Kat Irtifakı Arsa Payı Hesaplama

Tapuda arsa payları, yasaların belirlendiği şekilde dağıtılmalıdır. İleride yaşanabilecek sorunların önüne geçmek için arsa payının düzgün hesaplanması önem teşkil etmektedir. Bu yazımız ile arsa payının ne olduğunu, onu etkileyen rayiç bedelin ne olduğunu ve nasıl hesaplandığını ve arsa payı hesaplamasının nasıl yapıldığını açıklayacağız.

Arsa payı nedir?

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan binalarda her bağımsız bölüme kat mülkiyeti açısından düşen arsa hakkına “arsa payı” denir. Hak sahiplerine arsadan düşen payın belirlenmesinde bir arsa üzerinde konuşlanan gayrimenkulün metrekaresi belirleyici olur. Ana taşınmazın metrekaresi belirlendikten sonra, bağımsız bölümlerin metrekaresi üzerinden hak sahiplerine pay dağıtılır.

Yapının üzerinde bulunduğu arsa için birden fazla hak sahibi olması durumunda pay, kat irtifakı veya mülkiyeti kurulmadan hesaplanamaz.

Arsa payı hesaplanırken gayrimenkulün yer aldığı bölgenin bağlı olduğu belediyenin belirlemiş olduğu rayiç bedel ile her bağımsız bölüm için metrekare açısından büyüklüğü belirleyici olur. Kat irtifakı veya mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere gayrimenkulün bulunduğu parsel arsadan arsanın rayiç değeri oranına göre pay verilir. 

Rayiç bedel nedir?

Arsa payının belirlenmesinde önemli bir role sahip olan rayiç bedel nedir? Rayiç bedel, bir malın pazar değeri olarak tanımlanabilir. Satın alınacak veya satılacak bir malın güncel sürüm değeri olarak da açıklanabilir. Bu bedel, alınacak veya satılacak olan malın değerinin altında işlem görmesinin engellenmesini sağlar.

Rayiç bedel nasıl hesaplanır?

Mülkün çevresinde bulunan üç farklı evin fiyatları ve metrekareleri biliniyorsa hesaplama işlemi yapılabilir. Konutların fiyatları ve metrekareleri toplanıp toplam fiyat ve toplam metrekare belirlenir. Toplam fiyat, toplam metrekareye bölünür. Çıkan sonuç, rayiç bedelinin hesaplanmak istendiği gayrimenkulün metrekaresi ile çarpılır. Bu işlemin sonucu, konutun metrekare bazında fiyatını gösterir. Bu hesap ile belediyenin belirlediği asıl bedel aynı olmayabilir. Bu durumun nedeni rayiç bedel hesaplanırken evin manzarası, depreme dayanıklılığı, toplu taşımaya yakınlığı ve çevresinde bulunan okullar gibi birçok kriterin belirleyici olmasıdır.  

Arsa payı bağımsız olarak devredilebilir mi?

Ortak mülkiyet payları olan arsa payları, kat mülkiyetinden ayrılamaz ve bağımsız olarak devirleri de yapılamaz. Kat mülkiyeti eğer miras veya satış gibi nedenlerle başka birine geçerse, bağlı olan arsa payı da kat mülkiyetiyle birlikte geçer.

Arsa payı neye göre yapılır?

Bağımsız bölümün ana taşınmazın değerine oranı arsa payındaki temel unsurdur. Değer hesaplaması, metrekareye göre büyüklüğünden ziyade her bağımsız bölümün piyasa şartlarına göre alım/satım değerine göre yapılır. Gayrimenkullerin bu değerlemeleri, belediyelerin bünyesinde yer alan Emlak Değeri Takdir Komisyonu’na başvuru yapılarak öğrenilebilir.

Arsa payı yanlış belirlenirse ne olur?

Arsa payı hatalı belirlenmişse malik ya da maliklerin Kat Mülkiyeti Kanunu 3 ve seafoodplus.infoerine göre düzeltim davası açma hakları vardır. Arsa payının belirlenmesinden sonra ortaya çıkan bağımsız bölümlerin değerindeki azalış veya artış sebebiyle arsa payının değiştirilmesi ise mümkün değildir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsanın sahibinin veya sahiplerinin arsa payına karşılık bir müteahhit ile anlaşmaları sonucu kurulan sözleşmeye denir. Bu sözleşme sonucunda arsa sahibi veya sahipleri inşa edilecek olan binaya karşılık olarak belirli bir payı müteahhide bırakır, müteahhit de pay karşılığında binayı önceden belirlenmiş olan koşullarda teslim eder.

Arsa payı nasıl hesaplanır?

Arsa payı, kat mülkiyetinin kurulması sırasında oran olarak hesaplanır. Mesela, 20/ şeklinde hesaplanır. Arsa payı değeri, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün prosedürleri ile hesaplanır.

Tapuda belirtilen toplam alanın metrekare cinsinden değeri, arsa payına bölünür. Bu işlemden elde edilen sayı, kişinin pay değeri ile çarpıldığında arsa payı bulunmuş olur. Bu işlem sonucu ortaya çıkan arsa payı, metrekare cinsinden kişinin sahip olduğu arsa hisse payına karşılık gelir.

Arsa payı hesaplama örneği:

Toplam alanın metrekare olduğu bir arsa için tapuda belirtilen rakam metrekare olarak varsayılırsa, tapu katlarında kişiye ait olan alan da 20/ ise, (/)x20 işlemi yapılıyor. Ortaya çıkan 40 sayısı, kişinin arsadaki hisse payına denk geliyor.  

Arsa payından stüdyo daireler için dizayn fikirlerine varıncaya kadar ev satın alımı ve kiralanması ile ilgili her türlü içeriği Emlaksat Blog’da bulabilirsiniz.

Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan binalarda her bir bağımsız bölüme kat mülkiyeti yönünden düşen arsa hakkı olarak tanımlanıyor. Bir arsa üzerinde yapılan gayrimenkulün metrekaresine göre hak sahiplerine arsadan düşen pay belirleniyor.

Arsa payı hesaplamalarında, binanın bulunduğu bölgenin bağlı olduğu belediye tarafından belirlenen rayiç bedel ve her bir bağımsız bölüm için metrekare cinsinden büyüklüğü değerlendiriliyor.

Arsa payı hesaplama formülü nedir?

Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından arsa payı değeri üzerinden hak sahiplerine düşen alanların büyüklüğü ve metrekare karşılığı şu formül üzerinden hesaplanıyor:

• Bir örnek üzerinden açıklamak gerekirse…
• Tapuda binanın parseli (bin) metrekare, metrekare üzerinde 12 bağımsız birim olduğunu varsayalım. 12 no’lu gayrimenkulün tapu senedinde 20/ arsa payı olduğu yazıyor.
• Bu örnekten hareketle arsa payı hesaplanırken şu formül ile ilerleniyor:
• metrekare / x 20 = , metrekare
• Elde edilen , metrekare arsa payı değeri oluyor.

Arsa payı hesaplamalarında adil bir paylaşım açısından önemli olan konu, arsa payının bağımsız bölümlerin adetlerine bölünerek eşit birer pay olarak verilmesinin mümkün olmadığıdır. Ayrıca, bağımsız bölümlerin metrekarelerine göre de pay verilmesi söz konusu olmuyor. Arsa payı hesaplamasının bu nedenlerle kanunlara ve usulüne uygun olarak yapılması hassasiyet taşıyan bir konu olarak gündeme geliyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda da bu gibi durumlarla ilgili olarak arsa paylarının bağımsız bölümlere olan değerleriyle orantılı olması gerektiğine vurgu yapılırken, arsa payı paylaşımının orantılı yapılmadığı durumlarda yeniden gözden geçirilmesi ve gerektiğinde gerçek arsa payının hak sahiplerine verilmesi amacıyla mahkemeye başvuru hakkının değerlendirilmesi gerekiyor.

İlgili Blog Yazıları:

Kat Malikleri Arsa Payı Kadar Aidat Ödemeli

Kentsel Dönüşümde Binaları Yenilenecekler İçin 10 Tavsiye

Kat Karşılığı Arsa Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Tapu üzerinde arsa payı olarak ifade edilen arsaların paylarının hukuki yasalar çerçevesinde dağıtılması söz konusu olur. Bu kapsamda pay konusunda problemlerin oluşmaması için arsa paylarının düzgün hesaplanması gerekir. Bu kapsamda Niv Arsa olarak firmamız arsa payını etkileyen rayiç bedel hesaplaması konusunda sizlere hizmet sunar. Böylelikle daha sonrasında oluşabilecek problemlerin önüne geçilir.

Arsa Payı

Arsa payı olarak ifade edilen tanım kat mülkiyeti kurulan binalarda kat mülkiyeti açısından düşen arsa hakkına verilen isimdir. Bu kapsamda hak sahipleri arsadan düşen paylarını belirlemek için gayrimenkulün metre karesi dikkate alınır. Bu şekilde bağımsız bölümlerin metre karesi üzerinden hak sahiplerine pay dağıtılması söz konusu olur. Ancak arsa için birden fazla hak sahibi olması durumunda ise mülkiyet, kat irtifakı kurulmadan pay hesaplanamaz. Aynı zamanda arsa payı hesaplama konusunda rayiç bedel ile metre kare açısından büyük belirleyicidir.

Rayiç Bedel

Rayiç bedel nedir sorusuna verilebilecek yanıt bir malın pazar değeri olarak cevaplanabilir. Bu kapsamda satın alınmak istenen ya da satılmak istenen malın güncel sürüm değeri rayiç bedeli ifade eder. Bir şekilde malın değerinin altında işlem görmesi rayiç bedel ile engellenir. Rayiç bedel hesaplamasında ise konutların fiyatı ve metrekare toplanarak fiyat ve toplamını metre kare yer belirlemesi sağlanır.

Toplam fiyat, toplam metre kare bölünmesi sonucunda rayiç bedelin hesaplanmak istediği gayrimenkulün metre karesi ile çarpılma işlemi gerçekleşir. Bu şekilde metre kare bazında fiyat belirlenir. Aynı zamanda rayiç bedel hesaplamasında depreme dayanıklılık, okula yakınlık, manzara gibi etkenler belirleyicidir.

Arsa Payı Neye Göre Yapılır?

Arsa payındaki temel unsur bağımsız bölüm ana taşınmazın değerini oranıdır. Bu kapsamda değer hesaplaması metre kareye göre büyüklükten ziyade her bağımsız bölümün alım satım değerine göre yapılır. Aynı zamanda bu değerlemeler emlak değeri takdir komisyonuna başvuru yapıldığında da öğrenebilir.

Özellikle ortak mülkiyet payları olan arsa paylarının bağımsız olarak devirleri gerçekleştirilmesi mümkün değildir. Arsa payının yanlış belirlenmesi durumunda ise kat mülkiyeti kanunu üç ve dördüncü maddelere göre düzeltim davalarının açılma hakkı söz konusudur. Bu kapsamda arsa payının belirlenmesi mümkündür.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanır?

Arsa payı nasıl hesaplanır konusunda kat mülkiyetinin kurulması sırasında oranın alınması ile hesaplama gerçekleştirilir. Bu kapsamda Tapu Sicil Müdürlüğü’nün prosedürleri ile hesaplama gerçekleştirilir. Tapuda belirtilen alanın metre kare cinsinden değerinin arsa payına bölünmesi ile elde edilen sayı kişinin pay değeri ile çarpılır. Bu şekilde arsa payı bulunur. İşlemlerin sonucunda elde edilen arsa payı metre kare cinsinden kişinin sahip olacağı arsa hisse payını ortaya çıkartır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sonucunda ise belirli bir payın müteahhitte bırakılması söz konusu olur.