Evde Kiracı Varken Evi Satmak
Av. Ezgi EFENDİOĞLU
HUKUK KÖŞESİ / Av. Ezgi EFENDİOĞLU ÇİÇEK / [email&#;protected]
Kira Hukuku ile ilgili uyuşmazlıklar her geçen gün artmakla birlikte, ister mal sahibi, ister kiracı olsun birçok kişiyi yakından ilgilendirmektedir. Bu nedenle bu haftaki yazımızda kiracıları ve mal sahiplerini ilgilendiren bir konu olan, kira süresi içinde evin üçüncü bir kişiye satılması durumunu inceleyeceğiz.
Kira sözleşmeniz devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına sattığı durumda, kiracının eski ev sahibiyle yapmış olduğu kira sözleşmesi aynen geçerliliğini koruyarak devam eder.
Böyle bir durumda kiracının mağdur edilmemesi ve kira sözleşmesinin korunarak aynı haliyle devamı esas alınmıştır.
Buna karşılık, yeni ev sahibinin de birtakım hakları mevcuttur.
Yeni ev sahibi, var olan kira sözleşmesinden bazı şartlarla cayma hakkını kullanabilir.
Yeni ev sahibi, o bölgede barınma ihtiyacını karşılayacak başkaca bir evi bulunmaması halinde, kira sözleşmesini sona erdirerek evin kendisine tahsis edilmesini mahkemeden talep edebilir.
Bu taleple birlikte yeni ev sahibi, gerçekten böyle bir ihtiyacının olduğunu ispatlamalıdır.
Yeni ev sahibi başkaca bir evi olmadığını ve satın almış olduğu eve ihtiyacı olduğunu ispat etmelidir, aksi takdirde bu iddiasını kanıtlayamaz ise, evin kendisine tahsisi mümkün olamayacaktır.
Yeni ev sahibinin evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bir ihtarname göndererek, evi en geç 6 ay içinde boşaltması gerektiğini bildirmesi şarttır.
Ev sahibi böyle bir ihtarname göndermez ise kiracının herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur. Zira kira sözleşmesi aynı haliyle yeni ev sahibi ve kiracı arasında devam edecektir.
Kiracı, yeni ev sahibinin göndermiş olduğu ihtarnameyi tebliğ aldığı tarihten itibaren, ihtarnamede belirtilen 6 aylık süre içerisinde evi tahliye edebilir. Kiracının evi tahliye etmediği durumlarda yeni ev sahibi, 6 aylık sürenin bitimi ile kiracıya tahliye davası açabilecektir.
Yukarıda bahsettiğimiz ispat yükümlülüğünü yerine getirdiği takdirde yeni ev sahibi, dava konusu eve taşınabilecektir.
Usul Hukuku gereğince süreler önemli olduğundan, belirtilen sürelere riayet edilerek hareket edilmesi, hak kayıplarını önleyecektir. Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla çekilmesi, içerik bakımından ispat kolaylığı sağlayacağından ihtarnamelerin mutlaka noter kanalıyla kiracıya gönderilmesi gerekmektedir.
-
Kiracılı ev satılırsa ne olur?
Kiralardaki fahiş artış vatandaşı zorlarken, ev sahipleri de her geçen gün farklı bir yola başvuruyor. Yasal oranın üzerinde, hatta yüzde ’ü bulan zam talepleri, ara zam oyunları ve evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için haksız tahliyeler bunlardan birkaçı Son aylarda ise ev sahipleri, geçmişte satış fikri olmadığı halde karar değiştirdi, ‘evimi satıyorum’ demeye başladı. İstedikleri oranda zam yapamamaları, tahliyenin zor olması ve artan fiyatlarla evin değerinin yükselmesi bu satış kararında etkili oldu. Peki içinde kiracı olan bir ev satılırsa ne olur? Bu soruyu Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk.
RİSKİ DEVREDİYOR
Son aylarda piyasa koşulları nedeniyle kiracı-mal sahibi ilişkisinin bozulduğuna değinen avukat Kiraz, alınan satış kararını şöyle değerlendirdi: “Mal sahipleri 5 yılın altında kiracıları için TÜFE 12 aylık değişim oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrenmiş olmaları sebebiyle kiracılarını tahliye etmeyi istiyor. Bu noktada iki seçenek var; İhtiyaç sebebiyle tahliye ve edinim, yani evin başkasına satılması nedeniyle tahliye. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ev sahibinin kendinin ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı ispatlanmalı, Dava açarsa da yıl uğraşacak. Bu nedenle artık malikler kiracılı taşınmazlarını satmak, tüm mali ve zaman riskini yeni malike devretmek istiyorlar.” Kiraz böyle bir durumda her iki taraf adına izlenecek yol haritasını şöyle anlattı:
ADIM ADIM SÜREÇ
*Kiracılı gayrimenkul satın alan malik, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracının eline geçecek şekilde ihtarname göndermeli. İhtar, tapu devir tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebliğ edilmek zorunda. Bu İhtarnamede taşınmazın yeni maliki olduğunu, Kira bedelini belirteceği hesabına yatırmasını ve kanunda yazan şekilde ya 6 ay içinde, ya da kira sözleşmesinin bitimi tarihinde tahliye etmesini isteyecektir.
*Bu noktada tarihler önem kazanır. Örneğin başlangıç bitiş tarihli bir kira sözleşmesi olsun, eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa yeni malikin kiracıya ihtar çekerek 6 ay süre vermesi kendi menfaatine. Çünkü seafoodplus.info tahliye hakkı oluşacak ve ayı beklemek zorunda olmayacak. Ama eski mal sahibi taşınmazı ’de satarsa artık yeni malikin 6 ay süre vermesi yerine ihtarı yine göndererek ’de tahliye istemesi doğru olacak. Bu seçimlik olarak kullanılabilecek bir hak.
BAŞKASINA KİRALAYAMAZ
*Kiracı her iki durumda da evi tahliye etmez ise mal sahibinin tahliye davası açma hakkı var. Bu da ortalama yıl sürer. Bu süre zarfında davalık olması kiracının sorumluluklarını değiştirmez. Kiracı yasal artış oranlarını yaparak düzenli kira ödemelidir.
*Bir kişinin kiracılı bir ev alması ‘her şartta kiracıyı tahliye etme’ hakkı vermez. Yeni malikin veya ailesinin taşınmaza ihtiyacı olduğunu ispat etmesi gerekir. Edinim sebebiyle tahliye de kiracı tahliye edilirse, yeni malik 3. kişilere 3 yıl süre ile kiraya veremez. Kiraya verdiği eski kiracı tarafından tespit edilirse son kira bedelinin 1 yıllık karşılığın tazminat olarak alacak. Yani yatırım için ev alan biri, ‘eski kiracı çıksın 2 katına kiraya verelim’ diyorsa bu yasal olarak mümkün değil.
*Kiracı evde kalmaya devam edecekse yeni Ev Sahibi ile yeni bir sözleşme yapılması da zorunlu değil. Ancak taraflar anlaşırsa olabilir. Kabul edilmezse aynı sözleşme devam eder. Eski sözleşmede yazan hak ve sorumluluklar iki taraf için de geçerlidir.
DEPOZİTOYU YENİ EV SAHİBİ ÖDER
Avukat Kiraz, tahliye edilen taşınmazda eski malikin aldığı depozito bedelini yeni malikin ödemesi gerektiğini söyledi. Kiraz, “Satış durumunda taşınmazdaki tüm haklar ve sorumluluklar yeni malike geçecektir. Eğer kiracı depozito nedeniyle kayba uğramış ise (Dolar değil de TL verilmiş ve para ciddi kayba uğramış ise) depozitoya ek olarak bu faiz kaybı da ödenmek zorundadır. Bir önemli husus da depozito hiçbir şekilde kiraya sayılamaz. Taşınmazda meydana gelen zarar ziyan yan giderler ödenmemiş ise kullanılacaktır. Depozito yine boya ve badana için de sayılamaz. Yargıtay’a göre boya ve badana taşınmazın kötü ve hor kullanımı değildir ve bu nedenle kiracı yaptırmak zorunda değildir” dedi.
ÜLKE GENELİNDE YÜZDE ,5 ARTIŞ
Kiralarda artış hız kesmeden devam ediyor. seafoodplus.info, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan rapora göre ülke genelinde ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranı martta yüzde olurken, ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatı TL’ye yükseldi.
Yıllık kira artış oranı İstanbul’da yüzde , Ankara’da yüzde , İzmir’de ise yüzde oldu. Böylece ortalama kiralık konut ilan metre fiyatları İstanbul’da TL’ye, Ankara’da TL’ye, İzmir’de ise TL’ye yükseldi. Araştırmaya göre kira fiyatlarında yaşanan artışlara rağmen kiralık konut talebi martta önemli ölçüde arttı. Şubatta olan kiralık konut talep göstergesi martta ’e yükseldi ve böylece kiralık konut talebi geçen aya göre yüzde arttı. Ayrıca kiralık ilan sayısının da giderek azaldığı belirtildi.
5 YIL SONRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR
Son dönemde gündemde olan konulardan biri de kira tespit davaları. Şöyle ki; konut ve işyeri için yasal kira artışı TÜFE 12 ay ortalamasıdır. En son nisan ayında TÜİK tarafından açıklanan oran yüzde Ev sahibi kiracısına ‘bölgede kiralar çok yükseldi, yüzde 50 zam istiyorum’ diyemez.
Ancak bu noktada 5 yıl kriteri var. Eğer kiracı 5 yıldan fazla süredir aynı evde oturuyorsa ev sahibi ‘kira tespit davası’ açabilir. ‘Kira bölge ortalamasının altında kaldı’ diyerek yeni rakam belirlenmesini ister. Bu noktada bilirkişi bölge ortalamasına bakar. Yani ev sahibi ne isterse o rakam geçerli olmaz. Üstelik eski kiracıyı korumak için hakkaniyet indirimi de uygulanır. Bu davaların 2 yılı aşkın sürede sonuçlandığını belirten uzmanlar, kiracı ve ev sahiplerine uzlaşmalarını öneriyor.
Kaynak: Hürriyet / Gülistan Alagöz
kiracı içindeyken evin satılması
Kiracılı ev satılırsa ne olur?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme oluyor.
Bu sözleşmeyi imzalayan mal sahipleri her istediği zaman kiracısından tahliyesini isteyemiyor. Evi satmak istese bile tahliye eski malik tarafından yapılamıyor. Peki, kiracılı ev satılırsa ne olur?
Ev sahibi evi yeni bir kiracı adayına ya da evi satın almak isteyen kişiye göstermek isterse kiracının evi göstermesi gerekiyor. Ancak bu ziyaretin uygun gün ve saatlerde yapılması gerekiyor.
Peki, kiracılı ev satılırsa ne olur? Kira sözleşmesi yeni malik tarafından feshedilebilir mi?
Borçlar Kanunu gereğince; kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi gereksinimi olması halinde kiracıdan tahliyesini isteyebiliyor.
Yeni malik onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu
Kiracı evi g&#;stermek zorunda mı
Kiracı evin görülmesine izin vermezse ev sahibi ne yapabilir?
Bu durumda ev sahibi sulh hukuk mahkemesinden evin muhtemel alıcılara gösterilmesine ilişkin gün ve saat belirlemesini talep edebilir. Hâkimin kararına kiracı uymakla yükümlüdür. Ancak bu yapılırken, kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak göz önünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Yargıtay’ın içtihatları da bu yöndedir.
EV SAHİBİ KEFİL İSTEYEBİLİR Mİ
Ev sahiplerinin kefil isteme hakkı var mı
Artan kiralar yüzünden birçok kiracı kirasını ödeyemiyor. Bu nedenle de ev sahipleri kefil istiyor. Son dönemde bir yerine iki kefil isteyenler bile var. Kendilerini garantiye almak için de ağırlıklı olarak devlet memurlarından kefil istiyorlar. Ödenemeyen yüksek kiralar mal sahiplerini kefil şartı koymaya zorunlu tutuyor. Kefil istemekte hukuken bir engel yok.
Ev kiralarken kefil şart mı?
Kefil zorunlu bir uygulama değildir. Kefil olmadan da sözleşme yapılabilir.
Kira sözleşmesi el yazısıyla mı olmalı?
Kefalet sözleşmesi el yazısı ve ıslak imza ile hazırlanmalıdır. Bu sözleşmeler noterde de yapılabilir.
Bu sözleşmenin geçerliliği için kefilin eşinin rızası gerekir mi?
Kiracınızın kefili evli ise mutlaka eşinin rızası alınmalıdır. Eğer eşiniz sizin kefil olmanıza rıza göstermiyorsa, o kefalet sözleşmesi geçersizdir. Ev sahipleri bu rızayı yazılı olarak istemelidir.
Kefillik sözleşmesi nasıl düzenlenmeli?
Kefilin ödemelerden sorumlu olduğu süre ve oran da mutlaka sözleşmede yazılmalıdır. Gelecek yıllarda en fazla on yıl kaydıyla kefil olduğunu belirtmesi gerekir. Kefil olacak kişi kefalet şartlarını el yazısı ile kaleme almalıdır.
Kira ödenmezse kefilden alınabilir mi?
Kira bedeli ödenmediği zaman geçerli ıslak imzalı bir sözleşme mevcut ve sözleşmede kefil var ise kefilden tahsil edilebilir.
YALNIZCA KİRA BORCU ÜSTLENİLMELİ
Nelere dikkat etmeli?
Kefil, yalnızca kira borcunu üstlenmelidir. Kanunda aksi öngörülmediğinden kira sözleşmelerine genellikle kira borcunun yanında sözleşmeden kaynaklanan hasar ve zarar ile aidat borçları da dahil edilmektedir. Kefil, ödenmeyen kira borcundan sorumlu iken, sözleşmede “Kefilin, kira bedeli dışında kalan ve kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer borçlardan da sorumlu olacağı” yer almaktadır. Kefil olacak kişiler ise buna dikkat etmeden veya gözden kaçırarak imzalamaktadır. Bu nedenle sözleşmeye dikkat edilmelidir.
Kefilin sorumlu olacağı azami miktar mutlaka gösterilmelidir.
Kefaletin türü önemli mi?
Kefilin sorumluluğunda kefaletin türü de çok önemlidir. Eğer kira sözleşmesindeki borcun üstlenimi “Adi kefaletse” kiraya verenin yani ev sahibinin önce kiracıya başvurması, alacağı tahsil edememesi durumunda kefile gitmesi gerekir.
“Müteselsil kefalet” ise farklıdır. Bu tür kefalet söz konusuysa, alacaklı, borçluya başvurmadan kefile başvurma hakkına da sahiptir. Kira sözleşmesindeki “Müteselsil kefalet”te, üstlenim zincirleme olduğundan, kefil de kiracı gibi borçludur. Kiraya veren kiracıya veya her ikisine birden başvurabilir. Bu nedenle kira sözleşmelerinde genelde “Müteselsil kefalete” yer verilir.
Kiracılara kefil olacak kişiler sözlemeyi incelemeli ve bu konuları kabul ediyorlarsa kefil olmalılar.
#Kiracı#Ev Sahibi#Emlak&#;ı
LinkedinFlipboardLinki KopyalaYazı Tipi