Kiracının Elektriğini Kesmek

Ev sahipleri ile kiracılar arasındaki gerilimler bir türlü son bulmazken her seferinde bu sorunlar bir üst aşamaya geçiyor. Ev sahipleri yüksek zam alabilmek için mevcut kiracılarının evlerde kalmalarını istemiyorlar. Bu kiracılara yasal olarak en fazla yüzde 25 oranında zam yapılabiliyor. Oysa yeni bir kiracıya evin kiralanması durumunda ev sahibi kira gelirini kat yükseltebiliyor. Hal böyle olunca ev sahiplerinde yöntem bitmek bilmiyor. 

EV SAHİBİ ELEKTRİĞİ VE SUYU KESERSE!

Ev sahipleri son günlerde kiracılarını evden çıkaramayınca onların elektrik ve su gibi aboneliklerini kestirmede çareyi buluyorlar. Ancak bu durumda ev sahipleri hiç de masum olmayan bir yasal süreç ile karşılaşabilirler. Bu da ev sahiplerine bedeli oldukça ağır patlayabilir. Bunun farkında olmayan ev sahipleri ve kiracılar ise yükümlülüklerini ve haklarını kullanamadıkları için sorunlara yenileri ekleniyor. 

Kira sözleşmesi ile evini kiraya veren bir ev sahibi kiracıya içerisinde yaşayabileceği bir ev temin etmek ve o evin aynı niteliklerini kiralama süresi sonuna kadar muhafaza etmekle yükümlüdür. Yani ev sahibi eğer evi kiralarken elektrik ve su aboneliklerinde sorun yoksa onu sorunsuz bir şekilde muhafaza etmek durumundadır. Kiracının elektriğini ve suyunu kesmek ev sahibine ancak tazminat cezası getirir. Kiracının şikayetçi olması durumunda ev sahipleri bu konuda kiracılara tazminat ödemek zorunda kalabilirler. üstelik kira sözleşmesi ihlali de yapılmıştır. 

KİRACI NE YAPMALI?

Kiracılar için ev sahiplerinin suyu veya elektriği kesmesi sorun teşkil etmeyecektir. Kira sözleşmesi ile ilgili kurumlara başvuru yapılarak kiracılar adına bu abonelikler açtırılabilir. Zaten bir ev kiralandığında kiracıların yapmaları gereken ilk şey abonelikleri üzerine almak olmalıdır. Bu tedbiri uygulayan kiracı herhangi bir şekilde mağdur olmayacaktır. Bu durumda ev sahibi elektriği ve suyu kesse dahi mahkemelerde yargılanacaktır. 

Kira fiyatlarındaki artış ve yüzde 25 zam kuralı gibi gelişmelerden sonra ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar sürüyor. Evini daha yüksek bir fiyata kiraya vermek isteyen ancak yüzde 25''ten fazla zam yapamayan, bu nedenle de kiracısını evden çıkartmak isteyen ev sahiplerinin uyguladığı akılalmaz yöntemler zaman zaman gündem oluyor. Ev sahiplerinin yeni yöntemi ise abonelikleri kesmek olurken avukat Ali Yüksel, böyle bir şeyin yapılması halinde mal sahibinin ceza alacağını söyledi.

"ABONELİKLERİ KENDİ ÜSTÜNDE BIRAKIYOR"

Son dönemde ev kiraları oldukça fazla artış gösterdi. Artan kiralar uzun süredir gündemdeki yerini korurken ev sahipleri ve kiracılar da karşı karşıya gelmeye devam ediyor. Habertürk TV’de yer alan habere göre, son dönemlerde yeni bir yöntem dikkat çekiyor. Bazı ev sahipleri elektrikleri ve su aboneliklerini kiracının üstüne yapmıyor, abonelikleri kendi üstünde bırakıyor. Ev sahipleri istediğini alamadığında da kiracısının hem elektriğini hem de suyunu kesiyor. Bu da kiracılarda mağduriyete neden oluyor.

Konuyla ilgili Meltem Acet’in sorularını yanıtlayan Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı avukat Ali Yüksel, “Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının ödeyeceği maddeler şöyle sıralanıyor; kira bedeli, kiralananın yan giderleri… Diğer tarafından elektrik, su gibi giderler eğer kira kontratında aksine bir hüküm yoksa kiracı tarafından ödenir diyor. Kira sözleşmesinde elektrik, su doğal gaz, telefon, internet gibi giderlerin kim tarafından ödeneceği yazıyor ya da yazmıyor olabilir. Yazıyorsa oradaki hükme bakacağız. Bazen kira sözleşmesinde kiranın brüt olduğu yani elektriği, suyu kapsadığı da yazabilir. Yazmıyorsa bundan yasal olarak borçlu olan kiracının sorumlu olduğunu söylemek gerekiyor." şeklinde konuştu.

"YARGITAY''IN ÇOK AÇIK BİR KARARI VAR"

Yüksel "Fakat son dönemlerde mal sahiplerinin bir kısmı kiracıyı ya kendi istediği yeni kira şartlarına zorlamak açısından ya da tahliye etmek, bezdirmek açısından, kira sözleşmesini feshedemediği için elektriği, suyu, doğal gazın kendi adına olanları kestirdiğini veya teşebbüs ettiğini görüyoruz. Tabii ki sözleşmeler mal sahibi adınaysa ilgili kurumlar mal sahibinin verdiği dilekçeyi borcunu kapatmak kaydıyla sonlandırıyor. 

Ancak diğer taraftaki ilişki bilinmediği için elektrik, su, doğal gaz kesilmiş oluyor. Bu çerçevede kiracıların mağdur olduğu ortaya çıkıyor. Şunu söylemek lazım; kira sözleşmesinde yazsın veya yazmasın, kira sözleşmesi mal sahibinin adına da olsa, devam eden bir kira ilişkisinde bu sözleşmelerin sona erdirilmesi borçlar kanunumuza aykırı. 

Hatta bu konuda Yargıtay’ın çok açık bir kararı da var. Bu kararda şöyle söylüyor; kira borcunu ödemeyen - hatta sizin söylediğiniz olayda belki kiracı borcunu ödüyor, buna rağmen mal sahibi iptal ediyor - halbuki kira borcunu kiracı ödemese bile mal sahibi diğer kendi üstüne olan sözleşmelerindeki elektrik, su, doğal gaz sözleşmelerini kapatamıyor, kesemiyor. Kesmiş bir olayda, Yargıtay bundan dolayı kiracıya manevi tazminat ve şartları varsa maddi tazminat verilir diyor ve manevi tazminatı onaylamış." ifadelerini kullandı.

"MAL SAHİPLERİ CEZA ALACAK"

Öte yandan Yüksel konuşmasında "Ayrıca TCK maddesine göre kişilerin değişik sebeplerle haksız yere huzur ve sükununu bozmak diye bir suç tanılaması var. Bu suça göre de kiracının elektriğini, suyunu, doğal gazını kesen mal sahibinin ceza alacağını belirtmek gerekiyor. Bunun Yargıtay tarafından onanmış örnekleri de söz konusu. Dolayısıyla burada mal sahiplerinin böyle bir şeye teşebbüs etmesinin yasal olmadığının altını çizmek gerekiyor. Şunu da söylemek lazım; kira sözleşmeleri yapılırken açıkça kira bedelinin ne olduğunun yazılması dışında kiracının ya da mal sahibinin hangi yan giderlere katılacağı açık belirtilmeli, elektrik, su, doğal gaz faturalarının da kime ait olacağı açıkça belirtilmeli.” dedi.

Son dönemlerde artan kiracı ve ev sahibi tartışmalarına bir yenisi daha eklendi. Evinden çıkarmak istediği kiracısının elektirk ve suyunu kesen ev sahibi hakkında kiracı şikayette bulundu ve mahkemeden dikkat çeken karar geldi. İddialara göre, Edirne’nin Fatih Mahallesi’nde yaşayan Y.D., aynı konutta kiracı olarak kalması konusunda aylık TL ödemek şartıyla sözlü olarak anlaşmaya vardıkları B.Z.’ye evini sattı.

İlerleyen haftalarda ev sahibi Y.D. kiracısından evi boşaltmasını istedi. Kiracının evi boşaltmayı kabul etmemesi üzerine ev sahibi, Edirne Valiliği İl İdare Kurulu Müdürlüğüne “eski malik tarafından evin işgal edilmek suretiyle tecavüzde bulunulduğu” iddiasıyla şikayette bulundu.

EV SAHİBİNİN MÜRACATI REDDEDİLDİ

Bahse konu şikayetle ilgili araştırmalarını tamamlayan Edirne Valiliği İl İdare Kurulu Müdürlüğü, " sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun" gereği kararını açıkladı. Evini satan Y.D.’nin belirtilen adreste halen ikamet etmekte olduğu, evi satın alan B.Z.’nin bu evde hiç oturmadığı ve konutu hala kullanmakta olan kiracı konumundaki Y.D.’nin zilyetliğinin devam ettiği belirtilerek, evi satın alan B.Z.’nin müracaatının reddine ve soruşturma giderlerini ödemesine karar verildi.

Kiracısının elektrik ve suyunu kestiren ev sahibi hakkında mahkemeden karar çıktı ve mahkeme kiracıyı haklı buldu. Fotoğraf-İHA

KİRACI HAKLI GÖRÜLDÜ

Valilik kararının ardından bu kez de evin sahibi B.Z. aboneliklerin kendi adına kayıtlı olmasını fırsata çevirerek evin elektrik ve suyunu kestirdi. Mağdur olduğunu belirten kiracı Y.D. soluğu Edirne Adliyesinde aldı. Avukatı Bedia Mutlu Mirzabey aracılığıyla ev sahibi B.Z. hakkında 'kiracılık sıfatının tespiti' talebiyle dava açan kiracı, mahkeme tarafından haklı görüldü. Edirne 1. Sulh Hukuk Mahkemesinde görülen davada hakim kararını açıkladı. Elektrik ve suyun kesilmemesi yönünde tedbir kararı verildi.

'KİRACIYI EVDEN ÇIKARMAK İÇİN ÇABA SARF ETTİ'

Yaşanan süreç hakkında açıklamalarda bulunan kiracının avukatı Bedia Mutlu Mirzabey, “Ev satılırken anlaşmış olmalarına rağmen ev sahibi düşük kira bedelinden dolayı kiracıyı evden çıkartmak için çaba sarf etti. Ev sahibi, " sayılı Kanun"a göre evin tahliyesi için Edirne Valiliğine başvuruda bulundu. Valilik, yaptığı araştırmada zilyetliğinin kiracılarda olmasından dolayı ev sahibinin talebini reddetti. Ev sahibi daha sonra kiracının oturduğu evin elektrik ve suyunu kestirip, evden tahliye etmeye çalıştı. Ardından başlatılan hukuk mücadelesi neticesinde mahkeme elektrik ve suyun kesilmemesine yönünde tedbir kararı verdi” dedi.

KİRACILARA UYARI

Trakya Umum Emlak Müşavirleri Derneği Edirne Şubesi Başkanı Aytaç Feda, “3+1 dairelerde lira ve bin lira gibi fiyatlara oturan eski kiracıları ev sahipleri değişik taklitlerle kiracıları evden çıkartmak için çalışıyor. Ev sahipleri 'Oğlum gelecek', 'Ben oturacağım', 'Tadilat yaptıracağım' gibi bahanelerle mevcut kiracıyı evden çıkartıp, yeni kiracılara yüksek fiyattan vermek istiyorlar” dedi.

Ev sahibinin kiracıyı gelişigüzel şekilde evden çıkartamayacağını belirten Feda, kiracıları hakları konusunda uyardı.

Söz konusu madde şu şekildedir: “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/ (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.” Getirilen kira artışına ilişkin üst sınırla, kiraya verenlerin yüksek enflasyon oranlarını gerekçe göstererek her ay açıklanan enflasyon oranlarının üzerinde kira artışı yapmalarının önüne geçilmek istenmiştir. Bu durumda kiraya veren, mevcut konut kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemi için artış yapmak istediğinde bu oran %25’i geçemeyecektir.

Günümüzde enflasyon oranları karşısında kiraya veren, söz konusu artış miktarından çok daha fazla oranda kira miktarına artış yapmak istemektedir. Kiracı ise kiraya verenin bu talebini kabul etmeyerek Kanun’da düzenlendiği gibi kira miktarına en fazla %25 oranında artış yapılmasını talep etmektedir.

Kanunla bu konuya ilişkin açık bir düzenleme getirilmişse de kiraya veren ve kiracı arasında kira miktarı konusunda anlaşmazlık yaşanmakta ve kiraya veren, kiracısını evden tahliye edebilmek için birtakım yollara başvurmaktadır.

Son günlerde sıklıkla karşılaştığımız yollardan biri de kiraya verenin mevcut kiracının bilgisi ve rızası olmadan kiraya veren adına kayıtlı olan elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini iptal ederek kiracıyı tahliyeye zorlamasıdır.

Bu durum karşısında kiracı, kiraya verene karşı hukuki ve cezai olarak aşağıda belirttiğimiz yollara başvurabilir:

1) Ceza Hukuku Yönünden: Kiraya verenin kiracının elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini kiracının bilgisi ve rızası dışında sonlandırması halinde kiraya veren, Türk Ceza Kanununun maddesi uyarınca “kişilerin huzur ve sükununu bozma suçu[1]” kapsamında Cumhuriyet Savcılığına suç duyurusunda bulunulabilir. Bu suç ile kişilerin psikolojik, ruhsal sükûn içinde yaşama hakkı korunmaktadır. Kişilerin huzur ve sükûnu bozma suçu TCK Maddede şöyle düzenlenmiştir: “ Sırf huzur ve sükûnunu bozmak maksadıyla bir kimseye ısrarla; telefon edilmesi, gürültü yapılması ya da aynı maksatla hukuka aykırı başka bir davranışta bulunulması halinde, mağdurun şikâyeti üzerine faile üç aydan bir yıla kadar hapis cezası verilir.”  Madde gerekçesinde de yer verildiği üzere; suçun oluşması için özel bir maksatla hareket edilmesi şarttır.(Somut olayımızda; bu özel amaç, kiracının evi tahliye etmesini sağlamaktır.) Bu suçun soruşturulması ve kavuşturulması, suçtan zarar görenin şikâyetine bağlı olduğu unutulmamalıdır.

2) Özel Hukuk Yönünden: Kiraya verenin elektrik, su, doğalgaz aboneliklerini iptal ettirmesi halinde kiracının başvurabileceği bir diğer yol ise bu kapsamda uğramış olduğu maddi ve manevi zararların giderilmesi amacıyla maddi ve manevi tazminat davası açmaktır.

Kiracı, elektrik, su, doğalgaz aboneliğini yeniden açtırmak için birtakım maddi zarara uğrayacaktır. Aynı zamanda elektrik, su ve doğalgaz aboneliğinin kiraya veren tarafından iptal ettirildiği günden aboneliğin yeniden açtırıldığı güne kadar da kiracı tarafından karşılanacak birtakım maddi zararlar meydana gelecektir. Bu süre zarfında kiracı tarafından karşılanan işbu maddi zararlar, açılacak olan maddi tazminat davası ile kiraya verenden istenebilir.

Aynı zamanda kiraya veren tarafından aboneliklerin kesilmesi nedeniyle kişilik değerlerinde oluşacak elem, üzüntü nedeniyle manevi tazminat davası da açılabilir. Manevi zarar mal varlığında bir azalmayı değil ve fakat kişilik haklarına vaki tecavüz nedeniyle bir kimsenin duyduğu cismani ve manevi acı ve ızdırabı, elemi ve böylece yaşama zevkinde bir azalmayı ifade eder. seafoodplus.info (BK 98) maddesinin ikinci fıkrasında “haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerine de uygulanır” tarzında yapılan yollamanın kapsamına manevi tazminat da girmektedir.

Benzer bir hususta Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin Esas No: / Karar No: / sayılı kararı şöyledir; “Dava, haksız eylem nedeniyle manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı, davalının kiracısı bulunduğunu, kira borcunu ödemediği gerekçesiyle davalının haksız bir şekilde, evine giden su borusunu keserek götürdüğünü, davalının, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçundan cezalandırıldığını, davalının haksız eylemi nedeniyle üzüntü yaşadığını belirterek uğradığı manevi zararın tazminini istemiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, manevi tazminat tazminat şartlarının gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.Dosya kapsamına göre; davalı tarafından, kiracısı olan davacıyı kira borcunu ödememesi nedeniyle evden çıkarmak için, su saatini açma kapama vanasının yanından söktüğü ve su saatinden ev giriş plastik borusunu kestiği sabittir. Davacının suyunun kesilmesi nedeniyle en doğal insani ihtiyaçlarını gideremeyeceği aşikardır. Davalının haksız eylemi nedeniyle yaşam için en doğal ihtiyaçlardan olan suyun kesilmesi davacının kişilik değerlerinin zedelenmesine yol açmıştır. Yerel mahkemece, açıklanan yönler gözetilerek davacı yararına uygun miktarda manevi tazminata hükmedilmesi gerekirken, yazılı biçimde karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun düşmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.”

Yukarıda yer alan açıklamalar ışığında kiracının, kiraya verenin böylesi bir tutumuna maruz kalmaması için kira sözleşmesinin imzalanması sonrasında kiralanan taşınmazın elektrik, su, doğalgaz abonelikleri üzerine alması şarttır. Zira; kiracı adına kaydı güncellenmiş aboneliklerin, kiraya veren tarafından iptal edilmesi/ettirilmesi mümkün değildir.

Av. Gamze ÇELİKKOL