Satılan Evden Kiracı Ne Zaman Çıkar

Kiracıları da mağdur etmeden düzenlenen yasalar gereği ev sahibi olarak kiracıyla nasıl bir anlaşmaya varılacağını inceleyeceğiz. Bu durumda ne yapmanız gerekir, kiracıları hemen çıkarabilir misiniz, yasal haklarınız neler, ne kadar süreniz var gibi soruların hepsine yazının devamında yanıt bulabilirsiniz.

Evde Kiracının Olması Durumunda Ne Olur?

Satın aldığınız evle birlikte pek çok sorun beraberinde gelebilir ama evde bir kiracı olması daha da büyük sorunları beraberinde getirebilir. Özellikle satın aldığı eve hemen yerleşecek olan kişiler için bu durum çok zor.

Evi alırken satıcı ile yaptığınız sözleşmeyle, evde bulunan kiracıların önceki ev sahibiyle yapmış olduğu kontratı da anında kabul etmiş olursunuz. Yasalar gereği de kiracıların daha fazla korunma durumu söz konusu olduğundan, başarılı müdahalelerde bulunmak mümkün değil. Bu yüzden kısıtlı olan çözümleri göze alamayacak gibiyseniz ev satın alırken kiracı durumunu detaylı bir şekilde öğrenmenizde fayda var.

HangiKredi ile Konut kredisi faiz oranları karşılaştırması yapabilir, en avantajlısına başvurabilirsiniz.

1 Aylık Süre Ne İşe Yarar?

İçinde kiracı bulunan evi satın aldıktan sonra, kiracıların evden çıkması adına ilk adımı atabilirsiniz. Fakat bunun kesin bir sonuç olmadığını en başından söylemek gerekiyor. Evi satın aldığınız ilk günden itibaren 1 ay içerisinde yasalar gereği evin tahliye edilmesi için ihtarname gönderebilirsiniz. Noter ile birlikte ihtarname işlemlerini çok kısa sürede tamamlayabilirsiniz.

İhtarname Ne İşe Yarar?

İhtarname göndererek, evin yeni sahibi olarak kiracılara evi boşaltmaları gerektiğinin mesajını, yaptırım sonuçları ile iletmiş olursunuz. Fakat maalesef bu, kısa sürede gerçekleşmeyebilir çünkü ihtarname sonucunda kiracılara sağlanan yasal süreç 6 ay.

Kiracılar 1 hafta içerisinde de 6 ayın sonunda da evi boşaltabilir. Eğer 6 ayı geçerse yasal olarak işlemleri devam ettirme olanağınız var. Fakat öncesinde kanunen kiracıları evden çıkmaya zorlayamazsınız. Bu yüzden kontratta zaten 6 ay içinde bitme seçeneği varsa, ihtarname ile vakit kaybetmenin anlamı kalmıyor.

Kira Sözleşmesi Ne Demek?

Kira sözleşmesi, ev sahibi ile kiracıların arasında bulunan bir anlaşma. Sözlü olarak yapılması mümkün olsa da herhangi bir durumda yasal kanıt olması açısından yasal sözleşme uygulanması gerekiyor. Alacaklı ve borçlu senedi anlamını da taşıyan kira sözleşmesi her iki taraf için de koruyucu maddeler içerir.

Ev sahibi kiracılarından memnun değilse hangi şartlara göre tahliye edebileceğini belirtebilir, kiracılar da sözleşmedeki maddelere uydukları sürece yenilenene kadar ne kadar süre daha evde oturabileceklerini bilirler. Borçlar Kanunu’nun özellikle maddi taraflarını düzenleyen genel bir yapısı var. Buna rağmen her iki taraf da anlaşmalı olarak kendi maddelerini ekleyerek yeni bir sözleşme ortaya koyabilir.

Vergiler konusunda merak ettiklerinizi "Konut Sahibi Olanların Ödemesi Gereken Vergiler" içeriğimizden öğrenebilirsiniz.

Yeni Ev Sahibi Sözleşmeyi Feshedebilir mi?

Yeni ev sahibinin kiracı ile olan sözleşmeyi feshetmesi gibi bir durum maalesef söz konusu olmuyor. Kiracıların evle ilgili çok ciddi bir sorun çıkarması dışında kontratın bozulması mümkün değil. Kiracı ile ilgili sözleşme ev satılmadan saatler önce bile imzalanmış olsa resmi geçerliliğini korur ve yeni ev sahipleri ile de aynı anlaşma ile devam ederler. Bunun en önemli sebebi de kiracıların yasal olarak korunmasını sağlamak.

Ev Sahibi Hangi Hallerde Sözleşmeyi Feshedebilir?

Yukarıda da belirtildiği üzere ev sahibinin sözleşmede de yer alan belli durumlar neticesinde sözleşmeyi feshetmesi mümkün. Genelde çok ciddi sorunlar neticesinde uygulanan sözleşmeye aykırı olan maddeler durumunda sözleşme iptal edilebilir. Eğer yazılı olarak kurallar ve kira ödeme tarihleri ortaya konmamışsa herhangi bir yaptırım uygulanamaz. Aşağıda verilen 4 madde üzerinden ev sahibinin, kiracılara yaptırım uygulayarak anında evden çıkarması mümkün. 

1. Kiracının sözleşmede yer alan kurallar dahilinde hareket etmemesi.
2. Ev sahibinin kendisinin ya da birinci dereceden akrabalarının acil olarak eve ihtiyaç duyması.
3. Evin içinde bulunan kiracıların dışında birine evin satılması.
4. Kiracıların kirayı sözleşmede yazılı olan zamanda ödememesi.

Ev Sahibi Değiştiren Kiracı Hangi Haklara Sahiptir?

Ev sahibi ile kiracı arasında sözleşme ya da yazılı bir anlaşma yoksa herhangi bir şekilde evde kalmaya devam ettirilmesi zorunlu değil. Siz evi satın aldıktan sonra kiracıların oturmasını istemiyorsanız, sözleşme olmadığı durumlarda direkt evi tahliye etmelerini sağlayabilirsiniz. Fakat sözleşme var ise sözleşmede yazan tarihleri ya da maddeleri, sözleşme tarihi bitmeden değiştiremezsiniz.

Kiracıyla Doğrudan Konuşmak Mümkün mü?

Satın aldığınız ya da almak üzere olduğunuz evin içinde kiracılar varsa bir yaptırım olmaksızın kiracılarla iletişime geçebilirsiniz. Bu durum onlara karşı bir yaptırım uygulayabilmeniz anlamına gelmiyor. Sadece hemen çıkmalarını istiyorsanız, kendiniz rica edebilir, en azından sözleşmeden daha önce çıkmaları için talepte bulunabilirsiniz.

Bu durum hiçbir zaman çözüm getirmeyeceği gibi kiracının durumuna göre beklediğiniz gibi de sonuçlanabilir. Bu yüzden ister evin satın alma işlemini tamamlamadan önce ister daha sonra kiracı ile iletişime geçmenizde fayda var. Evi satın aldıktan sonra alacağınız risk ise tamamen size bağlı.

Kiracılar Oturdukları Sürede Devredebilir mi?

Evi satın alıp kiracılarla görüşmek istediğinizde başka bir sorun daha karşınıza çıkabilir. Bu da eski ev sahibinin anlaştığı kiracıların yerine başkasının evde ikamet etmesi durumudur. Genel olarak devretme olarak bilinen bu durumda, ev sahibinin anlaştığı kiracıların kendi istedikleri başka biriyle anlaşarak eve onları yerleştirmesi anlamına gelir.

Bu durumda da eve gittiğinizde ya da görüşmek istediğinizde belli nedenlerden ötürü gerçek kiracı ile karşılaşılmaz. Bu durumun önüne geçmek için mutlaka sözleşme maddesine dikkat etmek gerekiyor. Kiracının sözleşmeye devretme hakkını eklememesi dışında böyle bir durum söz konusu olursa, yasal olarak kiracıya belli cezalar uygulanabilir.

Tapuda Şerh Varsa Ne Olur?

Öncelikle tapuya şerh koymanın ne olduğunu açıklayarak başlayalım. Tapuya şerh koymak, taşınmaz mal varlığının (yani konutun) tapusuna, taşınmazın sahibinin haklarının kısıtlandığını belirtir.

Şerhin resmi geçerlilik süresi beş yıldır.  Tapuda şerh olması evin yeni sahibi için sorun olabilir. Uzun süreli konut kiralama durumlarında sözleşmeye düşülen şerh ile yükümlülüklerini yerine getirdiği sürece sözleşme bitmeden kiracının çıkarılamayacağı garantilenmiş olur. Bu nedenle kiracılı bir ev satın alırken tapuda şerh olup olmadığını mutlaka kontrol edin. Aldığınız evin tapusunda şerh varsa, doğrudan bu şerhi kabul ettiğiniz varsayılır

Ev sahipleri TÜFE'nin 12 aylık ortalamasının üzerinde zam yapamadıkları 5 yılın altındaki kiracılı evlerini satma kararı almaya başladı. Ev sahiplerinin kararında tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu.

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'e konuşan Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinerek, kiracılı evin satış sürecini şöyle anlattı:

\"Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.

Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin başlangıç bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü seafoodplus.info tahliye hakkı oluşacak ve ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek ’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.

\"Başkasına kiralayamaz\"

Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.

Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.

Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni ev sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.