Kentsel Dönüşümde Imza Vermeyen

Photo credit: Unsplash

Risk Tespit Raporu Alınması

Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri, masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına tapu belgeleri ve kimlik fotokopileri ile başvuru yapar.

Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğüne Verilmesi

Risk tespitine ilişkin rapor örneği, 10 gün içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın o şehirdeki İl Müdürlüğü’ne veya varsa Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya yetki verilmişse İlgili Belediye’ye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa, en geç 10 iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi

Tapu müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.

Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi

Rapora bağımsız bölüm maliklerinin her biri 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne veya yetki verilmişse ilgili belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddedilmesi halinde rapor kesinleşir. Malikler ilerde yapılacak inşaat sözleşmeleri ve uzlaşma olmaması durumu için bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.

2/3 ile Toplantı

Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda apartmanda bulunan bağımsız bölümlerin maliklerinin anlaşması esastır. Öncelikle maliklerin apartmanı para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yapacakları konusunda bir karar vermeleri gerekir. İmar durumu açısından kimin hangi bağımsız bölümü alacağı ve m2 büyüklükleri konusunda bir ön çalışma yapılması gerekir. Sonrasında 2/3 çoğunluk maliklerin paylaşım planında veya inşaat bedelinde anlaştığı inşaatçı veya müteahhit firma ile uzman hukukçu yardımıyla inşaat sözleşmesi görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskân koşulları, fesih hallerinde işin tasfiyesi gibi konular tartışılır. İnşaat sözleşmesinde apartmandaki maliklerin arsa payı açısından 2/3 uzlaşma oluşturursa malikler sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar; üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek ortak karar protokolünü imza altına alırlar.

Müteahhit ile Sözleşme İmzası

Sözleşme müzakerelerinin sonucunda anlaşan bağımsız bölüm malikleri müteahhit ile noterde veya tapuda sözleşme imzalarlar.

2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı

Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla karara katılmaları ve diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesini imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. Bu ihtarda imzalamayan malike 15 gün süre tanınır.

Yıkım ve Hisse Satışı

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapının tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde malikler veya anlaşılan firma tarafından riskli yapı yıkılmazsa İdare tarafından yıkılır. Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık maliklerin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğünce veya yetki verilmişse ilgili belediyece sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.

Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu

Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler.

İnşaatın Başlaması, İskân Alınması

Tüm bağımsız bölüm malikleriyle sözleşme imzalanması sonucu müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur ve inşaata başlar. Yeni yapı projeye uygun tamamlandığında önce teslimler yapılır, sonra iskân alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar.

İstanbul-Okmeydanı’na bağlı Fetihtepe Mahallesi’nde kentsel dönüşüm çalışmaları devam ederken, imza vermeyen mülk sahiplerinin evleri sayılı Kanun kapsamında hazineye devrediliyor. Mahallenin avukatlarından Onur Cingil kanunu ve bu kanunun hukuka uygunluğunu değerlendirdi. 

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Beyoğlu Belediyesi’nin, Fetihtepe Mahallesi’deki kentsel dönüşüm çalışmaları, vatandaşın ise bu kentsel dönüşüme karşı mücadelesi devam ediyor. İlk başta, kentsel dönüşüm için imza vermeyen yurttaşların elektrik, doğalgaz ve suları kesilirken, şimdi tapuları Beyoğlu Belediyesi tarafından hazineye devrediliyor. 

sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun&#;a 4 Temmuz tarihinde bir madde eklendi. Kanuna eklenen 6/A maddesiyle, mülk sahiplerinden herhangi bir muvafakat alınmaksızın tapunun hazineye devredilmesine imkan tanındı:

“Yıkılacak derecede riskli yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir”

sayılı Kanun, 31 Mayıs  Resmi Gazete’de yayımlanarak kanunlaştı. Avukat Onur Cingil ’den bu yana, bu kanunda çok fazla değişiklik yapıldığını ve bu yapılan değişikliklerin amacının da rant alanı olduğunu belirtiyor. Cingil, ’da eklenen 6/A maddesinin yarattığını sıkıntıları anlattı ve maddenin asıl amacının deprem riskini azaltacak bir kentsel dönüşüm olmadığını söyledi:

“Bu maddeyle birlikte AKP aslında deprem riskini azaltacak bir kentsel dönüşüm yapmayıp, inşaat ekonomisini canlandırmak adına rant alanları yaratıyor. Bu çerçevede önlerine çıkan ‘engelleri’ kaldırıcı yasal düzenleme değişiklileri yapıyorlar. sayılı Kanun uzun yıllardan beri olan bir yasa değil ama neredeyse bu yasada Kamu İhale Kanunu’nu kadar değişiklik oldu. Bu yasaya 6/A, yani altıncı ve yedinci maddenin arasına bir madde eklediler. Bu madde, devlet tarafından kentsel dönüşüm yapılan alanlarda ⅔ çoğunluk sağlandığı takdirde, ⅓ ‘lük kısımda kalanların tapuların hazineye devredilmesini ve hazineye devredildikten sonra kentsel dönüşüm süreci devam etmesini öngörüyor. Devam eden süreçte de burada bir inşaat, yapı stoğu çıkar ve bu yapı stoğunun içerisinde yeteri kadar daire varsa hak sahiplerine daire olarak verir. Yeteri kadar yapı çıkmazsa da metrekare birim fiyatından mülk sahibine geri verilir.”

“Kanuna uygun, hukuka aykırı”

Kanuna bu maddenin eklenmesi, tapuların mülk sahiplerinden alınmasının yolunu açtı. Peki, bu hukuki mi, barınma ve mülkiyet hakkını nasıl ihlal ediliyor? Avukat Cingil, bir mesajla tapuların alınmasını “Kılıfına uygun ama hukuka aykırı bir işlem”olarak özetliyor: 

“Kanuna uygun ama hukuka aykırıdır. Ben, bu yasa maddesinin er ya da geç iptal edileceğini düşünüyorum. Bu, mülkiyet hakkına aykırı bir durumdur. Sen benim tapumu ele geçiremezsin. Uzlaşmaya gelebilirler, pay satış hakları da var. Ama bir mesaj ile tapuya el koyuyorlar. Bu, şu demek oluyor; Türkiye&#;de kimsenin mülkiyet hakkı korunamaz. Bir de barınma hakkı da var sadece olay tapudan ibaret değil. Aynı zamanda da anayasal ve uluslararası hukukta kurulan bir barınma hakkı var tıpkı mülkiyet hakkı gibi. Her iki hakkın da ihlali anlamına geliyor. Yani özetle, kılıfına uygun ama hukuka aykırı bir işlem.&#;

&#;Özne müteahhit, amaç rant&#;

Şu anda Fetihtepe Mahallesi&#;nde imza vermeyen mülk sahipleri e-Devlet’e baktıklarında tapularını görmüyorlar. Türkiye’de kentsel dönüşümün yapılmadığını söyleyen Onur Cingil, bakanlığın projelerinde öznenin insan değil, müteahhit olduğunu belirtti: 

“Türkiye’de kentsel dönüşüm yapılmıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un bir toplantıda söylediği açıklama niyeti ortaya koyuyor. Bir toplantıda hak sahipleri şartları uygun bulmamıştı bunun üzerine Kurum, ‘Beğenmeyen evini satar gider, Güngören’de iki-üç tane daire alır’ demişti. Şimdi bu vatandaş için önemli olan, gayrimenkul edinmesi mi, yoksa depreme dayanıklı evde oturması mı? Burada mantığı değiştirmek gerekiyor. Şunun denmesi lazım; &#;Buradan lütfen gitmeyin çünkü sizi dönüştürüyoruz&#;. O yüzden biz hep şunu söylüyoruz; bakanlığın projelerinde, devletin hamlelerinden özne insan ve amaç deprem riskini azaltmak olmadı. Özne müteahhit, amaç rant oldu.”