Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği Değişti

sayılı Kentsel Dönüşüm yasasının uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapıldı. 

21 Haziran Cuma günü yapılan değişikliğe ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı “Yaklaşık yedi yıl önce çıkarılan sayılı kanun sonrasında Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bina sayısı bin oldu. Yeni yönetmelik ile sınıflara ayrılan müteâhhitlerden teminat ya da tamamlanma sigortası talep edilecek. Rezerv alanlarda maliye görüşü alınmayacak. Üçte iki çoğunluk sonrasında kabul etmeyen hissedarların yerleri Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara hatta üçüncü şahıslara açık artırma usulü ile satılabilecek. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi ise 36 aya kadar uzatılabilecek” dedi. 

“Tamamlanma oranına göre satış izni verilecek” 
Yeni düzenlemeye göre maketten istenildiği gibi satış yapılamayacağını da belirten Özelmacıklı “Müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine göre belirlenecek. İnşaatın tamamlanma oranını belirlendikten sonra, bu oranın yüzde 10’u altındaki oranda satış yapılabilecek. Bu düzenleme ile mağduriyetler de azalmış olacak” dedi. 

“Belediyeler sürece destek olmalı” 
Vatandaşlar tarafından şikâyet edilen yapılara ilişkin tespitlerde Belediyelerin sürece daha çok destek olmaları gerektiğini de belirten Altın Emlak Genel Müdürü “Riskli yapılara ilişkin tespitler maliklerden isteniyor lakin verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya Belediye tarafından yapılır veya yaptırılır. Masrafları ise maliklerden tahsil edilir. Lakin belediyeler riskli yapı tespitleri için maliklere tebligat gönderiyor ve eğer bu incelemeyi yaptırmazsanız can ve mal güvenliği açısından meydana gelebilecek tüm olumsuzlukların bina maliklerine ait olduğu belirtiliyor. Bu doğru bir yaklaşım değil” diye konuştu. 

“Balyoz değil ada bazlı dönüşüm modeline geçilmeli” 
Avrupa’daki ilk örneklerdeki balyoz (yık-yap) anlayışı yerine ada bazlı dönüşüme daha çok ihtiyaç duyulduğunu ifade eden Özelmacıklı “Ülkemizde ilk kentsel dönüşüm örnekleri riskli yapılarda genel olarak az katlı olup, daha çok kat yapılabilir (imar hakkı olan) binalarda gerçekleştirildi. Bu nedenle asıl risk taşıyan ve çok katlı olan binalar yenilenmedi. Yeni dönemde ada bazlı yaşanabilir alanlara ihtiyaç duyuluyor. Özellikle riskli alanlarda yapılacak dönüşümlerin uzlaşma ile yapılıyor olması gerekiyor. Kentsel dönüşüm bakanlık, belediye, müteâhhit ve banka kontrolünde teminat ve sigorta kontrolleri ile sürdürülmeli. Değer tespitleri m2 bazlı yapılmalı. Kentsel dönüşümde imar hakkı transferi, TOKİ ve gayrimenkul sertifikaları ile takas imkânları getirilmeli” dedi.  

Kentsel dönüşüm yasası yönetmeliğinde yapılan değişiklikler Resmi Gazete'de yayınlanarak yürürlüğe girdi. Kentsel dönüşüm yasasında büyük değişim uyanık müteahhitlere Yönetmelikle kentsel dönüşüm sürecinin seyrini değiştirecek düzenlemeler yapıldı, inşaat şirketleri ve riskli bina tespiti yapan kuruluşlar disiplin altına alınırken, binasını yıkmak istemeyen vatandaşa güçlendirme imkânı verilecek. Kentsel dönüşüm yasası kapsamında inşaat şirketlerine vergi muafiyeti sağlanıyor. Yeni projeye başlayacak bir firma, söz konusu alanda riskli yapı tespiti yapınca noter masrafını, tapu harcını, belediyelere ödenen harçları ödemiyor ve konutları yüzde 1 KDV ile satıyor. Dönüşüm kapsamında yeni proje yapacak 'uyanık müteahhitlerin' alandaki metruk bir bina için rapor alarak tüm projede vergi ödemediği iddia ediliyordu. Yeni düzenleme ile bu uygulamaların önüne geçildi. Yeni yönetmeliğe göre riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve

DUVAR- Kentsel dönü&#;ümde, yat&#;r&#;mc&#;n&#;n önünde engel kalmad&#;. Art&#;k tek tek binalarla u&#;ra&#;&#;lmayacak. Her bir binadan ayr&#; karot (beton kalitesini ölçen numune al&#;m&#;) olmayacak. Bakanlar Kurulu devreye girerek, belli bir bölgeyi ‘riskli alan’ ilan edebilecek. Böylece müteahhitlerin tasarlanan büyüklükte alanlar için proje geli&#;tirmeleri kolayla&#;acak. Bir bölgenin yüzde 65’i riskli ise ’ü kapsama al&#;nm&#;&#; olacak. Bu sayede tek tek bina sahiplerinin itiraz&#;n&#;n önüne geçilecek.

Leyla &#;lhan’&#;n Dünya gazetesindeki haberine göre, konut faizlerinde indirim ve taksit say&#;lar&#;nda art&#;&#;la canland&#;r&#;lmak istenen konut sektörüne bir destek de kentsel dönü&#;üm yönetmeli&#;i ile geldi. Yönetmelikle hali haz&#;rda bin binan&#;n dönü&#;üme girdi&#;i Türkiye’de kentsel dönü&#;ümü h&#;zland&#;r&#;c&#; ad&#;mlar at&#;ld&#;. Afet Riski Alt&#;ndaki Alanlar&#;n Dönü&#;türülmesi Hakk&#;ndaki say&#;l&#; Kanun’un Uygulama Yönetmeli&#;i’nde yap&#;lan de&#;i&#;iklikler 27 Ekim’de Resmi Gazete’de yay&#;nlanarak yürürlü&#;e girdi ve Bakanlar Kurulu kentsel dönü&#;ümde söz sahibi oldu. Bakanlar Kurulu, yap&#; stokunun yüzde 65’i depreme dayan&#;ks&#;z ve ruhsats&#;z olan bölgeleri “riskli alan” olarak belirleyecek. Böylece ada ve bölge bazl&#; dönü&#;ümlerin önü aç&#;ld&#;. Bu de&#;i&#;ikli&#;in özellikle binalar&#;n yüzde 60’&#; ruhsats&#;z oldu&#;u belirtilen &#;stanbul gibi metropollerde dönü&#;ümü h&#;zland&#;rmas&#; bekleniyor.

“Riskli alan” ilan&#;nda 15 bin metrekareden az olmamas&#;n&#; öngören s&#;n&#;r kald&#;r&#;ld&#;. Böylece daha büyük alanlar için proje geli&#;tirilebilecek. Riskli alanlardaki binalar&#;n kentsel dönü&#;üme aç&#;lmas&#;nda maliklerin aralar&#;nda anla&#;malar&#; beklenmeyecek. 2 ayl&#;k denetimlerden sonra y&#;kt&#;r&#;lmayan binalar kolluk kuvveti nezaretinde y&#;kt&#;r&#;lacak. Daha önce apartman ve sitelerde üçte iki ço&#;unlu&#;un anla&#;mas&#;n&#; beklemek gerekiyordu. Bu da anla&#;mazl&#;k halinde süreçleri uzat&#;yordu. Üçte iki ço&#;unlu&#;a &#;imdi alan bazl&#; bak&#;lacak. Bir bölgedeki binalar&#;n yüzde 65’i riskli ise yüzde ’ü için Riskli Bölge ilan&#; yap&#;lacak. Bu takdirde arsa pay&#;n&#; satarak ç&#;kmak isteyenlerde sat&#;&#; için binan&#;n y&#;k&#;lmas&#; &#;art&#; kald&#;r&#;ld&#;. Bu ki&#;ilere 15 günlük uyar&#; ihtarnamesi gönderilecek.

&#;mpo &#;mar Yönetim Kurulu Ba&#;kan&#; Hüseyin Oflaz, Bakanlar Kurulu’nun devre girmesinin dönü&#;ümü h&#;zland&#;r&#;c&#; etki yapaca&#;&#;n&#; söyledi. Eski sistemde binalardan tek tek karot al&#;narak riskli bina tespitinin yap&#;ld&#;&#;&#;n&#; anlatan Oflaz, “Bu da süreleri uzat&#;p maliyetleri yükselten bir uygulamayd&#;. Zaten bina ruhsats&#;zsa, iskans&#;zsa ve kaçak yap&#;ld&#;ysa numuneler de binan&#;n riskli oldu&#;unu ortaya koyuyordu. &#;imdi adadaki ya da bölgedeki binalar&#;n yüzde 65’inin yap&#; denetimine tabi tutulmad&#;&#;&#;, standartlara uygun malzeme ile yap&#;lmad&#;&#;&#; anla&#;&#;ld&#;&#;&#;nda Bakanlar Kurulu karar&#; ile riskli alan ilan edilecek. &#;stanbul’un yüzde 60’&#; kaçak. Bakanlar Kurulu karar&#;yla istenirse &#;stanbul’un yüzde 60’&#; direkt riskli alan edilebilecek” dedi.

De&#;i&#;iklik neler getirdi?

• TOK&#; veya &#;dare de riskli alan tespiti ba&#;vurusu yapabilecek.

• Riskli alan tespiti için 15 bin metrekare büyüklük s&#;n&#;r&#; kalkt&#;.

• Kamu düzeni ve güvenli&#;i, altyap&#; hizmetlerinin yetersizli&#;i, toplam yap&#; say&#;s&#;n&#;n en az yüzde 65’inin mevzuata ayk&#;r&#;l&#;&#;&#; halinde riskli alan ilan&#; yap&#;labilecek.

• Kültür ve Tabiat Varl&#;klar&#; Kanunu kapsam&#;na giren ta&#;&#;nmazlarda da kentsel dönü&#;üm yap&#;labilecek.

• Riskli yap&#; tespiti yapan personelde sertifikalar&#;n&#; sadece Çevre Bakanl&#;&#;&#; de&#;il belirleyece&#;i kurum ve kurulu&#;lar da verebilecek.

• Lisansland&#;rmada in&#;aat mühendislerinin taahhütname vermesi kald&#;r&#;ld&#;.

• Malikin vefat etmi&#; olmas&#; halinde mirasç&#;l&#;k belgesi ç&#;karma, kayyum atama veya i&#;lem yapma yetkisi Bakanl&#;k’ta olacak. Bu yüzden mahkemelerde ya&#;anan sorun çözülecek.