Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

seafoodplus.info

Mülk sahipleri ve kiracılar arasında imzalanan kira sözleşmesi, tarafların haklarını güvenceye alarak büyük bir önem taşıyor.

Kiracının konutta yaşadığı sürece ileriki süreçte yaşanacak sorunları ya da talepleri kontrol altına alan sözleşmede dikkat edilmesi gereken unsurlar yer alıyor.

Sözleşmede her iki tarafın da uyması gereken maddeler yer bulunuyor. Taraflardan birinin sözleşmeye uymadığı takdirde diğerinin hukuki yollara başvurma hakkı doğuyor.

İşte kira sözleşmesi imzalarken dikkat edilmesi gereken unsurlar;

1) Eksiksiz kimlik bilgileri

Sözleşmede ev sahibi ve kiracı için yer alması gereken en önemli bilgiler: Ad, soyad ve T.C. kimlik numarası. Ayrıca, kiracıların emin olması gereken bir diğer konu ise kira sözleşmesini imzalayacak kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığı. Bu kapsamda tapu kayıtları incelenebilir.

2) Kira tutarı

Kiralık ev için anlaşılan kira fiyatı sözleşmede hem yazıyla hem de rakamla yer almalı.

3) İletişim bilgilerinin doğruluğu

Kira sözleşmesinde adres bilgisi bölümünde, kiralanacak konutun adresinin doğru yazıldığı kontrol edilmeli. Ev sahibinin veya varsa kefilin iletişim adreslerinin de sözleşmede bulunması önem arz ediyor.

4) Kira detayları

İlerleyen dönemlerde herhangi bir anlaşmazlık yaşamamak adına kiranın hangi tarihlerde, hangi hesaba yatırılacağı mutlaka kira kontratı maddeleri arasında yer almalı. Aynı zamanda kira artış dönemleri ve artış oranı da açıkça belirtilmeli.

5) Depozito maddesi

Miktarı, neden verildiği ve hangi şartlarda depozito bedelinin geri alınacağı maddelerde açık ve net olarak yer almalı.

6) Tadilatlar

Kiralanan gayrimenkulün hangi koşullarda teslim edildiği ve kiracının mal sahibinin yazılı izni olmadan tadilat yapamayacağı da yazılmalı.

7) Geçerlilik süresi

Kira sözleşmesinin süresi ve yenileme dönemine ait bilgilere yer verilmeli. Öte yandan ev sahibi kira kontrat süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz.

8) Fikir ayrılıkları

Mal sahibi ve kiracı arasında bir anlaşmazlık yaşanması durumunda hangi mahkemelerin ve icra müdürlüklerinin yetkili olacağı da sözleşmeye dahil edilmeli.

9) Kiracıların dikkatine

Kiralanan konutun önceki kiracıdan kalan aidat, su, elektrik, doğalgaz gibi borçlarının bulunması halinde, bu borçların yeni kiracıya ait olmadığı hakkında madde eklenmeli.

10) İmza aşaması

Taraflar sözleşmenin her sayfasını birlikte ve varsa kefiller huzurunda imzalamalı.

Kira Kontratı Örneği Tahancı Hukuk Bürosu tarafından sunulan bu makalemizde kiracıları ve kiraya verenleri yakından ilgilendiren Kira Kontratı meselesi üzerinde konuşulacaktır. Detayları başlıklar halinde açıklanacaktır.

Kira Kontratı Nedir

Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira kontratı, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan yazılı anlaşmaya denilmektedir. Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesi yazılı olarak yapılmak zorunda değildir. Fakat ispat kolaylığı bakımından yazılı yapılması önemlidir.

Kira Kontratı Hangi Durumlarda Geçersizdir

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür. Sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının hükümsüz olması, diğerlerinin geçerliliğini etkilemez. Ancak, bu hükümler olmaksızın sözleşmenin yapılmayacağı açıkça anlaşılırsa, sözleşmenin tamamı kesin olarak hükümsüz olur.

Kira Kontratı Damga Vergisi

Kira kontratı da yukarıda açıklandığı üzere bir sözleşme olduğundan ve yazılı yapılmasının ispat kolaylığı sağlaması da göz önüne alındığında genellikle yazılı yapılmaktadır. Yazılı yapıldığında da damga vergisine tabi olacaktır. Damga vergisi, her türlü sözleşmeden doğan ve devlet tarafından alınan bir vergi çeşididir. Yalnızca şu unutulmamalıdır ki konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kira sözleşmeleri için damga vergisi alınmaktadır.

İş Yeri Kira Kontratı

İşyeri kira kontratlarında, kiralananın cinsi kısmına, daire yerine dükkân, işyeri veya mağaza yazılmaktadır.

Yeni Yapılan Kira Kontratı İptali

Kiraya veren, kira sözleşmesini; 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

seafoodplus.infonanın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kira Kontratı Bitmeden Evin Satılması

Kira Sözleşmesinin düzenlendiği Borçlar Kanununda kiralananın el değiştirmesi durumunda yeni ev sahibinin kira sözleşmesi ile bağlı olacağı düzenlenmiştir.

Kiralananın el değiştirmesi m.   ‘’Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.’’

Söz konusu sözleşme önceki ev sahibi ile yapıldığı şekil ve şartlarda devam etmektedir. Yeni malik, kira sözleşmesinde taraf haline gelecek ve kiraya verenin yerine geçecektir. Yeni bir kontrat yapılmasına gerek olmayacaktır. Yeni malik kira sözleşmesini feshetmek isterse, tapu devrinden sonra 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

Kira kontratı bitmeden, kiraya verenin evi satması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kira Kontratı Olmayan Kiracının Hakları

Türk Borçlar Kanununa göre kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Tarafların şartlar üzerinde anlaşmaları kaydıyla kira sözleşmesi kontratsız şekilde de yapılabilecektir. Kira sözleşmesinin yazılı yapılıyor oluşu ispat kolaylığı sağlamaktadır. Tarafların aralarında çıkacak uyuşmazlıklarda ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması her iki taraf içinde mantıklı olacaktır.

Kira sözleşmesinin yazılı olması şartı aranmadığından dolayı kontratın bulunmadığı durumlarda dahi kira sözleşmesi bulunabilecektir. Kiracı hukuka aykırı olarak tahliye edilemeyecek, haklarını kullanması engellenemeyecektir. Kira kontratı olmayan kiracının hakları şöyledir:

• Kiralananın kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilmesini ve sözleşme süresince bu durumda bulundurulmasını isteme,
• Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya verenin katlanmasını isteme,
• Kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderleri kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme,
• Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilme,
• Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna başvurabilme,
• Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme,
• Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih,
• Kiraya verenin rızasıyla alt kira ilişkisi kurabilme, kira ilişkisini devredebilme,
• Kiracının güvence olarak depozito vermesi durumunda, kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralandığı andaki bırakmak şartıyla depozitoyu geri alma,
• Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple bu anlaşmaların yapılmasını engelleme,
• Kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması

hakları bulunmaktadır.

Kira Kontratı Yenilenmezse Devam Eder Mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Kira Kontratı Olmadan Elektrik Aboneliği Alınır Mı?

Elektrik aboneliği alınabilmesi için nüfus cüzdanı, mülkiyeti belirten belge, daireye ait tesisat veya abone numarası gerekmektedir. Mülkiyeti belirten belge kira kontratı, lojman tahsis belgesi, tapu kaydı gibi belgelerdir. Kiracıların ayrıca mülk sahibinin adı, soyadı TC kimlik numarası da sunulmaktadır. Görüleceği üzere elektrik şirketleri mülkiyeti belirten belge istemektedirler.

Kira Kontratı Bittikten Sonra Kiracı Ne Kadar Süre Oturabilir

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Arsa Kira Kontratı Örneği

Kira sözleşmesi, sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Maddesinde kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeler olarak tanımlanmaktadır. Kira sözleşmeleri şahsi doğuran sözleşmeler olmakla birlikte herkese karşı ileri sürülebilmesi için TBK m. gereği tapuda şerh verilmesi gerekmektedir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler şunlardır:

Kira Sözleşmesi Nedir?

sayılı Türk Borçlar Kanunu&#;nun Maddesine göre; kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran sözleşmelerdendir. Kiralayanın yükümlülüğü kiralananı kullanmaya elverişli şekilde kiracıya teslim etmek ve kira süresi boyunca (TBK m gereği) kullanılmaya elverişli bir şekilde hazır bulundurmaktır. Kira sözleşmesinin imzalanması ile kiralananın zilyetlik ve kullanma hakkı kiracı tarafa geçer. Kiracının yükümlülüğü ise kiralananın kullanma/yararlanma karşılığı kiralayana kira bedelini ödemektir.

Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi şifahi de olabilir. Yazılı olmasının önemi ispat kuralı açısındandır. İhtilaf vukuunda kiracı kiralananda kiracı olduğunu (zımni muvafakat ve sözlü kira akdi olduğu ispat edilmediği müddetçe) yazılı olarak ispat etmelidir. Kira sözleşmesi taraflarca adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir. Ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir. Adi nitelikli ve noter tarafından düzenlenen sözleşme arasındaki en önemli unsur noter tarafından düzenlenen kira sözleşmesinde imzaya itiraz olsa dahi yargı makamlarınca kabul edilemeyeceğidir.

Kira kontratı ile kira sözleşmesi aynı şeydir. Yani kira kontratı, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira kontratı, mülk sahibi ile kiracı arasında yapılan yazılı anlaşmaya denilmektedir. Kira kontratı noter huzurunda yapılabileceği gibi taraflar kendi arasında da yapabilir.

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kanun, kira sözleşmesinin geçerliliği için zorunlu bir şekil şartı öngörmemektedir. Dolayısıyla yazılı yahut sözlü olarak yapılmasının bir önemi yoktur. Sözlü olarak yapılan ve fiili olarak uygulanan kira sözleşmeleri de ispatlandığı takdirde geçerlidir. Ancak ileride doğabilecek ihtilaflar yönünden ispatı daha kolay olduğundan, kira sözleşmelerinin yazılı olarak hazırlanması önerilmektedir.

Kural olarak kira akdinin geçerliliği şekil şartına bağlı olmamakla birlikte bazı kira sözleşmeleri yasal düzenleme gereği şekil şartına bağlanmıştır. Şekil şartına bağlı sözleşmelerin mutlaka yazılı şekil şartına uyularak akdedilmesi gerekir. Yazılı şekle bağlanan kira sözleşmeleri;

• Fikir ve sanat eserleri üzerindeki ücret karşılığı devir sözleşmesi
• Kamu tüzel kişilerine ait taşınmazların kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler
• Hava araçlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeler.

Aynı şekilde kira sözleşmeleri adi nitelikli olarak düzenlenebileceği gibi noter tarafından da düzenlenebilir. Ya da haricen düzenlenip noter tarafından onaylanması suretiyle de gerçekleşebilir. Adi nitelikli ve noter tarafından düzenlenen sözleşme arasındaki en önemli fark noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz olsa dahi yargı makamlarınca kabul edilmeyeceğidir. Daha açık bir ifade ile noter tarafından düzenlenen kira sözleşmelerinde imzaya itiraz mümkün değildir.

Kira Sözleşmesinin Konusu

Kira sözleşmesinin konusu taşınır mal olabileceği gibi taşınmaz malların kullanılması veya herhangi bir hakkın kiralanması da olabilir. Örneğin; bir aracın kiralanması menkul mal kiralanmasına, bir mağazanın kiralanması taşınmaz işyeri kiralanmasına, ticari işletme hakkının kiralanması bir hakkın kiralanmasına örnek olarak gösterilebilir. Aynı şekilde kiralanan şey ürün getirebileceği gibi ürün getirmeyen şey de olabilir.

Kira konusu özellikle açılacak kira davalarında ve uygulanması gereken hükümlerin tespitinde büyük önem arz eder. Adi kiraya konu olan taşınmazlarda temerrüt olgusunun oluşabilmesi için keşide edilecek ihtar veya ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken, kiralanan taşınmaz hasılat kirasına konu ise kiracı temerrüde düşürülmeden önce altmış günlük süre verilmesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinin Türleri

Türk Borçlar Kanunu’nda üç çeşit kira ilişkisi düzenlemiştir. Bunlar şu şekildedir:

• Adi Kira
• Konut ve Çatılı İşyerlerinin Kiralanması
• Ürün (Hasılat) Kirası

Kira hukukuna ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için kira sözleşmesinin türünün tespit edilmesinde büyük fayda vardır. Örneğin; üstü kapalı olmayan taşınmazla ilgili olarak TBK m gereği kira tespit davası açılamaz. Zira bir taşınmaza ilişkin kira tespit davası açılabilmesi için dava konusu taşınmazın mutlaka sayılı TBK vd. gereği “Konut ve Çatılı İşyeri” hükümlerine tabi olur.

Kira Sözleşmesinin Tarafları

Kira sözleşmesinin tarafları, kiralayan ve kiracıdır. Kiralayan; TBK m gereği, kira konusu kiralananı bir bedel karşılığında kullanılmasını veya yararlanılmasını kiracıya bırakandır. Kiracı ise; kiralananı kullanma karşılığı kiralayana bedel ödeyen kişidir.

Kira sözleşmesinde kiralayanın “kim” olduğunu anlamak için kira sözleşmesinin kimler tarafından imzalandığına bakılması gerekmektedir. Örneğin; kira sözleşmesinin ön yüzünde birden fazla kişi olmasına rağmen kira sözleşmesini sadece bir kişi imzalamış ise kiralayan sadece sözleşmeyi imzalayan kişidir. Kiralananı kiraya vermek için mutlaka malik olmak şart değildir. Malik rıza gösterdiği yahut vekalet verdiği takdirde de kiralayan kiraya verilebilir.

Kira Süresi

TBK m’e göre; Kira sözleşmeleri, belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir; diğer kira sözleşmeleri belirli olmayan bir süre için yapılmış sayılır.

Taraflar kira sözleşmesinin süresini serbestçe belirleyebilirler. Sözleşmeye konu taşınmaz konut ve çatılı işyeri hükümlerine tabi ise kira süresi sonunda kira sözleşmesi feshedilmemişse kira akdi sayılı TBK’ nın Maddesi gereği bir yıllık dilimler halinde kendiliğinden uzar.

Kira Sözleşmesinin Unsurları

Kira sözleşmesinin unsurlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Tarafların anlaşması: Kira sözleşmesinin oluşabilmesi için ilk şart kiracı ve kiraya veren tarafların kiralama hususunda karşılıklı olarak anlaşmış olması gerekmektedir.
• Bir şeyin kullanılmasının devri: Kira sözleşmesinin kurulmasıyla kiralayan, sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle karşı tarafa kullandırma hakkını verir. Kiracıya devredilen kullanma hakkı kira süresiyle sınırlı olup kira sözleşmesinin sona ermesiyle beraber kiralananı kiralayana iade etmekle yükümlüdür.
• Kira bedeli: kiralananın kiracı tarafından kullanılması karşılığında ödediği bedeldir. Kira bedeli; nakit para olabileceği gibi altın, döviz ve ürün karşılığı da olabilir.

Kira hukukunda kira bedelinin ispatı önemli bir husustur. Kira bedelinin ispat külfeti kiralayana, ispat edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti kiracıya aittir. Kiraya veren iddia ettiği aylık kira parasının miktarını ispat edemez ise kiracının kabul ettiği miktara itibar ederek hüküm kurulmalıdır.

Kiraya Verenin Borçları

Yukarıda bahsedilen tüm hususlarda anlaşılmasıyla birlikte kira sözleşmesi kurulur. Ancak, Kira sözleşmesinin kurulmasıyla birlikte kiracının ve kiraya verenin bazı hak ve yükümlülükleri ortaya çıkar. Kira sözleşmelerinde kiraya verenin borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Teslim Borcu: TBK m’ e göre; Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.
• Vergi ve Benzeri Yükümlülüklere Katlanma Borcu: Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
• Yan Giderlere Katlanma Borcu: Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
• Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk Borcu: Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir.

Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Borçları

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira Bedelinin Ödenmesi Borcu: Kiracının, kira sözleşmesinden kaynaklanan asıl borcu kiralananın kullanılması karşılığında sözleşmede belirlenen kira bedelini ödemektir. Kira sözleşmesinin başlangıcını ve kira bedelini ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren tarafından ispat edilen kira bedelini ödeme yükümlülüğü ise kiracıya aittir.
• Kiracının Ayıpları Kiraya Verene Bildirme Borcu: Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur. Kiracı ufak tefek zararları kiraya veren adına haber vermeksizin giderebilir. Ancak kiraya verenin muvafakat etmediği büyük orandaki zararlar kiracı tarafından giderilip kira parasından mahsubu talep edilemez.
• Kiracının Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu: Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
• Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracı kiralananı kullanırken özenle hareket etmeli, kiraya verenin rıza ve muvafakatı olmadıkça kiralananın özünü etkileyecek ona zarar verecek eylemlerde bulunmamalıdır.
• Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu: Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel adete de bakılır.

Alt Kira

sayılı TBK m’ye göre; Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Alt kira sözleşmesi kurulurken, iki ayrı kira sözleşmesi ile karşı karşıya kalmaktayız. İlk kira sözleşmesi kiralayan ile asıl kiracı arasında kurulan sözleşme, ikinci sözleşme ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir. Alt kira sözleşmesi kurulsa da, asıl kiracının kiraya verene karşı kira sözleşmesinden kaynaklanan (kira bedelinin ödenmesi gibi) sorumluluğu devam eder. Kiraya veren alt kiracıdan kira parasının kendisine ödenmesini talep edemez.

Kira İlişkisinin Devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Alt kira ve kira ilişkisinin devri birbirlerinden farklı tanım, anlam ve sonuçlara tabidir. Alt kirada asıl kiracının kiracılık sıfatı devam ederken, kiracının kiraya verene karşı kiracılık sıfatı ve kira bedeli gibi sorumlukları ortadan kalkar.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları şu şekilde sıralamak mümkündür:

• Kira sözleşmelerinin geçerliliği açısından herhangi bir şekil şartı aranmasa da ileride çıkabilecek uyuşmazlıkta ispatta kolaylık sağlaması açısından yazılı olarak yapılması tavsiye edilmektedir.
• Kira sözleşmesinin her sayfası, kiracı ve kiraya veren tarafından imzalanmalıdır. Zira, İmzasız belgeler, gelecekte belgenin gerekli olduğu zamanlarda işlevsiz sayılabilir.
• Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve belirli bir süre öngörülmüş ise hangi sürenin sonunda sona ereceği sözleşmede açık bir şekilde yer almalıdır.
• Kira sözleşmesinde, kiralanacak mülkün adresi, cinsi ve kiraya verenin kişisel bilgilerine eksiksiz olarak yer verilmelidir.
• Kiralanan yerin hangi durumda teslim edildiği ve geri teslim alınacağı açıkça belirtilmelidir. Kiralanan ile birlikte teslim edilen eşyalar var ise, bunlar da kira kontratında açık bir şekilde belirtilmesi gerekir.
• Kira sözleşmesinde ödenecek kira bedelinin hangi tarihte ve ne şekilde ödeneceği belirtilmelidir.
• Kira artış oranı ile ilgili detaylar kira sözleşmesinde yer almalıdır. Ancak önemle belirtmek gerekir ki; TBK md. /1 gereği yıllık kira artış oranının sınırı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla kira sözleşmesinde, daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa dahi kira artış miktarı bu oranı aşamayacaktır
• Aksi kararlaştırılmadığı takdirde aidat, temizlik masrafları gibi yan giderleri kiracının ödemesi gerekmektedir. Ancak taraflarca farklı bir anlaşmaya varılırsa kira sözleşmesinde bu husus açık bir şekilde belirtilmelidir.
• TBK md. ’ de kira ilişkisinin devri için kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Taraflar bu hususu da sözleşmeyi düzenlerken belirlemelidir.
• Kiracı eğer kiralanan yerde tadilat, bakım yapacaksa bu tadilatların kapsamı, şartları detaylı olarak kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiraya verenden onay alınması şartı koşulabilir.
• Aynı şekilde depozito ile ilgili detaylar, kira sözleşmesinde ayrıntılı olarak yer almalıdır. Bu detaylar, depozitonun niçin alındığını ve hangi şartlarda geri ödeneceğini belirtmektedir.
• Konut veya işyeri kiralarında, Kiracının kiralanan yeri teslim alırken tüm demirbaşları incelemelidir ve bozuk ya da yıpranmış demirbaş bilgilerine kira sözleşmesinde yer vermelidir. Aksi takdirde kiracı evden çıkarken bozuk demirbaşlardan sorumlu tutulabilir.
• İlişkide kiraya veren tarafsanız, sözleşmeye kiracının işveren mali mesuliyet (taşınmaz işyeri olarak kullanılacak ise), 3. şahıs mali sorumluluk ve taşınmazın yangın, sel baskını, terör sair tüm risklerini kapsar vaziyette yıllık sigortalarını yaptırmak, devam ettirmek ve her yıl sigorta poliçelerini yenilemek zorunda olduğuna dair bir hüküm konulmalıdır.
• Eğer bir Ürün Sözleşmesi düzenlemek istiyorsanız ve buna dair hükümlere tabi olmak istiyorsanız sözleşmenizde demirbaşların ve işletme ruhsatının devrediliyor olması gerekir.
• Kira sözleşmelerinde kefalet zorunlu bir unsur olmasa da kiraya veren için ciddi bir güvence sağlamaktadır. Bu bakımdan kira sözleşmesi düzenlenirken kefil koşulunun aranması kiraya veren için önem arz etmelidir. Kefil için ayrıca bir sözleşme düzenlenmesine gerek yoktur. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır.
• Kiraya verenin bir diğer güvencesi de kiracıdan alacağı tahliye taahhüdüdür. TBK md. /1; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Ancak, tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir.

Örnek Kira Sözleşmesi

KİRA SÖZLEŞMESİ

KİRA SÖZLEŞMESİ ÖZEL HÜKÜMLERİ

İşyeri Kira Sözleşmesi Örneği

İşyeri KiraSözleşmesi

    (imza)                                    (imza)                                    (imza)

  (imza)                                    (imza)                                    (imza)