içkilere ait ilan ve reklam giderleri yönünden iptal edilmiştir.

Söz konusu iptal kararı Maliye Bakanlığı tarafından temyiz edilmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu (DVDDK) tarafından Bakanlığın temyiz isteminin kabulüyle, Danıştay 4. Dairesi kararının iptale ilişkin hüküm fıkrasının bozulmasına karar verilmiştir. DVDDK’nın 28 Eylül 2011 tarihli bu kararı (Esas No: 2011/296 ve Karar No: 2011/549) çerçevesinde 2 seri numaralı Kurumlar Vergisi Genel Tebliği’nin ilgili bölümleri tekrar yürürlüğe girmiştir.

Bu kapsamda Rehber’imizin hazırlandığı tarih itibarıyla alkol ve alkollü içkilere ilişkin reklam ve ilan giderlerinin kurum kazancının tespitinde indirim olarak dikkate alınması mümkün bulunmamaktadır.

1. Kiralama yoluyla edinilen veya işletmede kayıtlı olan yat, kotra, tekne, sürat teknesi gibi motorlu deniz, uçak ve helikopter gibi hava taşıtlarından işletmenin esas faaliyet konusu ile ilgili olmayanların giderleri ile amortismanları,
2. Kullanılan yabancı kaynakları öz kaynaklarını aşan işletmelerde, aşan kısma münhasır olmak üzere, yatırımın maliyetine eklenenler hariç, işletmede kullanılan yabancı kaynaklara ilişkin faiz, komisyon, vade farkı, kâr payı, kur farkı ve benzeri adlar altında yapılan gider ve maliyet unsurları toplamının % 10’unu aşmamak üzere Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan kısmı.

Bu hüküm 1 Ocak 2013 tarihinde yürürlüğe girmiş olmakla birlikte uygulanabilmesi için aynı zamanda, işletmede kullanılan yabancı kaynaklara ilişkin finansman giderlerinin ne kadarının kazançtan indirilemeyeceğinin Bakanlar Kurulu tarafından belirlenmiş olması gerekmektedir. Başka bir deyişle, kurum kazancından indirilemeyecek finansman giderlerinin tespitinde kullanılacak oran Bakanlar Kurulu tarafından belirlenmediğinden, Rehber’imizin hazırlandığı tarih itibarıyla bu hükmün uygulanması mümkün bulunmamaktadır.

1. Basın yoluyla işlenen fiillerden veya radyo ve televizyon yayınlarından doğacak maddî ve manevî zararlardan dolayı ödenen tazminat giderleri.

Yukarıda yer verilen düzenlemelerin uygulanmasında, kollektif şirketlerin ortakları ile adi ve eshamlı komandit şirketlerin komandite ortakları teşebbüs sahibi sayılır.

2.6 Ücretlerin vergilendirilmesi

Gelir Vergisi Kanunu’nda ücret, işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatler şeklinde tanımlanmıştır.

Ücretin ödenek, tazminat, kasa tazminatı (mali sorumluluk tazminatı), tahsisat, zam, avans, aidat, huzur hakkı, prim, ikramiye, gider karşılığı veya başka adlar altında ödenmiş olması veya bir ortaklık ilişkisi niteliğinde olmaması şartı ile kazancın belli bir yüzdesi şeklinde tespit edilmiş olması, ücret niteliğini değiştirmemektedir.

2.6.1 Gerçek ücret

Ücretin gerçek safi değeri, ücretin tanımında yer alan menfaatler toplamından aşağıdaki indirimlerin yapılması sureti ile hesaplanır.

1. 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu’na göre yapılan kanuni kesintilerle, Ordu Yardımlaşma Kurumu ve benzeri kamu kurumları için yapılan kanuni kesintiler,

1. Kanunla kurulan emekli sandıkları ile 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanunu’nun geçici 20. maddesinde belirtilen sandıklara ödenen aidat ve primler,

1. Ücretlinin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortası poliçeleri için hizmet erbabı tarafından ödenen primlerin % 50’si ile ölüm, kaza, sağlık, hastalık, engellilik, işsizlik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta poliçeleri için hizmet erbabı tarafından ödenen primler. Ancak bu primlerin indirim olarak dikkate alınabilmesi için bazı koşullar mevcuttur. Bunlar:

- Sigortanın Türkiye’de kurulu ve merkezi Türkiye’de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması,

- İndirim konusu yapılacak primler toplamının, ödendiği ayda elde edilen ücretin % 15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını* (2018 yılı için 24.354 TL) aşmamasıdır.

1. Çalışanlar tarafından Sendikalar Kanunu hükümlerine göre sendikalara ödenen aidatlar (aidatın ödendiğinin belgelendirilmesi şarttır).
   * Yıllık brüt asgari ücret tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.23 Yıllık asgari ücret tutarları” başlığı altında yer verilmiştir.

2.6.2 İstisnalar

Gelir Vergisi’nden istisna olan ücretlerden bazılarına aşağıda yer verilmiştir.

1. Köylerde veya son nüfus sayımına göre nüfusu 5.000’i aşmayan yerlerde faaliyet gösteren ve el dokuma halı ve kilim imalatında çalışan işçilerin ücretleri,
2. Gelir vergisinden muaf olanların veya gerçek usulde vergilendirilmeyen çiftçilerin yanında çalışan işçilerin ücretleri,
3. Madenlerde çalışan işçilerin maden cevheri istihsali ile ilgili yeraltında çalıştıkları zamanlara ait ücretleri,
4. Köy muhtarı ile köylerin katip, korucu, imam, bekçi vb. hizmetlilerine köy bütçesinden ödenen ücretler,
5. Hizmetçi ücretleri (mürebbiyelere ödenen ücretler hariçtir),
6. Sanat okulları ve bu mahiyetteki enstitülerde, ceza ve ıslah evlerinde, darülacezelerin atölyelerinde çalışan öğrencilere, hükümlü ve tutuklulara ve düşkünlere verilen ücretler,
7. İşverence işyerinde yemek verilmek suretiyle sağlanan menfaatler. İşverenlerce çalışanlara işyerinde yemek verilmemesi durumunda ise çalışılan günlere ait bir günlük yemek bedelinin, her yıl için ayrıca belirlenen tutarı (2018 yılında 16 TL) aşmaması ve yemek bedeli ödemesinin yemek verme hizmetini sağlayan mükellefe yapılması şartıyla bu ödemeler de gelir vergisinden istisna olarak değerlendirilmektedir. Örneğin personele yemek fişi veya yemek kartı verilmesi suretiyle yapılan ödemeler bu kapsamdadır.
   Gelir vergisinden istisna edilen günlük yemek yardımı tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.2 Gelir vergisinden istisna günlük yemek yardımı” başlığı altında yer verilmiştir.

1. Genel olarak maden işletmelerinde ve fabrikalarda çalışan hizmet erbabına konut tedariki ve bunların elektrik, ısınma gibi masrafları ile mülkiyeti işverene ait olan ve brüt alanı 100 m²’yi aşmayan konutların hizmet erbabına mesken olarak tahsisi suretiyle sağlanan menfaatler (Aşan kısma isabet eden menfaat için istisna uygulanmaz),
2. İşçilerin işe topluca gidip gelmeleri için işveren tarafından yapılan taşıma giderleri,
3. Çırakların asgari ücreti aşmayan ücretleri,
4. İşverenlerce, kadın hizmet erbabına kreş ve gündüz bakımevi hizmeti verilmek suretiyle sağlanan menfaatler (İşverenlerce bu hizmetlerin verilmediği durumlarda, ödemenin doğrudan bu hizmetleri sağlayan gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerine yapılması şartıyla, her bir çocuk için aylık, asgarî ücretin aylık brüt tutarının % 50*’sini aşmamak üzere bu istisnadan yararlanılır. Kreş ve gündüz bakımevi hizmetini sağlayanlara yapılan ödemelerin belirlenen istisna tutarını aşan kısmı ile hizmet erbabına bu amaçla nakden yapılan ödemeler ve sağlanan menfaatler ücret olarak vergilendirilir.),
   * Bu oran, 5 Mayıs 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2018/11674 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yayım tarihinden geçerli olmak üzere % 15’ten % 50’ye çıkarılmıştır.

1. İşle ilgili yapılan seyahatlerdeki gerçek yol giderlerinin tamamı ile yemek ve yatmak giderlerine karşılık hizmet erbabına verilen gündelikler. (Aynı aylık seviyesindeki devlet memuru gündeliğini aşmamak üzere),
2. Devlet Memurları Kanunu’na göre ödenen yakacak yardımları,
3. Hizmet erbabına ödenen çocuk zamları, (Devletçe verilen tutarı aşmayan kısım için) evlenme ve doğum yardımları, (hizmet erbabının iki aylığına tekabül eden tutarı aşmaması koşulu ile),
4. Evlenme ve doğum münasebetiyle hizmet erbabına yapılan yardımlar,
5. İş Kanunu’na göre ödenmesi gereken kıdem tazminatları,
6. Nafakalar,
7. Demirbaş olarak verilen giyim eşyası,
8. Spor yarışmalarına katılan amatör sporculara ödenen ödül ve ikramiyeler,
9. Spor yarışmalarını yöneten hakemlere ödenen ücretler,
10. Sosyal sigortalar kurumları tarafından sigortalılara yapılan ödemeler,
11. İlim ve fenni, güzel sanatları, tarımı, hayvan yetiştirilmesini ve memleket bakımından faydalı olan diğer işleri teşvik etmek amacıyla verilen ikramiye ve mükafatlar,
12. Yabancı ülkelerde bulunan sosyal güvenlik kurumları tarafından ödenen emekli, maluliyet, dul ve yetim aylıkları,
13. Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de bulunmayan dar mükellefiyete tabi işverenlerin yanında çalışan hizmet erbabına, işverenin Türkiye dışında elde ettiği kazançları üzerinden döviz olarak ödediği ücretler,
14. Subay, astsubay, erbaş ve erlere ve Ordu hizmetinde bulunan sivil makinistlere, uçuş, dalış gibi hizmetleri dolayısıyla verilen tazminatlar, gündelikler, ikramiyeler, zamlar,
15. Türk Hava Kurumu veya kanuni veya iş merkezi Türkiye’de bulunan müesseselerde uçuş maksadıyla görevlendirilen, hava aracının sevk ve idaresiyle görevli pilotlar ile uçuş esnasında uçak içinde hizmet veren yetkili sivil havacılık otoritesince sertifikalandırılmış personele; fiilen uçuş hizmeti, deniz altına dalış yapanlara fiilen dalış hizmetleri dolayısıyla verilen tazminat, gündelik, ikramiye ve zamlar.

2.6.3 Engellilik indirimi

Çalışma gücünün;

• Asgarî % 80'ini kaybetmiş bulunan hizmet erbabı birinci derece engelli,
• Asgarî % 60'ını kaybetmiş bulunan hizmet erbabı ikinci derece engelli,
• Asgarî % 40'ını kaybetmiş bulunan hizmet erbabı ise üçüncü derece engelli,

sayılır. 2018 yılı için engellilik dereceleri itibarıyla belirlenen ve hizmet erbabının ücretinden indirilebilecek olan tutarlar Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.8 Engellilik indirimi tutarları” başlığı altında dikkatinize sunulmuştur.

2.6.4 Asgari geçim indirimi

Asgari geçim indiriminin hesabında öncelikle, ilgili çalışana uygulanacak asgari geçim indirimi oranının bulunması ile başlanmalıdır. Bu oran çalışanın medeni durumu ve çocuk sayısına göre değişmekte olup aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

- Mükellefin kendisi için % 50,

- Çalışmayan ve herhangi bir geliri olmayan eşi için % 10,

- Çocukların her biri için ayrı ayrı olmak üzere;

• İlk iki çocuk için % 7,5,
• Üçüncü çocuk için % 10,
• Diğer çocuklar için % 5.

İkinci aşamada, ücretin elde edildiği takvim yılı başında geçerli olan asgarî ücretin yıllık brüt tutarı ile ücretlinin şahsi ve medeni durumu dikkate alınarak yukarıdaki şekilde hesaplanan oranın çarpılması gerekmektedir. Bu şekilde bulunan tutarın gelir vergisi tarifesinin ilk diliminde yer alan oran (% 15) ile çarpılması sonucu yıllık asgari geçim indirimi tutarı hesaplanmış olmaktadır. Bu tutarın bir aylık kısmı (1/12'si), aylık olarak ücret üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilecek olan asgari geçim indirimi tutarını vermektedir. Mahsup edilecek kısmın fazla olması halinde iade yapılması söz konusu değildir.

Asgari geçim indiriminin yıllık tutarı, her ücretli için asgarî ücret üzerinden hesaplanan yıllık vergi tutarını aşamaz. Ayrıca yıl içerisinde asgari ücret tutarında meydana gelen değişiklikler, asgari geçim indirimi uygulamasında dikkate alınmaz.

İndirimin uygulamasında “çocuk” tabiri, mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan (nafaka verilenler, evlat edinilenler ile ana veya babasını kaybetmiş torunlardan mükellefle birlikte oturanlar dâhil) 18 yaşını veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocukları, “eş” tabiri ise aralarında yasal evlilik bağı bulunan kişileri ifade etmektedir.

Ücret geliri elde eden eşler dışındaki eşler, uygulama sırasında, çalışmayan ve geliri bulunmayan eş olarak kabul edilmektedir.

İndirim tutarının tespitinde mükellefin, gelirin elde edildiği tarihteki medenî hali ve aile durumu esas alınır. İndirim, yukarıdaki oranlara göre hesaplanan tutarları aşmamak kaydıyla, ücret geliri elde eden aile fertlerinden her biri için ayrı ayrı, çocuklar için eşlerden yalnızca birisinin gelirine uygulanmalıdır. Boşananlar için ise indirim tutarının hesabında, nafakasını sağladıkları çocuk sayısı dikkate alınmalıdır.

Asgari geçim indirimine ilişkin örnek hesaplama ile medeni durum ve çocuk sayısına göre uygulanan asgari geçim indirimi tutarları Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.9 Asgari geçim indirimi” başlığı altında dikkatinize sunulmuştur.

2.6.5 İlave asgari geçim indirimi

2016 ve 2017 yıllarına ilişkin olarak geçici maddeler kapsamında uygulanan “İlave asgari geçim indirimi” uygulaması, 27 Mart 2018 tarihli 2. mükerrer Resmi Gazete’de yayımlanan 7103 sayılı Kanun’un 6. maddesiyle kalıcı hale getirilmiştir. Buna göre net ücretleri, gelir vergisi tarifesi nedeniyle, sadece kendisi için asgarî geçim indirimi hesaplanan asgarî ücretlilere (bekâr), içinde bulunulan yılın Ocak ayına ilişkin ödenen net ücretin (2018 için 1.603,12 TL) altında kalanlara, bu tutar ile bu tutarın altında kalındığı aylara ilişkin olarak aylık hesaplanan net ücreti arasındaki fark tutar, ücretlinin asgari geçim indirimine ayrıca ilave edilecektir.

İlgili yılda geçerli asgari ücretin dönemsel olarak farklı tutarlarda belirlenmiş olması halinde, yeni asgari ücretin geçerli olduğu aylar için artışın uygulandığı ilk aydaki ücret üzerinden gelir vergisi tarifesinin ilk dilimindeki oran baz alınarak hesaplanan net ücret dikkate alınacaktır.

27 Mart 2018 tarihinde yürürlüğe giren bu uygulama açısından net ücret; yasal kesintiler sonrası ücret tutarına asgarî geçim indiriminin ilavesi sonucu oluşan ücreti ifade etmektedir.

2.6.6 Diğer ücretler

Aşağıda sayılan kişilerin safi ücretleri takvim yılı başında geçerli olan ve sanayi kesiminde çalışan işçiler için uygulanan asgari ücretin yıllık brüt tutarının % 25'idir.

1. Kazançları basit usulde tespit edilen ticaret erbabının yanında çalışanlar,
2. Özel hizmetlerde çalışan şoförler,
3. Özel inşaatlarda çalıştırılan işçiler,
4. Gayrimenkul sermaye iradı sahibinin yanında çalışanlar,
5. Gerçek ücretlerinin tespitine imkân olmaması sebebiyle, Danıştay'ın olumlu görüşü ile Maliye Bakanlığınca bu kapsama alınanlar.

Diğer ücretler için yıllık beyanname verilmesine gerek yoktur. Ayrıca, başka gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde de diğer ücretler beyannameye dâhil edilmeyecektir.

Diğer ücretlerde gelir vergisi, hizmetin ifa edildiği takvim yılının ikinci ayında tarh edilir. Takvim yılı içerisinde işe başlanması durumunda ise bu tarhiyat işe başlama tarihinden itibaren bir ay içerisinde gerçekleştirilir.

Diğer ücretlerin vergisinin ise;

- Öteden beri işe devam edenlerde, yıllık verginin yarısı 2. ayda, diğer yarısı 8. ayda,

- Takvim yılının birinci yarısı içinde işe başlayanlarda, yıllık verginin yarısı verginin karneye yazıldığı ayda, diğer yarısı takvim yılının 8. ayında,

- Takvim yılının ikinci yarısı içinde işe başlayanlarda, verginin karneye yazıldığı ayda,

ödenmesi gerekmektedir.

2.7 Serbest meslek kazançlarının vergilendirilmesi

Her türlü serbest meslek faaliyetinden doğan kazançlar serbest meslek kazancıdır.

Serbest meslek faaliyeti ise;

• Sermayeden çok kişisel çalışmaya, ilmi veya mesleki bilgiye veya ihtisasa dayanan,
• Ticari mahiyette olmayan,
• İşverene tabi olmaksızın şahsi sorumluluk altında kendi nam ve hesabına yapılan,

faaliyettir.

2.7.1 Serbest meslek erbabı

Serbest meslek faaliyetini mutad meslek halinde ifa edenler, serbest meslek erbabıdır. Ayrıca;

1. Gümrük komisyoncuları, borsa ajan ve acenteleri, noterler,
2. Serbest meslek kazancından hisse alanlar,
3. Serbest meslek faaliyetinde bulunan kollektif ve adi şirketlerde ortaklar, adi komandit şirketlerde komanditeler,
4. Dava vekilleri, müşavirler, kurumlar ve tüccarlarla serbest meslek erbabının ticari ve mesleki işlerini takip edenler ve konser veren müzik sanatçıları,
5. Vergi Usul Kanunu’nun 155. maddesinde sayılan koşullardan en az ikisini taşımaları şartı ile ebe, sünnetçi, sağlık memuru, arzuhalci, rehber gibi mesleki faaliyette bulunanlar,

serbest meslek erbabı kabul edilmektedir.

Vergi Usul Kanunu’nun 155. maddesinde sayılan ve serbest meslek erbabı için işe başlamayı gösteren haller aşağıdadır:

• Muayenehane, yazıhane, atelye gibi özel işyerleri açmak,
• Çalışılan yere tabelâ, levha gibi meslekî faaliyette bulunulduğunu ifade eden alâmetleri asmak,
• Her ne şekilde olursa olsun devamlı olarak meslekî faaliyette bulunduğunu gösteren ilânlar yapmak,
• Serbest olarak mesleki faaliyette bulunmak üzere mesleki teşekküllere kaydolunmak.

2.7.2 Serbest meslek kazancının tespiti

Serbest meslek kazancı, bir hesap dönemi içinde serbest meslek faaliyeti karşılığı olarak tahsil edilen para ve ayınlar ve diğer suretlerle sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerden, bu faaliyetler dolayısıyla yapılan giderler indirildikten sonra kalan fark olarak hesaplanmaktadır.

2.7.3 Mesleki giderler

Serbest meslek kazancının tespitinde, hasılattan, aşağıdaki giderler indirilebilmektedir:

1. Mesleki kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için ödenen genel giderler (İkametgahlarının bir kısmını iş yeri olarak kullananlar, ikametgah için ödedikleri kiranın tamamı ile ısıtma ve aydınlatma gibi diğer giderlerin yarısını indirebilirler. İşyeri kendi mülkü olanlar kira yerine amortismanı, ikametgahı kendi mülkü olup bunun bir kısmını iş yeri olarak kullananlar amortismanın yarısını gider yazabilirler).
2. Hizmetli ve işçilerin iş yerinde veya iş yerinin müştemilatındaki iaşe ve ibate giderleri, tedavi ve ilaç giderleri, sigorta primleri ve emekli aidatı (bu primlerin ve aidatın geri alınmamak üzere Türkiye'de kain sigorta şirketlerine veya emekli ve yardım sandıklarına ödenmiş olması ve emekli ve yardım sandıklarının tüzel kişiliği haiz bulunmaları şartıyla) ile demirbaş olarak verilen giyim eşyalarına ait giderler.
3. Mesleki faaliyetle ilgili seyahat ve ikamet giderleri (seyahat maksadının gerektirdiği süre ile sınırlı olmak şartıyla).
4. Mesleki faaliyette kullanılan tesisat, demirbaş eşya ve envantere dâhil taşıtlar için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre ayrılan amortismanlar (amortismana tabi iktisadi kıymetlerin elden çıkarılması halinde aynı Kanun’un 328. maddesine göre hesaplanacak zararlar dâhil).
5. Kiralanan veya envantere dâhil olan ve işte kullanılan taşıtların giderleri.
6. Alınan mesleki yayınlar için ödenen bedeller.
7. Mesleki faaliyetin ifası için ödenen mal ve hizmet alım bedelleri.
8. Serbest meslek faaliyetleri dolayısıyla emekli sandıklarına ödenen giriş ve emeklilik aidatları ile mesleki teşekküllere ödenen aidatlar.
9. Mesleki kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için ödenen meslek, ilan ve reklam vergileri ile iş yerleriyle ilgili ayni vergi, resim ve harçlar.
10. Mesleki faaliyetle ilgili olarak kanun, ilam ve mukavelenameye göre ödenen tazminatlar.

2.7.4 İndirilemeyecek giderler

Aşağıdaki giderlerin, serbest meslek kazancının tespiti sırasında hasılattan indirilmesi mümkün değildir:

1. Her türlü para cezaları,
2. Vergi cezaları,
3. Serbest meslek erbabının suçlarından doğan tazminatlar.

2.7.5 Serbest meslek kazançlarında istisnalar

Gelir Vergisi Kanunu’nun 18. maddesinde belirtilen, müellif, mütercim, heykeltıraş, hattat, ressam ve bestekar, bilgisayar programcısı, mucitler ve bunların kanuni temsilcilerinin eserlerini satmak veya kiralamak suretiyle elde ettikleri hasılat gelir vergisinden istisnadır. Eserlerin neşir, temsil, icra ve teşhir gibi suretlerle değerlendirilmesi karşılığında alınan bedel ve ücretler de istisnaya dâhildir.

Ancak sayılan serbest meslek kazançlarının gelir vergisinden istisna edilmiş olması, bu kazançlar üzerinden Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesine göre yapılacak tevkifata engel değildir. Tevkifatın oranı % 17 olarak uygulanmaktadır.

Kanun’un 18. maddesinde sayılan serbest meslek faaliyetlerinden elde edilen gelirler, gelir vergisinden istisna olduğundan, bu kişilerce belirtilen gelirler için gelir vergisi beyannamesi verilmez.

2.8 Gayrimenkul sermaye iratlarının (kira gelirlerinin) vergilendirilmesi

Gayrimenkul sermaye iradı, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların gerçek kişiler tarafından kiraya verilmesinden sağlanan gelirleri ifade eder. Söz konusu maddede sayılan mal ve haklar aşağıda sıralanmıştır:

• Arazi ve bina gibi gayrimenkuller,
• Gemi ve gemi payları,
• Motorlu nakil ve cer vasıtaları,
• Maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatları,
• Voli mahalleri ve dalyanlar,
• Gayrimenkullerin ayrı olarak kiraya verilen mütemmim cüzileri ve teferruatı ile bilumum tesisatı, demirbaş eşyası ve döşemeleri,
• Gayrimenkul olarak tescil edilen haklar (irtifak, intifa ve kaynaklardan yararlanma hakkı gibi),
• Arama, işletme ve imtiyaz hakları ve ruhsatları, ihtira beratı, alameti farika, marka, ticaret unvanı, her türlü teknik resim, desen, model, plan, sinema ve televizyon filmleri, ses ve görüntü bantları, sanayi ve ticaret ve bilim alanlarında elde edilmiş bir tecrübeye ait bilgilerle gizli bir formül veya bir imalat usulü üzerindeki kullanma hakkı veya kullanma imtiyazı,
• Telif hakları.

Yukarıdaki mal ve hakların sadece sahipleri tarafından değil, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı sayılmaktadır. Hatta bu mal ve hakların kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler de gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir.

2.8.1 Gayrisafi hasılat

Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılat, yukarıda sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde (o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak), nakit veya ayın olarak tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Gayrimenkul sermaye iradında gelirin elde edilmesinde “tahsilat esası” benimsenmiştir. Bu esas uyarınca, kira gelirlerinin vergiye tabi olabilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gerekmektedir.

Buna göre gayrimenkulünü kiraya verenin;

• Bilgisine girmiş olması kaydıyla, bu kişi adına, bankaya, kamu müessesesine, icra dairesine, notere veya postaya para yatırılması,

• Kira alacağının, kiracının talebi doğrultusunda başka bir kişiye devredilmesi veya kiracıya olan borçla takas edilmesi,

hallerinde, kira geliri tahsil edilmiş sayılmaktadır.

2.8.1.1 Geçmiş yıllara ilişkin olarak tahsil edilen kiralar

Kira gelirlerinde elde etme “tahsil esası”na bağlanmış olduğu için, herhangi bir sebeple tahsil edilmemiş olan kira bedelleri yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez. Bu kiraların sonraki yıllarda tahsil edilmesi durumunda, tahsilatın gerçekleştiği yılın gelirine dâhil edilmesi gerekmektedir.

Örnek

Ücretli çalışan biri tarafından kiraya verilen bir konuttan 2018 yılında 22.800 TL kira geliri elde edilmiştir. Bu tutarın;

• 12.000 TL’si 2018 yılına,
• 10.800 TL’si ise 2017 yılına,

ilişkindir. Bir başka deyişle, kiracı 2017 yılında ödemediği kirayı da 2018 yılında ödemiştir.

2017 yılında kiralar tahsil edilemediği için, 10.800 TL’lik kiranın 2017 yılında beyan edilmesi söz konusu değildir.

Diğer taraftan tahsil edildiği yılın gayrisafi hasılat tutarına önceki yıllara ilişkin olarak tahsil edilen tutarların da dâhil edilmesi gerekmektedir. Buna göre 2017 ve 2018 yılına ilişkin olarak 2018 yılında tahsil edilen toplam 22.800 TL tutarındaki kira bedeli, 2018 yılına ilişkin beyanname ile beyan edilecektir.

Beyan sırasında 22.800 TL tutarındaki toplam gayrisafi hasılattan, 2018 yılı için geçerli olan istisna tutarı (4.400 TL) ile giderler düşülecek, kalan tutar, 2018 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamesi ile 1-25 Mart 2019 döneminde beyan edilerek hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenecektir.

Gelir vergisinden istisna edilen hasılat tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.1 Konut kira geliri istisnası” başlığı altında yer verilmiştir.

2.8.1.2 Peşin tahsil edilen kiralar

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kiralar ilgili oldukları yılın/yılların geliri olarak dikkate alınır. Bu nedenle bu tutarlar tahsil edildikleri yılın gayrisafi hasılatına dâhil edilmezler.

Ancak bu uygulamanın iki istisnası vardır. Ölüm veya memleketi terk halinde peşin tahsil edilen kiraların da, söz konusu olayların meydana geldiği yılın geliri olarak beyan edilip, vergilendirilmesi gerekmektedir.

Örnek

Bay (B) sahip olduğu gayrimenkulü 2018 yılının başında aylık 1.000 TL’den kiraya vermiş ve kiracıdan 2 yıllık kirayı 2 Ocak 2018 tarihinde peşin olarak tahsil etmiştir.

Bu durumda 12.000 TL (1.000 x 12) 2018 yılının, 12.000 TL de 2019 yılının hasılatı kabul edilecektir. Ancak Bay (B) 2018 yılı içerisinde ölürse veya memleketi terk ederse, tahsil ettiği kira bedelinin tümü (24.000 TL) 2018 yılının hasılatı sayılacaktır.

2.8.1.3 Döviz cinsinden tahsil edilen kiralar

Kira bedelinin miktarı gibi ödemenin yapılacağı para cinsi de taraflar arasında serbestçe belirlenebilir. Kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği durumlarda, gayrisafi hasılat, bedelin tahsil edildiği tarihte geçerli olan T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru kullanılmak suretiyle Türk Lirasına çevrilerek hesaplanır.

Örnek

2018/Nisan ayının başında kiraya verilen bir gayrimenkulden, 2 Nisan 2018 tarihinde ilk kira bedeli olarak 2.000 ABD Doları tahsil edilmiştir. 2 Nisan 2018 tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru 1 $ = 3,9489 TL’dir.

Buna göre Nisan ayında elde edilen kira bedelinin TL karşılığı 7.897,80 TL (2.000 x 3,9489) olarak hesaplanacaktır.

2.8.1.4 Aynî olarak tahsil edilen kiralar

Bazı durumlarda kira bedelinin nakit olarak değil de ayın (nesne) olarak tahsil edildiği görülmektedir. Aynî olarak tahsil edilen kiraların beyanında dikkate alınacak tutarın, Vergi Usul Kanunu’nun “emsal bedel”e ilişkin düzenlemeleri kapsamında tespit edilmesi gerekmektedir.

Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya gayrimenkulün iktisadi değerini devamlı surette artıracak şekilde gayrimenkule eklenen kıymetler, kira dönemi sonunda bedelsiz olarak gayrimenkul sahibine bırakılırsa, bu kıymetlerin emsal bedeli de devir tarihi itibarıyla aynî olarak elde edilmiş kira bedeli sayılır.

Örnek

Emekli Bayan (C)’nin sahibi bulunduğu apartman dairesini konut olarak kiraya verdiğini kabul edelim. Bayan (C) uzun yıllardır evinde oturan kiracısı ile 2018 yılı başından itibaren aylık 1.100 TL kiraya anlaşmıştır. Kiracı kendi kusurundan dolayı kullanılamaz hale gelen dairenin ahşap kapısını, 2018/Temmuz ayında değiştirerek yerine çelik kapı taktırmıştır. Ancak kiracının Eylül ayında tayini çıkmış ve çelik kapı bedelini ev sahibinden tahsil etmeden, 30 Eylül 2018 tarihinde evi boşaltmıştır. Kiracı bütün kiralarını zamanında ödemiştir. Ev sahibi 1 Kasım’da evini tekrar kiraya vermiş ve yeni kiracıdan Kasım ve Aralık aylarına ilişkin toplam 2.400 TL kira tahsil etmiştir.

Ev sahibi kiracı tarafından taktırılmış olan çelik kapının değerinin tespiti için Takdir Komisyonuna başvurmuş ve Takdir Komisyonu tarafından çelik kapının değeri 1.500 TL olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi tarafından 2018 yılında elde edilen gayrisafi hasılat aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
 

2.8.1.5 Kiranın banka aracılığıyla ödenme zorunluluğu

İşyeri kiralamalarında, herhangi bir tutar sınırlaması olmaksızın kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerin, banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı (PTT) Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu vardır.

Konutlarda ise bu zorunluluk (her bir konut için) 500 TL ve üzerindeki kira ödeme ve tahsilatları için geçerlidir.

Ancak 9 Haziran 2017 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 298 seri numaralı Tebliğ'le konutlarını haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli olarak kiraya verenlerin bu konutlardan elde ettikleri kira gelirlerine ilişkin tahsilatlarını tutarına bakılmaksızın banka veya PTT Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri gerektiğine ilişkin düzenleme yapılmıştır. Bu düzenleme 1 Temmuz 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir.

Banka veya PTT Genel Müdürlüğü aracı kılınmak suretiyle, para yatırma veya havale, çek veya kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinde, bu belgeler tevsik edici belge kabul edilmektedir. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da aynı kapsamdadır.

Söz konusu zorunluluklara uymayanlara Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesinde mükellefiyet türüne göre ayrı olarak belirlenen tutarlardan az olmamak üzere, her bir işlem için bu işleme konu tutarın % 5’i oranında özel usulsüzlük cezası kesilir. VUK’un mükerrer 355. maddesi kapsamında 2018 yılında uygulanacak özel usulsüzlük cezası tutarlarına Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.14 Özel usulsüzlük cezaları-VUK mük. md. 355” başlığı altında yer verilmiştir.

2.8.2 Emsal kira bedeli esası

Emsal kira bedeli uygulaması, gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi otokontrol müessesesidir. Uygulama; beyan edilecek gayrimenkul sermaye iratlarının, kiraya verilen bina veya arazinin özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirasının, bu suretle tespit edilmiş kira mevcut değilse, vergi değerinin % 5’i olarak tanımlanan bir sınırdan daha düşük olamayacağı esasına dayanmaktadır.

Örneğin 2018 yılı emlak vergisine esas değeri 200.000 TL olan bir gayrimenkulden, aynı yıl 12 aylık kira alınmış olması durumunda, beyan edilecek kira gelirinin (Özel yetkili mercilerce veya mahkemelerce kirası takdir veya tespit edilmemişse) kural olarak 10.000 TL’den (200.000 x % 5) daha az olmaması gerekir.

Gayrimenkulün 12 aydan kısa süreli olarak kiraya verilmesi durumunda ise emsal kira bedeli karşılaştırması yapılırken, kiraya verilen ay sayısının dikkate alınması gerekmektedir. Örneğin yukarıdaki gayrimenkulün 2018 yılında aylık 1.000 TL’den 9 ay kiraya verilmesi durumunda, elde edilen 9.000 TL’lik kira bedeli, yıllık emsal kira bedeli olan 10.000 TL ile değil, yıllık emsal kira bedelinin 9 aylık kısmı olan 7.500 TL (10.000 / 12 x 9) ile karşılaştırılacaktır. Buna göre beyan edilen 9 aylık kira bedeli olan 9.000 TL, 9 aylık emsal kira bedeli olan 7.500 TL’den daha yüksek olduğundan, vergileme 9.000 TL üzerinden yapılacaktır.

Kiralamaya konu edilen bina ve arazi dışındaki mal ve hakların emsal kira bedeli ise bu mal ve hakların maliyet bedelinin ya da bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlemesi ile ilgili hükümlerine göre tespit edilmiş değerlerinin % 10’udur.

Maliye Bakanlığı tarafından 05.01.1999 tarihli ve 1999/1 sayılı İç Genelge’de emsal kira bedeli esasının uygulanmasına ilişkin açıklamalar yapılmıştır. Buna göre elde edilen gerçek kira gelirinin, kira sözleşmesi, ödemeye ilişkin banka dekontu veya havale makbuzu gibi belgelerle veya kiracının ifadesi ile ispat edilebildiği durumlarda, ayrıca emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmamaktadır. İç genelgeye göre emsal kira bedeli, sadece kira bedelinin bilinmediği ya da muvazaalı olduğu durumlarda dikkate alınmaktadır.

Yargı organlarınca verilen çeşitli kararlarda da,

• Emsal kira bedeli ölçüsünün, kanuni ölçüt olduğu, bu esasa göre ikmalen tarhiyat yapılması gerekirken, Takdir Komisyonunca yetkisiz olarak matrah takdir edilemeyeceği,
• Beyan edilen kira gelirinin doğru olduğunun ispatlanması halinde, emsal kira bedelinin uygulanamayacağı,
• Beyanda bulunulan kira gelirinden daha fazla gelir elde edildiği saptanmadan, emsal kira bedeline göre tarhiyat yapılamayacağı,

vurgulanmıştır.

Gelir Vergisi Kanunu’nda, emsal kira bedeli uygulamasının istisnaları 4 başlık altında sayılmıştır. Buna göre aşağıdaki durumlarda emsal kira bedeli karşılaştırılması yapılmayacaktır:

• Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
• Binaların, mal sahiplerinin çocuklarının, ana-babalarının veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (her biri için ancak bir konut tahsisi için uygulanmaktadır),
• Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmeleri,
• Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalar.

Örneğin sahibi olduğu konutu çocuğunun oturması için tahsis eden ve kira almayan bir baba emsal kira bedeli uygulaması kapsamında değildir.

Burada dikkat edilmesi gereken en önemli konu, kamu kurum ve kuruluşları tarafından yapılan kiralamalar hariç, emsal kira bedeli esasının uygulanmayacağı belirtilen kiralamalarda, kira alınmayan gayrimenkulün konut olarak kullanılması zorunluluğudur. Örneğin sahibi olduğu bir işyerini kira almadan çocuğunun kullanımına tahsis eden kişinin, işyerinin emsal kira bedeli üzerinden gayrimenkul sermaye iradı beyan ederek, bu gelirin vergisini ödemesi gerektiği unutulmamalıdır.

2.8.3 Konut (mesken) kira gelirlerinde istisna uygulaması

2.8.3.1 İstisnanın uygulanacağı gelirler ve istisna tutarı

Kira gelirlerinde sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için bir istisna uygulaması söz konusudur. Buna göre mesken olarak kiraya verilen gayrimenkullerden 2018 takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 4.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır.

Gelir vergisinden istisna edilen hasılat tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya, Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.1 Konut kira geliri istisnası” başlığı altında yer verilmiştir.

Buna göre, kiraya verdikleri meskenlerden 2018 yılında elde ettikleri (tahsil ettikleri) kira gelirleri toplamı 2018 yılı için belirlenen istisna tutarından (4.400 TL) daha düşük olanlar, bu gelirleri için beyanname vermeyeceklerdir. İstisna tutarını aşan konut kira gelirleri elde edilmesi durumunda ise aşan tutarın beyan edilmesi gerekmektedir.

İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkuller ile hakların kiralanmasından elde edilen gelirler için istisna uygulaması söz konusu değildir.

2.8.3.2 İstisna uygulamasında özellikli durumlar

2.8.3.2.1 Ortak konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Aynı konuta birden fazla kişinin sahip olması durumunda (karı-koca olmaları durumu değiştirmez), 2018 yılında bunların her birinin hissesine düşen kira payının, 4.400 TL’yi aşması halinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verme zorunluluğu doğmaktadır. Toplam kira bedeli istisna tutarının üzerinde olsa bile, her bir ortağın payına düşen gelirin 4.400 TL’lik istisnanın altında kalması durumunda, ortaklardan hiçbiri yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecektir.

2.8.3.2.2 Birden fazla konuttan elde edilen kiralarda istisna uygulaması

Bir kişi tarafından beyan edilmesi gereken konut kira gelirlerinin toplamına tek bir istisna tutarı uygulanabilir. Yani birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde, bunların her biri için ayrı ayrı istisnadan yararlanılması mümkün değildir. Bu durumda olan kişiler, sahip oldukları tüm konutlardan elde ettikleri kira gelirleri toplamı için tek bir istisna tutarından yararlanabileceklerdir.

Örnek

Sahibi bulunduğu 5 adet konuttan elde ettiği kiradan başka geliri olmayan bir kişi, bu konutlardan 2018 yılında toplam 60.000 TL kira geliri elde ettiğinde, 55.600 TL’den (60.000 - 4.400), giderleri de düştükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanan vergiyi ödeyecektir.

2.8.3.2.3 Yıl içerisinde kiraya verilen konutlarda istisna uygulaması

Kiralama yılın başında ya da içinde, ne zaman yapılmış olursa olsun, o yıl elde edilen kira gelirinden istisna tutarın tamamı düşülebilir.

Örnek

2018 yılının Eylül ayında aylık 1.200 TL’ye kiraya verilen bir konuttan, yılsonuna kadar (4 aylık sürede), 4.800 TL kira geliri elde edilmiş olsun. Gayrimenkul sahibinin bu gelirini, istisna tutarının üzerinde olması sebebiyle beyan etmesi gerekmektedir. Yılın sadece 4 aylık döneminde elde edilmiş olmasına rağmen bu tutardan, 4.400 TL’lik istisnanın tamamını indirebilir.

Götürü gider yönteminin seçilmiş olması durumunda ödenecek vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

* 5 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı Kanun ile götürü gider oranı % 25’ten % 15’e düşürülmüştür. Yeni oran 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2.8.3.3 İstisna uygulamasından yararlanamayacak olan mükellefler

Sadece, gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan hasılat için geçerli olan ve 2018 yılında 4.400 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanamayacak olan mükellefleri aşağıdaki şekilde sıralayabiliriz:

a. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar,

b. İstisna haddi üzerinde konut kira geliri elde edilip beyan etmeyen veya eksik beyan edenler,

c. İstisna haddinin üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyana tabi olup olmadığına bakılmaksızın, elde ettikleri gelirlerin (ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar) gayri safi tutarları toplamı 120.000 TL’yi aşanlar.

Örnek 1

Bay (A) 2018 yılında, çalıştığı işyerinden 36.000 TL ücret geliri elde etmiştir. İşveren tarafından ücret üzerinden gelir vergisi tevkifatı yapılmıştır. Bu kişi ayrıca 2018 yılında satın aldığı konutu 1 Ekim 2018 tarihinde aylık 1.000 TL’ye kiraya vermiştir. Beyana tabi başka bir geliri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• 2018 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
• Bay (A)’nın 2018 yılında elde ettiği 3.000 TL’lik (1.000 x 3) konut kira geliri 4.400 TL’lik istisna tutarından düşüktür. Bundan dolayı 2018 yılında elde ettiği toplam gelirin, 120.000 TL’lik sınırı aşıp aşmadığının kontrolü yapılmayacaktır.

Sonuç olarak mükellef istisna haddi altında kalan 3.000 TL’lik konut kira geliri dolayısıyla beyanname vermeyecektir.

Örnek 2

Bayan (B), sahibi bulunduğu 6 adet konuttan 2018 yılında 130.000 TL kira geliri elde etmiştir. Başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• Konut kira geliri toplamı, 2018 yılı için geçerli olan 4.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan beyan edilmesi gerekmektedir.
• Bayan (B)’nin 2018 yılında elde ettiği 130.000 TL’lik konut kira geliri, 2018 yılı için geçerli olan 120.000 TL’lik sınırı aştığından, bu gelirin beyanında istisnadan yararlanılması mümkün değildir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

Örnek 3

Bay (C) 1 Kasım 2018’de aylık 1.600 TL’ye kiraya verdiği konuttan 2018 yılında toplam 3.200 TL kira geliri elde etmiştir. Ayrıca, tamamı stopaj yoluyla vergilendirilmiş 4.000 TL mevduat faizi ve tek işverenden 120.000 TL tutarında stopaja tabi tutulmuş ücret geliri de bulunmaktadır.

• 2018 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri, tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
• Elde edilen konut kira geliri 2018 yılı için geçerli olan 4.400 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından bu gelir de beyan edilmeyecektir.

Örnek 4

Bir çalışan 2018 yılında tek işverenden stopaj yoluyla vergilendirilmiş brüt 102.000 TL ücret geliri, bankadan yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş 5.000 TL tutarında mevduat faizi, BİST’te yaptığı hisse senedi alım satımlarından 10.000 TL kâr ve konut olarak kiraya verdiği gayrimenkulden 8.400 TL kira geliri elde etmiştir. Bu kişinin başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır.

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

• 2018 yılında tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş ücretler ile yine stopaj yoluyla vergilendirilmiş mevduat faizleri ve hisse senedi işlemlerinden sağlanan kazançlar (BİST’te) tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmez.
• Konut kira geliri 2018 yılı için belirlenen 4.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, bu gelirin beyan edilmesi gerekmektedir.
• 2018 yılında elde edilen toplam 125.400 TL’lik (102.000 + 5.000 + 10.000 + 8.400) gelir, 2018 yılı için geçerli olan 120.000 TL’lik sınırı aştığından, konut kira gelirinin beyanında 4.400 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

* 5 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı Kanun ile götürü gider oranı % 25’ten % 15’e düşürülmüştür. Yeni oran 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2.8.4 İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı uygulaması

Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kira gelirleri üzerinden, % 20 oranında tevkifat (vergi kesintisi) yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul sahibi adına kiracı tarafından yapılan bu tevkifat, gayrimenkul sahibinin izleyen yılda gelir vergisi beyannamesi vermesi halinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden mahsup edilebilmektedir.

Ancak basit usulde vergilendirilen bir gelir vergisi mükellefine işyeri olarak kiralanan gayrimenkulün kira bedeli üzerinden, bu mükellef tarafından gelir vergisi tevkifatı yapılmaz.

Bir takvim yılı içerisinde elde edilen işyeri kira gelirlerinin beyanında herhangi bir istisna tutar söz konusu değildir. Ancak tevkifat yoluyla vergilendirilmiş olmak şartıyla, gayrisafi tutarı ilgili yıl uygulanan gelir vergisi tarifesinin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı (2018 yılı için 34.000 TL) aşmayan işyeri kira gelirleri beyan edilmemektedir. Bu durumda kesilen vergiler nihai vergi kabul edilmektedir.

Söz konusu beyan sınırının hesabında tevkifata tabi tutulmuş olan diğer menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarının da dikkate alınması gerekmektedir. Ayrıca, diğer kazanç ve iratlar sebebiyle beyanname verilmesi halinde bile, o yıl için belirlenen beyan sınırını aşmayan ve tevkif yoluyla vergilendirilmiş gayrimenkul sermaye iratları beyannameye dâhil edilmeyecektir.

Kiraya verilen işyerinden bir takvim yılında elde edilen ve tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan kira gelirinin (brüt) o yıl için belirlenen beyan sınırını aşması durumunda ise kira gelirinin tamamının beyan edilmesi gerekmektedir. Bu şekilde beyan edilen tutar üzerinden hesaplanan gelir vergisinden, yıl içerisinde kesinti yolu ile ödenen vergiler mahsup edilebilmektedir.

Tevkif suretiyle vergilendirilmiş olan gayrimenkul ve menkul sermaye iratlarına ilişkin beyan sınırı tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.3 Tevkifata tabi tutulmuş menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı” başlığı altında yer verilmiştir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinde (Örneğin basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirleri) ise söz konusu beyan sınırı çok daha düşüktür. 2018 yılı gelirleri için bu tutar 1.800 TL olarak uygulanmaktadır. Bu sınırı aşan işyeri kira gelirlerinin tamamının beyan edilmesi gerekir.

Söz konusu beyan sınırı tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.4 Tevkifata ve istisnaya konu olmayan menkul ve gayrimenkul sermaye iratlarında beyan sınırı” başlığı altında yer verilmiştir.

Örnek 1

Gerçek kişi (D) kiraya vermiş olduğu konuttan 2018 yılında 6.000 TL kira geliri tahsil etmiştir. Ayrıca (D) sahibi bulunduğu işyerini de aylık brüt 1.800 TL’den bir şirkete kiralamıştır. 2018 yılında kiracı şirket tarafından her ay kira ödenirken % 20 oranında 360 TL (1.800 x % 20) vergi kesintisi yapılarak, aylık net 1.440 TL kira tutarı (D)’nin banka hesabına yatırılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef tarafından götürü gider yöntemi benimsenmiştir.

(D) tarafından konuttan elde edilen 6.000 TL’lik kira geliri 2018 yılı için geçerli olan 4.400 TL’lik istisna tutarından fazla olduğundan, aşan kısım için gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekmektedir.

Bu beyannameye işyeri kira gelirinin dâhil edilip edilmeyeceğine ilişkin olarak; elde edilen brüt işyeri kira geliri ile istisna sonrası konut kira gelirinin toplamının 2018 yılı için geçerli olan 34.000 TL’lik beyan sınırı ile karşılaştırılması gerekmektedir.

Stopaj yolu ile vergilendirilmiş olan işyeri kira geliri (brüt) ile istisna sonrası kalan konut kira gelirinin toplamı olan 23.200 TL, 2018 yılı için belirlenen 34.000 TL’lik beyan sınırının altında kaldığından, işyerinden elde edilen kira geliri, konut kirası için verilen beyannameye dâhil edilmeyecektir. İşyeri kirası üzerinden kesilen vergiler (tevkifat) işyeri sahibi açısından nihai vergi kabul edilecektir.

Buna göre konut kirası için verilecek gelir vergisi beyannamesi kapsamında ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Örnek 2

Emekli Bayan (E) sahip olduğu gayrimenkulü, basit usulde vergilendirilen bir mükellefe işyeri olarak aylık 350 TL’ye kiraya vermiştir. Bu işlemden dolayı 2018 yılında 4.200 TL (350 x 12) kira geliri elde etmiştir. Kiracı tarafından kira ödenirken herhangi bir vergi kesintisi (tevkifat) yapılmamıştır.

Mal sahibinin emekli maaşı ile bu kiradan başka bir geliri ve kiraya ilişkin belgeli gideri bulunmamaktadır (götürü gider yöntemi kullanılacaktır).

Gelirlerin beyanına ilişkin açıklamalar

Basit usulde vergilendirilen mükelleflerin işyerleri için ödedikleri kiradan tevkifat yapma (vergi kesme) zorunluluğu bulunmamaktadır. Bu yüzden söz konusu kiracı da kirasını öderken vergi kesintisi yapmamıştır.

İşyeri kira gelirleri için geçerli olan 34.000TL’lik beyan sınırı, kiracı tarafından vergi kesintisi yapılmış olan kiralar için geçerlidir. Bu nedenle vergi kesintisine tabi olmayan işyeri kira gelirleri için bu beyan sınırından yararlanılması mümkün değildir. 2018 yılında tevkifata tabi olmayan işyeri kira gelirlerinde beyan sınırı 1.800 TL olarak uygulanmaktadır.

Emekli Bayan (E) tarafından 2018 yılında elde edilen 4.200 TL’lik işyeri kirası, aynı yıl için belirlenen 1.800 TL’lik beyan sınırını aştığından, tamamının beyan edilmesi gerekmektedir.

Gelirin beyanı ve ödenecek vergi hesabı

* 5 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı Kanun ile götürü gider oranı % 25’ten % 15’e düşürülmüştür. Yeni oran 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere yayım tarihinde yürürlüğe girmiştir.

2.8.5 İndirilebilecek giderler

Kira gelirlerinin vergilendirilmesinde elde edilen gelirin safi tutarı dikkate alınmaktadır. Bunun anlamı elde edilen kira gelirlerinden, bu gelirin elde edilebilmesi için yapılan giderlerin düşülmesidir. Bir başka anlatımla safi irat, tahsil edilen kira bedellerinden Gelir Vergisi Kanunu’nda indirimi kabul edilen giderlerin indirilmesinden sonra kalan tutarı ifade etmektedir.

Beyan edilen kira gelirinin tespitinde dikkate alınabilecek giderler iki farklı yöntemle tespit edilebilmektedir. Bunlar “götürü gider” ve “gerçek gider” yöntemleridir. Bu yöntemlerin seçimi konusunda mükellefler serbest bırakılmışlardır. Ortaya çıkacak vergi yükünü dikkate alarak belirtilen gider usulleri arasında serbestçe tercih yapabilirler.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, yaptıkları giderlerle ilgili belgeleri zamanaşımı süresince (5 yıl) saklamaları ve vergi idaresince istendiğinde ibraz etmeleri gerekmektedir. Ayrıca bu yöntemin seçilmesi durumunda, varsa istisna kazanca isabet eden giderlerin indirimi de mümkün bulunmamaktadır.

Götürü gider usulünü tercih eden bir mükellefin ise iki yıl geçmedikçe bu usulden gerçek gider usulüne geçmesi mümkün değildir.

Seçilen gider usulünün, mükellefin sahip olduğu gayrimenkullerden elde ettiği gelirlerin tamamı için uygulanması zorunludur. Bu gayrimenkullerden bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için ise götürü gider yöntemi uygulanamaz.

Ancak tercih hakkının mükellef bazında kullanılması gerektiği de unutulmamalıdır. Bu nedenle aynı gayrimenkule müştereken sahip olan iki kişinin tercih edecekleri gider usulü konusunda bir sınırlama bulunmamaktadır. Bu iki mükellef dilerlerse, aynı gayrimenkulden elde ettikleri kira gelirlerinin beyanı sırasında, farklı gider yöntemlerini tercih edebileceklerdir.

2.8.5.1 Götürü gider yöntemi

Götürü gider yönteminde mükellefler, tahsil ettikleri kira bedelinin % 25’ini gider olarak indirebilmekteydiler. 5 Aralık 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7061 sayılı Kanun’un 14. maddesiyle bu oran % 15’e düşürülmüştür. Söz konusu düzenleme 1 Ocak 2017 tarihinden itibaren elde edilen gelirlere uygulanmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Bu nedenle 2017 ve takip eden yıllarda elde edilen kira gelirlerinin beyanında, götürü gider yöntemini tercih eden mükellefler gelir vergisi beyannamelerinde bu yeni oranı (% 15) kullanacaklardır. Bu yöntemde gider olarak indirilen tutarın belgelendirilmesine ihtiyaç yoktur.

Gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden sağlanan gelirler için geçerli bir istisna uygulaması bulunmaktadır. Bu istisnadan yararlanma hakkı olan mükellefler konut kira gelirlerinin beyanı sırasında, alınan kira bedelinden önce istisna tutarını (2018 yılı gelirlerinde 4.400 TL) düşecekler, götürü gideri kalan tutar üzerinden hesaplayacaklardır.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde yer alan hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerin beyanında götürü gider yöntemi kullanılamamaktadır. Yasada bunun dışında bir sınırlama olmadığından, konutların yanında işyerlerinden elde edilen kira gelirlerinin beyanında da götürü gider yöntemi kullanılabilmektedir.

Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda % 15’lik giderden ayrı olarak, Kanun’da sayılan gerçek gider kalemlerinin (boya, badana, tamir, sigorta, yönetim gideri ya da amortisman gibi) indirimi de mümkün bulunmamaktadır.

Bu usulü seçen mükelleflerin iki yıl geçmedikçe, gerçek gider usulüne dönemeyecekleri de unutulmamalıdır.

Örnek

Sahibi olduğu konuttan, 2018 yılında, 15.600 TL (1.300 x 12) kira geliri elde eden bir emekli, bu gelirin beyanı sırasında götürü gider yöntemini seçmiştir. Bu kişinin kira geliri ve emekli maaşından başka geliri bulunmamaktadır.

Tahsil edilen kira tutarından, önce 4.400 TL’lik istisna tutarı düşülecek, kalan tutarın da % 15’i götürü gider olarak kazançtan indirilecektir.

Yukarıdaki kişinin serbest meslek erbabı, örneğin serbest çalışan bir avukat olması durumunda ise serbest meslek kazancı dolayısıyla verilen beyannameye dâhil edilecek kira geliri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

2.8.5.2 Gerçek gider yöntemi

Gelir Vergisi Kanunu’nda (madde 74) gayrimenkul sermaye iradının beyanı sırasında, belgelendirilmek şartıyla gayrisafi hasılattan indirilebilecek olan giderler tek tek sayılmıştır. Bunlardan bir kısmı gider fazlalığı sayılan gider, bir kısmı da gider fazlalığı sayılmayan gider olarak sınıflandırılmaktadır.

Elde edilen kira gelirinden öncelikle gider fazlalığı sayılan giderler, ardından diğer giderler düşülebilmektedir. Gider fazlalığı sayılan giderler düşüldükten sonra kalan tutarın, gider fazlalığı sayılmayan giderlerden daha az olması durumunda sadece kalan tutar kadar gider indirimi mümkündür. Başka bir ifadeyle, gider fazlalığı sayılmayan giderler dolayısıyla oluşan zarar, beyan edilen diğer gelirlerden düşülemez. Bu durumda beyana tabi GMSİ sıfır (0) kabul edilmektedir. Ayrıca bu tutarın sonraki yıllarda beyan edilecek olan gelirlerden indirimi de söz konusu değildir.

Gayrimenkullerin kısmen kiraya verilmesi halinde, aşağıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Gerçek gider yöntemi seçildiğinde, aşağıdaki masrafların muhakkak surette ödenmiş olma zorunluluğu bulunmamakla birlikte, indirilebilmesi için belgelerinin temin edilmiş olması şarttır. Ayrıca bu belgelerin 5 yıl süresince saklanması ve vergi idaresi tarafından istenmesi durumunda ibraz edilmesi zorunluluğu da bulunmaktadır.

Bir diğer önemli konu da, elde ettiği konut kira gelirlerinin beyanında istisna uygulamasından yararlanma hakkı olan mükellefler için geçerlidir. Bu mükellefler gerçek giderlerinin tamamını değil, sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmını indirebilmektedirler. Konuya ilişkin örnekli açıklamalar Rehber’in “2.8.5.2.3 İndirilecek gerçek gider tutarının hesaplanması” bölümünde dikkatinize sunulmaktadır.

Gider fazlalığı sayılan veya sayılmayan giderler aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

2.8.5.2.1 Gider fazlalığı sayılan giderler

Kira gelirlerinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, hasılattan öncelikle aşağıdaki giderlerin indirilmesi gerekmektedir:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile uyumlu olan idare giderleri,
3. Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri,
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri,
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle, kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içerisinde amortisman sınırını* (2018 yılı için 1.000 TL) aşıyorsa maliyet olarak dikkate alınabilir),
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
10. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, Kanun’a veya mahkeme kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

* Amortisman sınırı tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.18 Fatura düzenleme ve amortisman sınırı” başlığı altında yer verilmiştir.

Gerçek gider usulü kapsamında indirilebilecek olan giderlerin bazılarına ilişkin açıklamalarımız aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

• Amortisman ve ısı yalıtımı giderleri

Kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen iradın safi tutarının tespiti sırasında indirim konusu yapılan giderlerden biri de amortismanlardır. Amortisman gayrimenkulün;

• Biliniyorsa, maliyet bedeli üzerinden,
• Bilinmiyorsa, bina ve araziler için emlak vergisi değeri, diğer mallar için emsal değeri üzerinden,

hesaplanmalıdır. Amortisman oranı % 2’dir.

Örneğin 400.000 TL’ye alınmış bir konutun kiraya verilmesinden elde edilen 1 yıllık kira bedelinin beyanı sırasında, gayrisafi hasılattan 8.000 TL (400.000 x % 2) amortisman gideri düşülebilecektir.

Kiralamaya konu olan boş arazi ve arsalar, amortismana tabi değildir. Dolayısıyla bunlarla ilgili olarak maliyet bedeli üzerinden amortisman hesaplanması ve bu giderin, elde edilen kira gelirinden indirilmesi mümkün değildir.

7 Eylül 2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 6745 sayılı Kanun ile gerçek giderlerin sayıldığı Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesine ısı yalıtımına ilişkin giderlerin de indirilebileceğine ilişkin hüküm eklenmiştir. Buna göre kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar da kira gelirinden indirilebilmektedir. Diğer taraftan bu harcamaların bir takvim yılı içerisinde amortisman sınırını* (2018 yılı için 1.000 TL) aşması durumunda maliyet olarak dikkate alınabilmesi de mümkündür.

* Amortisman sınırı tutarlarını yıllar itibarıyla gösteren tabloya Rehber’in “15. Pratik bilgiler-2018” bölümünde “15.18 Fatura düzenleme ve amortisman sınırı” başlığı altında yer verilmiştir.

Amortisman veya ısı yalıtımına ilişkin harcamaların gider olarak düşülebilmesi için; beyannamede “gerçek gider” yönteminin seçilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca diğer gerçek gider kalemlerinde olduğu gibi bu giderin de sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkündür.

Gayrimenkulün kısmen kiraya verilmesi durumunda ise yapılan giderlerin ancak kiralanan kısma isabet eden tutarı indirim konusu yapılabilir.

Safi iradın tespitinde indirimine izin verilen onarım gideri, gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette, tevsi, tadil veya bunlara ilaveler yapılması için katlanılan giderler dışındaki giderlerdir. Kalorifer veya elektrik tesisatının onarılması, boya-badana vb. için yapılan harcamalar, bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bu tutarın gider olarak düşülebilmesi için; beyannamede “gerçek gider” yönteminin seçilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca diğer gerçek gider kalemlerinde olduğu gibi bu giderin de sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkün bulunmaktadır.

Gayrimenkulün kısmen kiraya verilmesi durumunda ise yapılan giderlerin ancak kiralanan kısma isabet eden tutarı indirim konusu yapılabilir.

• Kiracısı tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen kiralar

Kiraladığı gayrimenkulü bir başkasına kiraya veren kiracı, elde ettiği kira gelirini gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan etmek zorundadır. Böyle bir durumda gerçek gider yöntemini seçen kiracının, tahsil ettiği kira bedelinden, aynı gayrimenkul için ödediği kira bedelini indirme hakkı bulunmaktadır.

Bu giderin de, diğer gerçek gider kalemlerinde olduğu gibi sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkündür.

Gayrimenkulün kısmen kiralanması durumunda ödenen kira tutarının ancak kiralanan kısma isabet eden tutarının indirim konusu yapılabileceği unutulmamalıdır.

2.8.5.2.2 Gider fazlalığı sayılmayan giderler

Kira gelirlerinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, hasılattan öncelikle yukarıdaki giderler düşüldükten sonra bir kazanç kalması halinde aşağıdaki giderlerin indirimi de mümkündür. Ancak gider fazlalığı sayılmayan aşağıdaki giderler dolayısıyla oluşan zarar, beyan edilen diğer gelirlerden düşülemez. Bu durumda beyana tabi GMSİ sıfır (0) kabul edilmektedir. Ayrıca bu tutarın sonraki yıllarda beyan edilecek olan gelirlerden indirimi de söz konusu değildir. Gider fazlalığı sayılmayan giderler aşağıda yer almaktadır:

1. Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (Bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır).
2. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (Kira indirimi gayri safi hasılattan yukarıda sayılan giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır).

Söz konusu giderlere ilişkin açıklamalarımız aşağıda dikkatinize sunulmaktadır:

• Gayrimenkulün iktisap bedelinin yüzde beşi

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (satın alma) yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i, elde edilen kira gelirinden düşülebilmektedir. Söz konusu hüküm uyarınca bu indirim hakkından yararlanabilmenin şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

• Kira gelirinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmiş olması gerekir.
• Kira gelirinin konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilmiş olması gerekir. (İşyeri kirasından böyle bir indirim yapılamaz.)
• Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi durumunda, bu indirim sadece bir konuttan elde edilen gelire uygulanabilir.
• Bu indirim kiraya verilen gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren en fazla 5 yıl süreyle uygulanabilir.
• Bu indirim hakkının bir veya birkaç yıl kullanılmamış olması 5 yıllık süreyi uzatmaz.
• Bu giderin de diğer gerçek gider kalemleri gibi sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkündür.
• Bu şekilde hesaplanan gider tutarının, indirim uygulanacak konut kira gelirinden daha fazla olması durumunda artan tutar diğer gelirlerden indirilemez, gelecek yıllara devretmez.
• Kısmen kiraya verilen bir gayrimenkulden elde edilen gelirden, söz konusu giderin, sadece kiraya verilen kısma isabet eden bölümü indirilebilir.

Örnek

Bay (D) Nisan 2018’de 300.000 TL’ye bir gayrimenkul satın almıştır. Gayrimenkulün badana ve boyasını yaptırmış, bunun için 1.000 TL ödemiş ve faturasını almıştır. Söz konusu gayrimenkulü 1 Mayıs 2018 tarihinden itibaren aylık 1.600 TL’den konut olarak kiraya vermiş ve 2018 yılında 8 aylık kira bedelini tahsil etmiştir. Beyannamede gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Bu kişi 2018 yılında ayrıca tek işverenden 140.000 TL ücret geliri elde ettiği için kira gelirinin beyanında 4.400 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır. (Hangi hallerde istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağı Rehber’in “2.8.3 Konut (mesken) kira gelirlerinde istisna uygulaması” başlıklı bölümünde açıklanmıştır.)

Çözüm

Tek işverenden elde edilen ve stopaj yoluyla vergilendirilmiş olan ücret gelirleri beyan edilmez. Beyan edilecek gayrimenkul sermaye iradının tespiti sırasında ise indirilebilecek gerçek gider tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. Bunun için öncelikle yapılan giderlerin gider fazlalığı sayılan ve sayılmayan giderler olarak ayrılması gerekmektedir.

Elde edilen kira gelirinden öncelikle gider fazlalığı sayılan giderler, ardından diğer giderler düşülecektir. Ancak gider fazlalığı sayılan giderler (7.000 TL) düşüldükten sonra kalan tutarın, diğer giderlerden daha az olması durumunda sadece kalan tutar kadar gider indirimi mümkün olacaktır. Başka bir ifadeyle, gider fazlalığı sayılmayan giderler dolayısıyla oluşan zarar, beyan edilen diğer gelirlerden düşülemeyecek, bu durumda beyana tabi GMSİ sıfır (0) kabul edilecektir. Ayrıca bu tutarın sonraki yıllarda beyan edilecek olan gelirlerden indirimi de söz konusu değildir.

Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelini elde ettikleri kira gelirinden düşme hakları bulunmaktadır. Söz konusu hüküm uyarınca bu indirim hakkından yararlanabilmenin şartlarını şöyle sıralayabiliriz:

• Kira gelirinin beyanı sırasında gerçek gider yönteminin seçilmiş olması gerekir.
• Kira gelirinin konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilmiş olması gerekir. (İşyeri kirasından böyle bir indirim yapılamaz.)
• Ödenen kiranın da oturulan konuta ilişkin olması gerekir. (İşyeri veya yazlıkların kirası düşülemez)
• Bu giderin de diğer gerçek gider kalemleri gibi sadece istisna dışı kazanca isabet eden kısmının indirimi mümkündür.
• Ödenen kira, Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderlerin tamamı düşüldükten sonra kalan gelirden düşülebilir.
• Hesaplanan gider tutarının, indirim uygulanacak konut kira gelirinden daha fazla olması durumunda artan tutar diğer gelirlerden indirilemez, gelecek yıllara devretmez.
• Kısmen kiraya verilen bir gayrimenkulden elde edilen gelirden, söz konusu kira giderinin, sadece kiraya verilen kısma isabet eden bölümü indirilebilir.

Oturulan lojman için ödenen kiralar da yukarıdaki şartlar dâhilinde konut olarak kiraya verilen gayrimenkulden elde edilen kira gelirinden düşülebilmektedir.

2.8.5.2.3 İndirilecek gerçek gider tutarının hesaplanması

Gerçek gider yönteminin seçilmesi durumunda, tahsil edilen kira bedelinden belgelendirmek koşuluyla yukarıda sayılan giderlerin tümünün düşülebilmesi mümkündür. Ancak yararlanılan bir istisna tutarı varsa, bu tutara isabet eden giderlerin indirimi mümkün bulunmamaktadır.

Örneğin bazı mükellefler açısından geçerli olmak üzere gayrimenkullerin mesken olarak kiraya verilmesinden 2018 yılında elde edilen hasılatın 4.400 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Buna göre söz konusu istisnadan yararlanma hakkı olan mükellefler konut kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, gayrisafi hasılattan indirilebilecek gerçek giderleri, aşağıdaki formüle göre hesaplayacaktır:
 

Mükellefin bu istisnadan yararlanma hakkı olmaması durumunda ise yukarıdaki hesaplama yapılmadan Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde sayılan giderlerin tamamının indirilebilmesi mümkündür.

Örnek 1

2018 yılında aylık 1.400 TL’den 16.800 TL kira geliri elde eden kişinin, bu yıl içinde yaptığı indirilebilir nitelikteki harcamaların toplamı 6.300 TL’dir. Bu kişi 2018 yılı için 4.400 TL olarak uygulanan istisnadan yararlanabilme şartlarını haizdir.

Bu giderlerin istisna düşüldükten sonra kalan gelire isabet eden kısmı, yani hasılattan indirilebilecek olan gerçek gider tutarı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Buna göre beyan edilmesi gereken kira geliri ile ödenecek gelir vergisi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır:

Geliri elde eden kişinin serbest meslek erbabı, örneğin serbest çalışan bir diş hekimi olması halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Bu durumda gerçek giderlerin tamamının, gayrisafi hasılattan indirilmesi mümkündür.

Söz konusu diş hekiminin serbest meslek kazancı dolayısıyla vermiş olduğu gelir vergisi beyannamesine dâhil edeceği kira geliri aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır. (Gider indirimine ilişkin hesaplamanın daha iyi anlaşılabilmesi için serbest meslek kazancının sıfır olduğu varsayılmıştır.)