Site Yöneticisinin Cezai Sorumluluğu
Görevleri (KMK Maddeleri)
Kat mülkiyeti ile ilgili olarak incelenmesi gereken en önemli başlıklardan bir tanesi apartman ve site yöneticilerinin görevlerinin neler olduğu ve bu yöneticilerin sorumluluklarının kapsamıdır. Kat malikleri açısından önem arz eden husus yöneticilerin sorumluluklarının belirlenebilmesi için görevlerinin neler olduğunun bilinmesidir.
- Genel yönetim işlerinin görülmesi Madde 35;
Yöneticilerin görevleri tapuya kayıtlı yönetim planlarında detaylandırılmış olabileceği gibi temelde Kat Mülkiyeti Kanunu maddede sayılmıştır. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim plânında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
Yöneticiler temsil ettikleri kat maliklerinin çıkarlarını korumak, yönetim görevi süresince “basiretli” bir yöneticiden bekleneceği şekilde kararlar almak ve uygulamakla sorumludurlar.
Yukarıda sayılı görev ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen yöneticiler bir vekil gibi sorumlu oldukları kat maliklerinin bu sebeple uğramış oldukları zararları karşılamakla yükümlüdürler.
Bu hükümler dışında yöneticinin kanunda spesifik olarak belirlenen aşağıdaki hususlarda da hukuki sorumluluğu bulunmaktadır:
- Defter tutulması ve belgelerin saklanması Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını, protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
- İşletme projesinin yapılması Madde 37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
Gösterilir.
SORUMLULUKLARI (KMK MADDE)
Site ve apartman yöneticileri, Kat Mülkiyeti Kanunu maddesi uyarınca kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup yöneticilik görevini ifa ettiği sırada temsil ettiği kimselerin çıkarlarını koruyacak önlemleri almakla yükümlüdür. sayılı TBK’nın vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümleri yönetici-kat maliki ilişkisinde de geçerlidir. Yönetici hizmet nedeniyle kendisine bırakılan bir kısım malları ve mevduatı yönetim görevi haricinde şahsi amaçları veya 3. şahıslara çıkar sağlamak amacıyla kullandığı takdirde Türk Ceza Kanunu maddesi uyarınca Güveni Kötüye Kullanma suçunun nitelikli halinden yargılanması söz konusu olacağı gibi yukarıda belirtilen görevlerini yerine getirmemesi halinde hukuki sorumluluğu da mevcut olacaktır.
Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, yasayla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlı tutulmuştur. Görevini bu çerçevede kendisinden beklenen özenle yerine getiren yönetici, yaptığı görevden ve işlemlerden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz. Bu gibi zararlar kat maliklerinin sorumluluğundadır. Ancak yöneticinin görevine yerine getirirken kasten veya ihmalen yarattığı zararlardan (örneğin avansın zimmete geçirilmesi veya zamanında ödeme yapılmamasından dolayı sigorta priminin cezalı tahsili gibi) kişisel sorumluluğu vardır.
Bu sorumluluk kapsamında KMK Madde 2. Fıkra kıyasen uygulanmakta olup; kat maliklerinden herhangi biri, yöneticiye dava açabilmekte ve icra takibi yapabilmektedir. Kat maliki burada uğradığı zararı yalnız arsa payına düşen miktar üzerinden değil tüm kat malikleri adına isteyebilir çünkü dava sonunda alınacak para anataşınmazın hesabına girecektir.
YÖNETİCİLERİN SORUMLULUKLARINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
YARGITAY HUKUK DAİRESİ, / E. / K. ;
KMK’nın 38/1. Maddesine göre kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olan yöneticinin, Kat malikleri genel kurulunca ibra edilmiş olması, onun yöneticilik yaptığı döneme ilişkin tüm hesap ve işlemlerinden aklandığı ve artık sorumlu tutulmayacağı anlamına gelmez. İbradan sonra yöneticilik yaptığı döneme ilişkin yapılan inceleme sonucu defter ve kayıtların tutulmasında, aidat ve avans hesaplarında, yaptığı harcamalar ve diğer benzeri iş ve işlemlerinde yolsuzluk ve usulsüzlükler saptanırsa, o yönetici, genel kurulda ibra edildiğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz.
‘’Davacı vekili dava dilekçesinde, davalıların tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiklerini, davalılarca bir önceki dönemde yöneticilik yapan davacı tarafından ödenmediği için haklarında icra takibine başvurulan kat maliklerinden yetki verilmediği halde ,05 TL yönetim alacağının ve ,80 TL aidat alacaklarının eksik tahsil edildiğini ileri sürerek toplam ,85 TL nin ( fazlası saklı kalmak kaydıyla ) yasal faizi ile tahsilini ve yönetim hesabına geçirilmesini istemiş, mahkemece davalıların tarihli genel kurulda ibra edildikleri, alacağın bu tarihten önceki dönemi kapsadığı, davalıların yöneticilik dönemlerine ait hesaplarından dolayı kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olmaları nedeniyle kendilerinden ayrıca hesap istenemeyeceği ve açılan davanın yersiz bulunduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası&#;nın maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarını ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY Hukuk Dairesi, / E., / K;
Yönetici, yönetim görevlerini yerine getirirken kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstermek zorunda olup, kendi kusur ve ihmalleriyle oluşacak zarardan da sorumludur.
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu&#;nun maddesine göre, yönetim dolayısiyla doğan borçların ödenmesi, anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması, anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin onlar adına alınması, yöneticinin görevleri olup aynı Kanun&#;un maddesinde ise yöneticinin kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olduğu hükmü yer almaktadır. Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına gerekli dikkat ve özeni göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşacak zarardan da şahsen sorumludur. Yönetim görevi kat malikleri kurulunca yöneticiye verilmiş olup, somut olayda yönetim işlerinin görülmesi sırasında yönetimin müdürü yetkilendirmiş olması kendisini sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin yöneticilik yaptığı dönemde sigortasız işçi çalıştırılması sebebiyle ödenmek zorunda kalınan idari para cezalarından şahsen sorumlu olduğu gibi TL ve TL lik cezaların da neye dair olduğu belirlenerek bu cezalar yönünden de gerekli inceleme yapılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yönetimin müdür atadığı, istenilen para cezalarına müdürün sebebiyet verdiği gerekçesiyle yönetim aleyhine açılan davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
YARGITAY HUKUK DAİRESİ, / E., / K. ;
Yöneticinin sorumluluğu görev süresi ile sınırlı olup, bu süre içinde görevlerini kasten veya savsama sonucu yerine getirmemesi nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararları karşılamak durumundadır.
‘’Dava, tarihinde yönetici tarafından işe alınan Hüseyin Akça&#;nın Sosyal Sigortalar Kurumuna verilmesi gereken işe giriş bildirgesinin verilmemesi, primlerin ödenmemesi ve bu sebeple bunlara ilişkin bildirim ve primlerin cezalı olarak ödenmesi, ayrıca tarihinde işe alınan Halil Avcı&#;nın da aynı şekilde giriş bildirgesinin yanlış verilmesi, aylık bildirgelerin verilmemesi ve primlerin ödenmemesi sebebiyle daha sonra kat maliklerince ödenmek durumunda kalınan prim ve cezalarının ve tarihleri arasında yöneticilik yapan davalıdan tahsiline ilişkindir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetici, Yasa ile kendisine verilen görevlerin ifasında kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumlu olup, yönetici olarak üstlendiği görevlerini kasten veya ihmal sonucu yerine getirmemiş olması nedeniyle kat maliklerinin uğradığı zararı da bu genel ilke çerçevesinde karşılamak durumundadır.
Ancak, davalı yöneticinin bu sorumluluğu, ödenen cezalarla ( gecikme zamanı ) sınırlı olup, asıl primler kat maliklerince ödenmek durumunda olduğundan bunlardan da sorumlu tutulamaz. Ayrıca yöneticinin sorumluluğu görevde bulunduğu süre ile sınırlı olup, görevinin sona erdiği tarihten sonra ( ve ) yeni gelen yönetici de verilmemiş işyeri bildirimlerini aylık bildirgeleri ve ödenmemiş primleri bu sıfatla vermek ve ödemek durumda olduğundan davalı kendi görevinin bittiği tarihlerden sonraki cezalardan ve gecikme zamlarından şahsen sorumlu tutulamaz.
Yukarıda sözü edilen ilkeler ile sorumluluk kapsamı gözönünde bulundurularak davalının sebebiyet verdiği zarar miktarının saptanarak buna göre hüküm kurulması gerekirken, davalının hem sorumluluk sınırlarını hem zararı hem de kapsamı ( prim ) itibariyle aşan meblağlara hükmedilmiş olması da doğru görülmemiştir.’’
maddeye gün ve sayılı Yasayla eklenen fıkra hükmü uyarınca; Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yukarıdaki hüküm getirilmeden önce kat malikleri kurulu kararının iptali davasının, o karara olumlu oylarıyla katılmış kat maliklerinin tümüne yöneltilmesi gerekmekteydi. Böyle bir konuda kat maliklerinin tümüne değil de yöneticiye karşı açılan davalarda, mahkemece dava pasif husumet ehliyeti nedeniyle reddedilmekteydi. Ayrıca olumlu oy kararı veren kat maliklerine husumet yöneltilmek istendiğinde ise; kat maliklerinden her birinin tebligata elverişli adresinin saptanarak dava dilekçesinin tebliği ile taraf teşkili sağlanmasındaki zorluk ve külfet göz önüne getirildiğinde yukarıda bahsedilen hükmün maddeye eklenmesinin önemi anlaşılmaktadır. Bu hükümle birlikte husumet artık kat maliklerine yöneltilebileceği gibi sadece yöneticiye de yöneltilebilecektir. Bu hükmün olumlu yanlarının yanında olumsuz yanları da yok değildir. Örneğin husumetin yöneticiye yüklenebilmesi sebebiyle, kat malikleri kurulu kararında olumlu oy kullanan kat malikleri davaya katılım sağlayamayacak ve bu nedenle savunma haklarını kısıtlanacaktır.
YARGITAY HUKUK DAİRESİ / E. / K. ;
‘’Kat Mülkiyeti Yasası&#;nın maddesinin Sayılı Yasayla değişik ikinci fıkrası, kat malikleri kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir hükmünü içermektedir. Sayılı Yasanın maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasasının maddesine eklenen bu fıkra ile kat maliklerine seçimlik bir hak tanınmış olup, anılan yasal düzenleme sayesinde bu tür davalar karara olumlu oyları ile katılan kat maliklerine karşı açılabileceği gibi yöneticiye husumet yöneltilmek suretiyle de ikame olunabilir. Somut olayda da, dava Yasanın bu maddesi hükmüne uygun olarak kat maliklerine husumet yöneltilmek suretiyle açılmıştır. Bu nedenle tarafların tüm delilleri toplanarak, uyuşmazlığın esasının incelenmesi ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın husumet yönünden reddedilmesi doğru görülmemiştir.’’
HESAP VERME (KMK MADDE)
Son olarak sayılı kanun’ un Maddesinde; Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, ana gayrimenkul dolayısıyla, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.’
Bu durum yöneticinin ‘’kat maliklerin karşı bir vekil gibi’’ sorumlu olmasının doğal bir sonucudur. sayılı TBK’nın Maddesi ‘’ Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür.’’ Hükmü ile Maddenin kaynağını oluşturmaktadır.
Yönetici, yönetim planında belirtilen zamanlarda, zaman belirtilmemişse her yılın ocak ayı içinde kat malikleri kuruluna, o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Genelde hesap verme zamanı kat maliklerinin toplantı yapma ve yönetici atama ayıdır. Yöneticinin hesap vereceği kimseler, kat malikleri ile birlikte bağımsız bölümde fiilen oturan(kiracılar) kişilerdir. Eğer avansı veren kiracı ise, ödediği avansın nerelerde harcandığını bilme hakkına sahiptir.,
YARGITAY HUKUK DAİRESİ, / E., / K. ;
‘’Dosya içindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; davalının tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetici seçildiği, bu görevini tarihine kadar devam ettirdiği, kat malikleri kurulunun tarihli toplantısında alınan kararla davalının ile arası dönemi için zimmetinde kalan paranın tahsili nedeni ile eldeki davanın açıldığı anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının maddesinde belirtilen defterleri tutmak ve belgeleri saklamakla görevli olan ve aynı Yasanın maddesi hükmüne göre, yöneticiliği döneminde elde ettiği gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermekle yükümlü bulunan yöneticinin zimmetinde kalan ortak para bulunup bulunmadığı, tuttuğu defterler ve sakladığı belgelerin incelenmesi sonucunda saptanabileceğinden; bunun için davalının yöneticiliğe seçildiği tarihte kendisine devredilmiş olan ortak para ile o tarihteki borç ve alacakların tutarı, yöneticiliği döneminde toplanan avanslar ve yapılan harcamaların miktarları belirlenip gelir ve giderlere ilişkin olarak alınan makbuz, belge, fatura, fiş vs. evrak ayrıca temyiz dilekçesine ekli fatura, belge ve banka kayıtlarının doğruluğu bir bütün halinde bilirkişiye incelettirildikten sonra davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığı tam olarak tespit edilip alınacak uzman bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeye dayalı araştırmaya göre davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.’’
Benzer Yazılar
Yöneticinin Cezai Sorumluluğu
Apartman yöneticisinin cezai sorumluluğu nedir?
Apartman yöneticisinin cezai sorumluluğu ile yöneticinin kanunlarla belirlenen maddeler ışığında çalışması gerektiği aksi takdirde cezai yaptırımlarla karşılaşılacağı belirtiliyor.
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında apartman yöneticisinnin cezai sorumlulukları na ilişkin esaslara yer veriliyor.
Kanuna göre, yönetici kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, apartman yönetimi defterine tarih sırası ile yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecbur tutuluyor.
Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda ise yine aynı kanun kapsamında yer alan 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanıyor.
Apartman yöneticisi cezaları:
Madde 33 –
Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz.
Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11//17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, iki yüz elli Türk Lirasından iki bin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.
Kaynak : seafoodplus.info
Aşağıdaki Başlıkları Okumak için Lütfen Tıklayınız
İş Yerini Bildirmeyene Ceza TIKLAYINIZ
Genel Hükümlere Aykırılıkta Ceza TIKLAYINIZ
Yöneticiye Ücretle İlgili Ceza TIKLAYINIZ
Yıllık İzin Cezası TIKLAYINIZ
İşin Düzenlenmesinde Ceza TIKLAYINIZ
İş Sağlığında Ceza TIKLAYINIZ
İş ve İşçi Bulmaya CezaTIKLAYINIZ
İş Denetiminde Ceza TIKLAYINIZ
İdari Cezaları Kim Verir TIKLAYINIZ
Yönetici İsmini Asmama Cezası TIKLAYINIZ
Kapıcı Çalıştıranlara Para Cezası TIKLAYINIZ
Kapıcılara Koruyucu Donanım Alınması TIKLAYINIZ
Yönetici Defter Tutmama Cezası TIKLAYINIZ
Sözleşme Tek Nüsha Yapılırsa TIKLAYINIZ
İzin Yazısı CezasıTIKLAYINIZ
Karar Defterine Her Şeyi Yazmama Cezası TIKLAYINIZ
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN HAK VE GÖREVLERİ
Av. Muhammet Kemal ÖZTÜRK
KAT MALİKİ YÖNETİCİ OLMAK ZORUNDA MI
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34’üncü maddesi gereğince, kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat malikleri ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, mahkemece, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİLİĞİ NASIL BIRAKILIR
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi hukuki prosedüre uyarak feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir.
Ancak, uygulamada yönetici bina/apartman yöneticiliğinden istifa edeceği zaman, izlenmesi gereken hukuki prosedüre hukuki sorumluluk açısından dikkat etmek gerekir.
APARTMAN VE SİTE YÖNETİCİSİNİN ÜCRET İSTEME HAKKI
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 40’ıncı maddesi gereğince, yönetici, kaide olarak vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri, kendilerine düşen borçları ve yükümleri yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın, kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
YÖNETİCİNİN SORUMLULUĞU ve HESAP VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kendisine yüklenen işleri görür
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 38’inci maddesi gereğince, yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmünden dolayı, yönetici ile kat malikleri arasındaki hukuki ilişkide Borçlar Kanunu’ndaki vekalet akdi hükümleri uygulanmaktadır.
Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Ayrıca, aynı kanunun 39’uncu maddesi gereğince, yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısı ile o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdüseafoodplus.info maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Görevlerini yerine getirmiyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
Yöneticilik halk arasında öyle görünmese de çok fazla görev ve sorumlulukları olan bir iştir. Gayrimenkulün ortak alanlarının, bina veya sitenin üçüncü kişilere karşı temsilini gerektiren bir iş daha doğrusu ağır bir meslektir. Bu nedenle yöneticinin görev, sorumluluk ve haklarının hukuken ne olduğunu bilmesi gerekmektedir. Aksi halde, yöneticiliği layıkıyla yerine getiremeyecek, aynı zamanda da hukuki ve cezai sorumluluk vetazminat ödenekle yüzyüze gelmesi kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, yöneticilerin yaptıkları her iş hukuka uygun olmalıdır. Bu nedenle telafisi güç zararlarla karşılaşılmaması için bina ve site yöneticilerinin, yapılacak bina ve site toplantıların öncesinde ve sonrasında ve yöneticilik faaliyetleri kapsamında yetkilerini kullanmadan önce konusunda uzman bir avukattan hukuki destek alması telafisi güç zararlara duçar olunmasının önüne geçecektir.
Siz de hukuki sorunlarınızla ilgili olarak ÖZTÜRK HUKUK & DANIŞMANLIK BÜROSU’nun alanında uzman avukatlarına, telefonla iletişime geçerek, e-mail veya 51 61 numaralı telefon üzerinden WhatsApp üzerinden yazışma ile veya hukuk büromuza gelerek yüz yüze görüşme yaparak danışabilirsiniz.