Ortak Kullanım Alanları Kimler Tarafından Ve Nasıl Kullanılır
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun seafoodplus.infoinde ana gayrimenkulde bulunan “ortak yerler” açıkça belirtilmiştir. Bu hükme göre;
Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılır yerler ise her halde ortak yer sayılmaktadır:
a. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kirişler, perde duvarları, kolonlar ve taşıyıcı sistemin parçası olan tüm yerler,
b. Ortak duvarlar taban ve tavanlar avlu ve genel giriş kapıları,
c. Antreler, merdivenler, sahanlıklar, asansörler, koridorlar,
d. Site veya apartmana dahil olan kapıcı dairesi veya bağımsız odalar, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri,
e. Kanalizasyon tesisleri, çöp kanalları, telefon, televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, bacalar, genel çatı terasları, yangın merdivenleri ve yağmur olukları,
f. Genel kömürlük, ortak garajlar, su ve hava gazı saatlerinin bulunduğu alanlar, ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, genel su depoları ve sığınak yerleri.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesi ile beraber yerleşik Yargıtay içtihatlarında; yine ortaklaşa kullanma, koruma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerlerin de ortak yer konusuna gireceği belirtilmektedir. Ayrıca yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca bağımsız bölümler ve ortak yerler ana taşınmazın projesinde gösterilmeli ve asıl olan belediyedeki onaylı proje olduğundan ana gayrimenkuldeki ortak yerler ve bağımsız bölümler onaylı projeye uygun olarak belirlenmelidir.
1. Ortak Yerlere El Atmanın Önlenmesi
Ortak yerlere kat maliklerinden herhangi biri tarafından, izinsiz işgal, tadilat, değiştirme gibi müdahalede bulunulması durumunda ortak yerlere el atmanın önlenmesi davası açılabilir.
Ortak yerlere el atmanın önlenmesi maksadıyla açılan bu davada;
- Kat malikleri kurul kararı mevcut ise bu kurul kararı doğrultusunda ortak kullanım alanına el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının işbu ortak alanı kullanmasına ilişkin verilen bir muvafakatin olup/olmadığının,
- Kat malikleri kurul toplantısına dava açan kat malikinin katılıp/katılmadığının, katılmış ise olumlu oy verip/vermediğinin ve el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının el atmış olduğu ortak kullanım alanı açısından başkaca kat malikleri kurul kararının bulunup/bulunmadığının,
- Kat Maliklerinin muvafakati var ise bu muvafakatin kapsamı ve niteliğinin kanunda öngörülen şekilde olup/olmadığının,
- Taşınmazın mimari projesi ve yönetim planına göre el atmayı gerçekleştiren kat malikinin/davalının ortak kullanım alanlarına el atma hususundaki hukuki durumunun tespitinin,
Taraflarca ileri sürülen tüm deliller ışığında uzman bilirkişi kurulunca incelenmesi suretiyle karar verilmektedir.
2. Ortak Yerlere El Atmada Ecrimisil
Türk Medeni Kanunu hükümleri ve yerleşik Yargıtay uygulaması gereğince bağımsız bölüm maliklerinden birinin veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın; ortak yerlere tabi bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda, diğer bağımsız bölüm maliklerince ecrimisil istenebilmesi için öncelikle ortak alanı işgal eden malikin diğer bağımsız bölüm maliklerince intifadan men edilmiş olması gerekmektedir. Bu ecrimisil davası açmak için bir ön koşul olup hakim tarafından resen dikkate alınır.
İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi için;
- Söz konusu ortak yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini ve işgale son verilmesi taleplerini işgalci malike usulüne uygun olarak ihtar etmiş olmaları,
- İşbu ihtarda işgale son verilmesi için işgalci malike makul bir mehil verilmeli ve
- Bu mehil sona ermesine rağmen işgalin devam ediyor olması gerekir.
İşgali gerçekleştiren malik, bu ihtar uyarınca intifadan men edilmiş olmadıkça ortak yeri kullanmasından ötürü herhangi bir tazminat ödemekle yükümlü olmaz. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinden itibaren, diğer bağımsız bölüm malikleri ecrimisil talep hakkına sahip olurlar. Bu durumda, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca ihtarnamede belirtilen sürenin sona ermesinden itibaren davanın açıldığı tarihe kadar geçen süre için ecrimisil miktarı mahkemece tespit ettirilerek hüküm kurulur.
Bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleri olup genel yetki kuralları uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Ecrimisil davaları, yerleşik Yargıtay uygulaması uyarınca5 yıllık zamanaşımı süresine tabi olup bu süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
@Kesikli Hukuk Bürosu
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ana gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleri ‘ortak yerler’ olarak tanımlanıyor. Kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına da ‘kullanma hakkı’ deniliyor. Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebiliyor. Avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su saatlerinin korunmasına yönelik kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar, yangın emniyet merdivenleri ortak alanlar arasında yer alıyor. Bu yerler, kanun gereğince ortak yer sayılıyor, değiştirilemiyor.
Arsa payı esas
Dairelerin dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan kömürlük, otopark gibi eklentiler ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılıyor ve o bölümün maliki bu eklentilerin de tek başına maliki oluyor. Dairelerin başkasına devri veya kiralanması halinde, eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış sayılıyor.
Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oluyorlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahipler. Bu hakkın genel kömürlük, otopark, teras gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin, acilen onarılması gerektiğinin veya ana yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz.
Giderler nasıl karşılanır?
-Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
-Ana gayrimenkulün sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere, ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
-Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
-Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Masrafa kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.
Otoparklar öne çıkıyor
Sitelerde tartışmalar en çok ortak kullanım alanı olan otopark konusunda çıkıyor. Sitelerde her konut sahibi, dairesine tahsis edilmiş otoparkını kullanmak zorunda. Ancak otoparklar dairelere ayrı ayrı tahsis edilmemişse, bu konuda yöneticinin hakkaniyetli bir kullanım yöntemi belirlemesi gerekiyor.
Kat malikinin giderlere yönelik borcundan kiracılar veya başka sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Kat malikinin borcu da bu yolla alınamazsa kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Bahçe kullanımı nasıl olur?
Ortak alanlardaki tartışmalar otoparkın dışında en çok bahçe gibi alanlar için çıkıyor. Kanun, ‘kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar’ diyor. Yani, bahçeler için de arsa payı geçerli. Ancak kat malikleri, bahçeleri arsa payları oranında bölüp, diğer maliklerin kullanımına kapatamıyor. Bahçe katlarının bahçe kullanımı da tartışmalı konuların başında geliyor. Bahçenin bir dairenin kullanımıyla sınırlı olması için tapusunda bahçe bilgisi yer almalı ya da kat maliklerinin ortak rızası ile bahçenin o daireye tahsis edilmiş olması gerekiyor. Aksi durumda, bahçe ortak alan olarak kabul ediliyor ve tüm kat malikleri arsa payı oranında yararlanma hakkına sahip oluyor.