Bina Yönetimi Nasıl Kurulur

Kat maliklerinin yeni taşındığı ve henüz apartman yönetiminin oluşturulmadığı binalarda, ilk apartman yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer alan hükümlere göre kuruluyor.

Kanuna göre, kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer öyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanıyor.

Genel Kurul

Madde 27 – Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Yönetim Planı

Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna  ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik: 13/4/ - /11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

Kat Malikleri Kurulunun Toplantısı ve Kararları

I - Toplantı zamanı:

Madde 29 – Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer öyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. (Ek cümle: 14/11//14 md.) Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.

İlk çağrı yapılırken, birinci toplantıda, yeter sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. (Ek cümle: 14/11//14 md.) İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.

II - Yeter Sayı:

Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. (Değişik ikinci fıkra: 14/11//15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.

III - Oya Katılma:

Madde 31 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına 

sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler gözönüne alınmaz.

Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder. Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder.

Alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde hazır bulunabilir, fakat oya katılamaz.

(Değişik son fıkra: 14/11//16 md.) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.

IV - Kararlar:

Madde 32 – Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve 

denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.

V - Hakimin Müdahalesi:

Madde 33 –(Değişik birinci fıkra: 14/11//17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

(Değişik üçüncü fıkra: 14/11//17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır.

Başlangıç planı şimdi ve her zaman ücretsiz

Kat malikleri kurulu anagayrimenkulün yönetiminde asıl yetkili organdır. Bu kurul yönetim görevini alacağı kararlar ile yapar. Kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetimine ve denetimine katılma hak ve görevleri vardır. Bu hak ve görevlerini anagayrimenkulün yönetim ve denetim organlarında (kat malikleri kurulu, yönetici/yönetim kurulu, denetçi/denetim kurulu) görev alarak kullanırlar.

KMK: MD gereğince anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir, ancak günlük hayatta kurul olarak kararlar alarak yönetmek fiili ve pratik olarak mümkün değildir. Sayısı çok olan bu kurul doğrudan bu görevi yerine getiremez, bunun için KMK bu görevi kat maliklerinin kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri yönetici/yönetim kurulu olarak adlandırdığı yürütme organına vermiştir. Yönetici/yönetim kurulu anataşınmazı kat malikleri adına yönetir ve onlara karşı bir vekil gibi sorumludur.

Apartman ve sitelerde önemli bir konu olan ve zaman zaman tartışmalara yol açan YÖNETİCİ atanması (seçilmesi) KMK:MD de düzenlenmiştir. Buna göre;

&#;Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.

Anagayrimenkulün 8 veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması/seçilmesi mecburidir Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümleri bir kişinin ise, malik kanunen yönetici durumundadır.

YÖNETİCİ, KAT MALİKLERİNİN HEM SAYI HEMDE ARSA PAYI BAKIMINDAN ÇOĞUNLUĞU TARAFINDAN ATANIR/SEÇİLİR.

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır/seçilir; eski yönetici tekrar atanabilir/seçilebilir.

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, KAT MALİKLERİNDEN BİRİNİN müracaatı üzerine ve MÜMKÜNSE DİĞERLERİ DE DİNLENDİKTEN sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.

Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.

Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir. &#;

Kat mülkiyeti tek parsel üzerinde ve tek yapıdan oluşuyorsa yönetici sadece bu yapının bağımsız bölüm maliklerince seçilir.

Toplu yapılarda ise her blok kat malikleri kurulu kendi blok yöneticisini seçer.

Yönetim kurulunun üç kişiden fazla olup olmayacağı tartışmalı bir konudur. 3 kişiden fazla olamayacağını savunan hukukçular olduğu gibi, bunun asgari sayı olduğunu 3 kişiden fazla olabileceğini ( 5,7 gibi ) savunanlarda bulunmaktadır. Yargıtay kararı bu konuda yol gösterici olacaktır. Yargıtay&#;ın kararına göre yönetim planında bu konuda hüküm varsa 3 kişiden fazla olabilir, herhangi bir hüküm yoksa 3 kişi olacaktır. Kararın ilgili bölümü şöyledir. &#;&#; sayılı kat mülkiyeti kanununun 34/1 maddesine göre, kat malikleri anataşınmazın yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler. Bu kimseye yönetici, kurula da yönetim kurulu denir. Yasanın bu maddesinden de anlaşılacağı gibi yönetim kurulu, yönetim planında aksine bir düzenleme mevcut olmadıkça en fazla üç kişiden oluşur. Böyle bir sınırlama anataşınmazın maliklerine gereksiz mali külfet yüklememek içindir. Anataşınmazın yönetim planında beş kişilik bir yönetim kurulu seçileceğine dair bir hüküm de bulunmadığına göre kat malikleri kurulunun bu dava görülmekte ilken günü almış oldukları beş kişilik yönetici atamasına ilişkin karar yok hükmündedir&#;&#;.&#;

Yönetim kurulu 3 veya daha fazla kişiden oluşursa kendi aralarındaki iş bölümü (Başkan, muhasip üye, Başkan yad.) kat malikleri kurulu tarafından yapılabileceği gibi kendilerine de bırakılabilir.

Gerçek kişiler gibi tüzel kişilerde yönetici olarak atanabilirler.

Rızası alınmadan yönetici seçilen kişi bunu kabule zorlanamaz, yönetici seçiminde/atanmasında kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile alınan kat malikleri kurulu kararı yanında yönetici seçilen kişinin de rızası gereklidir.

Kat maliklerince bir yönetici atanmazsa/atanamazsa ve sulh mahkemesince de yönetici atanmamışsa ortak yerlerle ilgili iş ve işlemler tüm kat maliklerince birlikte yapılır ve hepsi birlikte sorumlu olur. Örnek: KMK:MD/l &#; Anagayrimenkul de bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi&#; yöneticinin görevidir. Eğer &#; Bu kanunun Maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.&#;

Yönetici seçimlerinden önce yönetim planı iyice incelenmeli ve yönetim planındaki hükümler göz önünde tutulmalıdır. Örneğin yönetim planında tek yönetici seçileceği ile ilgili hüküm varsa 3 veya 5 kişilik yönetim kurulu seçilemez veya tersi de olamaz. Yönetici kat malikleri arasından seçilecek diye hüküm varsa dışardan yönetici seçilemez.

Yöneticinin görev süresi bir yıldır ve kat malikleri kurulunun olağan toplantısında seçilir, ama toplu yapılarda yönetim planında kat malikleri kurulunun olağan toplantısının iki yılda bir yapılacağı yazıyorsa yöneticinin görev süresi bu durumda iki yıldır. Eski yöneticinin yeniden atanması/seçilmesi mümkündür.

Yönetici bir yıllık (toplu yapılarda iki yıl olabilir) süre için seçilmiş ise de kat malikleri yenisini seçinceye kadar görevi devam eder. Bu süre içinde yaptığı işlemler de geçerlidir.

Yöneticilik görevi ölüm, hastalık, istifa, azil vb nedenlerle boşalırsa kat malikleri kurulu yöntemince olağanüstü toplantıya çağrılarak yönetici/yönetim kurulu atanır/seçilir.

Olağanüstü toplantıda seçilen yöneticinin görev süresi bir yıl (toplu yapılarda iki yıl olabilir) değil yıllık olağan kat malikleri kurulu toplantısına kadardır. Yani yerine seçildiği yöneticinin kalan görev süresini tamamlar.

Yöneticinin yöneticilik görevi dolayısıyla yaptığı iş ve sözleşmelerden dolayı meydana gelen uyuşmazlıklarda aktif ve pasif dava ehliyeti vardır.

Yönetici kat malikleri arasından atanırsa kendisiyle sözleşme yapılmayabilir. Yöneticinin de imzaladığı kat malikleri kurulu kararı sözleşme gibi değerlendirilebilir.

İleride çıkacak uyuşmazlıkların çözümünde çok faydası olacağı için dışardan atanan yönetici ile mutlaka sözleşme yapılmalı, özellikle ücreti, gösterilecek teminat, görevleri, hakları ve sorumlulukları gibi hususlar sözleşme ile düzenlenmelidir. Büyük meblağlara ulaşan ortak gider avansları dikkate alındığında güvence istenmesi gerekli ve çok yararlı olur. Baştan bir güvence istenmemişse bile haklı bir neden çıkarsa kat malikleri kurulu sonradan da güvence isteyebilir.

Yöneticinin seçildiği kat malikleri kurulu kararı iptal edilmedikçe (mahkeme veya kat malikleri kurulunca) geçerlidir.

Apartman yöneticiliği için gerekli evraklar!
Kat malikleri tarafından seçilen apartman yöneticisi, apartmanda yapılması gereken işleri yapmak veya yaptırmak; apartmandaki huzuru bozacak durumları engellemek için yükümlü olacak. Apartman yöneticisi tarafından kat malikleri kurulunun aldığı kararlar yerine getirilecek. 

Apartman yöneticisi olmak için gerekli şartlar neler?

Apartman yöneticisi olmak için gerekli şartlar aşağıdaki şekildedir:

1. Kişinin güvenilir,

2. Akli melikelerinin yerinde,

3. Sakin ve iletişimi kuvvetli biri,

4. Hukuki mevzuata hakim hakkını hakkı olmayanı bilen,

5. Kat maliklerinin hak ve menfaatlerini korumaya yönelik,

6. Daha önce kendisine duyulan güveni asla suistimal etmemiş olması gerekir.

Apartman yöneticisini kim seçer?

Apartmanda yöneticilik yapacak kişiler kat malikleri tarafından seçilecek. Kat maliklerinin anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaması durumunda taşınmaza en yakın  sulh hukuk mahkemesince yönetici seçiliyor.

Apartman yöneticiliği için gerekli evraklar

Apartman yöneticiliği için gerekli evraklar şu