Kentsel Dönüşümde Inşaat Alanı Hesaplama

Kentsel dönüşüm emsal hesabı nasıl yapılacak?

Kentsel dönüşümde devlet eliyle veya anlaşma yoluyla riskli olduğu tespit edilen yapılar yıkılarak yerine yeni binalar inşa ediliyor.

Binaların yıkımının ardından yeni inşa edilecek binaların inşaat süreci, yeni binanın emsal hesaplamalarının nasıl yapılacağı merak konusu oluyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan düzenlemeler gereğince, isteyen vatandaşların parsellerini birleştirmeleri durumunda yapılara emsal artış hakkı veriliyor.

Parseller ne kadar büyürse, emsal artışı da o oranda artıyor. Parseller birleştiğinde, yol genişlemesi, yeşil alan, park, otopark gibi alanlar için yer ayrılması gerekiyor.  

En az metrekareye kadar parsel birleşmesi halinde bu haklar veriliyor. Emsal oranı 1 olan bir arazi için, ’ye kadar artış yapılabilecek. İnşaatın metrekaresi yüzde 50 artabilecek. 

10 bin metrekareye kadar birleşme sağlanıp, bunun da yüzde 25’i yol genişlemesi, yüzde 10’u park

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı herhangi bir yapının gerçek metrekare değerini veren ölçü sistemine denir. Arsa üzerinde yapılmış ana yapı ile diğer bölümlerin oranlarıyla yapılan alan ölçüsüdür. Arsa payı ev satışlarında, arazi satışlarında ya da inşaat yapımlarında göz ardı edilmemesi gereken bir konudur. Taşınmazın oranı hesaplanarak değerlendirilen ve konut sahibinin hissesini gösteren pay, arsa payı olarak adlandırılır. Arsa payı konusu, ülkede senesinde başlayan kentsel dönüşüm ile birlikte önemi artan bir husus olarak karşımıza çıkar. Çünkü kurallara uyanların yanı sıra, sorumluluğunu yerine getirmeyenlerin de olduğu, düzgün yapılmadan gerçekleştirilen anlaşmalar sonucunda kat mülkiyeti sahibi birçok insanın sıkıntı yaşadığı durumlar ortaya çıkmaktadır.

Arsa Payı Nasıl Hesaplanmaktadır?

Mülkün metrekare türünden büyüklüğü, arsa payını ayarlamada ilk faktördür. Mülkün ortalama satış değeri belediye tarafından yapılır. Rayiç bedeli dikkate alınarak, mülk sahibiyle müteahhidin düzenlediği arsa payı, yasal kurallara göre belirlenir. Kanunda düzenlendiği şekilde tapu kaydında başka şekilde gösterilmemesi önemlidir. Çoğunlukla kentsel dönüşümde müteahhitle gerçekleşen anlaşmalarda kat irtifakının ve hisse haklarının dikkate alınması için metrekare hesabının yapılması önemlidir. Kentsel dönüşüme ilave edilen riskli yapılarda, kat mülkiyeti veya kat irtifakı varsa arsa payları doğru bir şekilde hesaplanmalı ve kişilerin arsa payları düzgün şekilde ayarlanmalıdır. Kentsel dönüşümde metrekare hesabı , arsa payı hesaplama yöntemi ile gerçekleşir. Arsa payının konut metrekaresine oranı hususunu detaylı bir şekilde belirtmeden önce dikkat edilmesi gereken bir konu, ortak kullanım alanlarının(kömürlük, otopark vb.) ortak mülkiyet payları da arsa payına dâhildir. Tapu Sicil Müdürlüğünden alacağınız kayda göre belirtilen toplam alanın değeri ile mülk sahibine ait hissenin bağımsız alanlar toplamı dikkate alınmalıdır. Kat veya arsa karşılığında inşa edilen mülklerde inşaat maliyeti ya da arsa bedeli, inşaattan bağımsız bir kısım olarak verilir. Proje tasarımı yapan kişiler tarafından ayarlanan arsa payları, oran hesaplamasında hata yapılıp yapılmadığı dikkatli bir şekilde kontrol edilmeli, düzenleme esnasında kat mülkiyeti tarihinin dikkate alınması gereklidir.

Arsa Payının Konut Metrekaresine Oranı nasıl Olur?

Arsa payının ev metrekaresine oranını şu şekilde yapabilirsiniz: Tapu senedi üzerinde ana yapının büyüklüğünün, yani parselin toplamda metrekare olduğunu düşünelim. Binadaki bütün bağımsız bölümlerin satış ücreti ise TL olsun. Konutun metrekaresi 90 ve satış değerinin (rayiç değer) TL’dir. Bu konutun arsa payı, evin metrekare oranına göre aşağıdaki gibi hesaplanır: Dairenin metrekaresi: 90 Satış değeri: TL, arsa payı oranı: /=15/ olur. O halde; / =6,41 ise 6,41x15= 96, metrekare arsa payı hesaplanır. Online otomatik hesaplama ile konut ve diğer mülklerin değeri girilerek, arsa payı hesaplaması yapabilirsiniz.