Ev Kirası Nasıl Hesaplanır

Kira değerlemesi, bir mülkün bir kullanım hakkının geçici olarak başka bir kullanıcıya devredilmesine ilişkin bedelin tespitidir. Daha genel olarak, kiraya verenin (mülk sahibi), kiralayandan kullanım hakkı için kira sözleşmesi kapsamında elde ettiği maddi hak veya getiri tutarı olarak ifade edilebilir. Değerleme sırasında, aynı durumda ve aynı bölgede bulunan benzer taşınmazlar için gerçekleşmiş veya talep edilen bedeller mukayese edilir.

Değerleme süreci, bir incelemeyi, mülklerin analizini ve ardından gerçekleşen diğer karşılaştırılabilir kiralamaların analizini içerir.

Analiz süreci, uygun olduğunda, konum, büyüklük, zaman, kiralama hüküm ve koşulları, kalite, binaların yaşı gibi faktörler ve mülk sahibi tarafından sağlanan ekstra haklar gibi herhangi bir etkenleri içerir.

Piyasa kira bedeli uygun kiralama koşullarında istekli bir kiraya veren ile istekli bir kiracı arasındaki uygun pazarlamadan sonra ve tarafların her birinin bilgili, basiretli ve zorlamadan hareket etmesi koşulunda gerçekleşen kira bedeli olarak tanımlanır.

Kira bedeli, varsayılan kiralama sözleşmesinin koşullarına göre önemli ölçüde değişecektir.

Uygun kiralama koşulları, normal olarak, kiralama işleminin yapıldığı piyasadaki mevcut uygulamayı yansıtacaktır.

Son dönemde mülk sahipleri ve kiracılar tarafından en fazla merak edilen konuların başında kira artış oranının ne kadar olacağı geliyor. 

Birçok kişi kira artış oranının nasıl hesaplandığını merak ediyor. Kira artış oranı TÜİK tarafından geriye dönük olarak geçmiş 12 aya ait TÜFE oranlarının ortalaması alınarak hesaplanıyor.

Hesaplanan bu kira artış oranı ev sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı nitelikte olup, ev sahiplerinin kira artış oranının üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmamaktadır (elbette karşılıklı mutabakat ile bu oranın üzerine çıkılabilir).

Öte yandan özellikle son 1 yıllık dönemde piyasada kira fiyatlarında çok ciddi bir artış gerçekleştiği biliniyor. Bu durum yeni kiraya verilen konutların kiralarını bir hayli yükseltirken, mevcutta devam eden kira sözleşmeleri ise nispeten daha düşük bir oran olan kira artış oranı üzerinden artmaya devam ediyor. 

Bu durumun sonucu olarak kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor, bu dönemde tahliye ve kira tespit davalarının hızlı biçimde arttığını görüyoruz.

Elbette gerek kiracıların gerekse mülk sahiplerinin kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanmalarının en temel hakları olduğunu söylemek yerinde olacaktır ancak günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunda SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yapacak ve mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan ve piyasadaki istisnai olarak gerçekleşen bazı özel durumlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit edilecektir.

Tahancı Hukuk Bürosu tarafından sunulan bu makalemizde Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan Kira Sözleşmeleri hakkında açıklamalara yer verilecek, hem ev sahibini hem de kiracıyı ilgilendiren bir konu olan kira artış oranları üzerinde durulacaktır.

Kira artışı, bir konutun veya bir işyerinin belli bir sözleşme gereği bir başkasına kiralandıktan sonra belirli aralıklarla kira bedelinde artış yapılmasıdır. Kira bedelinde artış yapılmasında belirlenen orana da kira artış oranı demektedir. Kiracının ödediği kira bedelinin enflasyon ve güncel ekonomik şartlar göz önüne alındığında artırılması gayet doğaldır. Ancak yapılacak olan kira artışının hakkaniyete uygun olması gerekmektedir. Zira kanunumuzda bu konuda sınırlamalar getirilmiştir.

Kira Artış Oranı Hesaplama aracımız ile yılı için TÜİK verileri ile kira artış hesaplaması yapabilirsiniz. Kira sözleşmesi eğer ki 11 Haziran ve 1 Temmuz tarihleri arasında yenileniyorsa yapılacak olan artış mevcut kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Örneğin TL kira ödeniyorsa % 25 artış yapıldığı takdirde mevcut kira bedeli TL olacaktır. Bu tarihten sonra yapılacak artış hesaplanırken dönemin TÜFE oranı dikkate alınacaktır. 

Kira Artış Oranı Nedir

​Kiraya verenin kiracının ödediği bedeli belirli aralıklarla artırmak istemesi normaldir. Zira mevcut ekonomik koşullar ve ülkemizin içinde bulunduğu enflasyon oranları göz önüne alındığında kira bedelinin artırılmadan sabit kalması beklenemeyecektir. Ancak ev sahibinin yapacağı kira artışına ilişkin kanunumuzda bazı sınırlamalar mevcuttur. Taraflar arasında bir anlaşma bulunması durumunda bu anlaşma geçerli olacaktır ancak anlaşma yoksa ve kiraya veren kiralananın bedelini ancak mevcut kira bedelinin %25’i oranında artırabilir. 

KİRA ARTIŞI NEDİR ?

​Kira artışı, bir konutun veya bir işyerinin belli bir sözleşme gereği bir başkasına kiralandıktan sonra belirli aralıklarla kira bedelinde artış yapılmasıdır. Kira bedelinde artış yapılmasında belirlenen orana da kira artış oranı demektedir. Kiracının ödediği kira bedelinin enflasyon ve güncel ekonomik şartlar göz önüne alındığında artırılması gayet doğaldır. Ancak yapılacak olan kira artışının hakkaniyete uygun olması gerekmekedir zira kanunumuzda bu konuda sınırlamalar getirilmiştir.

KİRA ARTIŞI İLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEME NE ŞEKİLDEDİR ?

​Kiraya verenin kiracının ödediği bedeli belirli aralıklarla artırmak istemesi normaldir. Zira mevcut ekonomik koşullar ve ülkemizin içinde bulunduğu enflasyon oranları göz önüne alındığında kira bedelinin artırılmadan sabit kalması beklenemeyecektir. Ancak ev sahibinin yapacağı kira artışına ilişkin kanunumuzda bazı sınırlamalar mevcuttur. Taraflar arasında bir anlaşma bulunması durumunda bu anlaşma geçerli olacaktır ancak anlaşma yoksa ve kiraya veren kiralananın bedelini ancak mevcut kira bedelinin %25’i oranında artırabilir. 

KİRA DÖNEMİ İÇİN TÜFE KİRA ARTIŞ ORANLARI NE KADARDIR ?

​11 Haziran tarihiyle 1 Temmuz tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin ancak %25 oranında artış yapabileceği kuralı geçerlidir. Buna göre yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz ’e kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra artış oranları ise dönemin TÜFE oranına göre belirlenecektir. 

Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir

11 Haziran tarihiyle 1 Temmuz tarihleri arasında yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin ancak %25 oranında artış yapabileceği kuralı geçerlidir. Buna göre yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz ’e kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihten sonra artış oranları ise dönemin TÜFE oranına göre belirlenecektir. 

Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artış Oranı Hesaplama aracımız ile  yılı için TÜİK verileri ile kira artış hesaplaması yapabilirsiniz. Kira sözleşmesi eğer ki 11 Haziran ve 1 Temmuz tarihleri arasında yenileniyorsa yapılacak olan artış mevcut kira bedelinin %25’ini geçemeyecektir. Örneğin TL kira ödeniyorsa % 25 artış yapıldığı takdirde mevcut kira bedeli  TL olacaktır. 1 Temmuz tarihine kadar kanunen konut kiralarında %25 üzerinde bir artış yapılamayacaktır. Fakat bu tarihin uzatılıp uzatılmayacağı bilinmemektedir. Fakat bilinenlere göre bu tarihten sonra yapılacak konut kira artış oranı hesaplanırken dönemin TÜFE oranı dikkate alınacaktır.

Ev Kira Artış Oranı Yüzde Kaç Olmalı

Konut kiraları bakımından 1/7/ (bu tarih dâhil) tarihine kadar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.

Bu bakımdan ev kira artış oranı Türk Borçlar Kanununda da belirtildiği üzere yüzde 25 olacaktır.

İşyeri Kira Artış Oranı

Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Ocak ayı iş yeri kira artış oranı, TÜİK tarafından belirlenen verilere göre TÜFE 72,31 olduğu için artış oranı da olacaktır.

Yıllara Göre Kira Artış Oranı

İşyeri ve ticari alan kira artış oranları TÜİK’ten alınan verilere göre şöyledir:

• YILI OCAK AYI İŞ YERİ VE TİCARİ ALAN KİRA ARTIŞ ORANI: %72,45
• KASIM AYI KİRA ARTIŞ ORANI : %70,36
• HAZİRAN AYI KİRA ARTIŞ ORANI : %44,54
• MAYIS AYI KİRA ARTIŞ ORANI : %39,33
• NİSAN AYI KİRA ARTIŞ ORANI : %34,46
• MART AYI KİRA ARTIŞ ORANI : %29,88

SONUÇ

Sonuç olarak Türk Borçlar Kanunu’na eklenmiş olan Ek madde ile 1/7/ tarihine kadar yapılan konut kiralarına dair sözleşmelerde kira bedelinin artış oranı %25’i geçemeyecektir. Bu bahisle önceki dönemlerde TL kira veren bir kiracı bu kanun maddesiyle en fazla TL kira ödeyebilecektir. TL’nin üzerinde bir fiyat ile yapılan kira sözleşmelerinde %25’lik oranın üzerindeki tutar geçersiz olacaktır.

Buna karşılık işyeri ve ticari alan kiralarında kanunen böyle bir düzenleme getirilmemekle birlikte bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.